劉大爺夫婦花200多萬(wàn)購(gòu)了一套二手房，可拿到房后，才發(fā)現(xiàn)還有一個(gè)陌生人的戶(hù)口留在房子里。這可急壞了劉大爺，他連忙找到賣(mài)家薛先生?？裳ο壬宦?tīng)，也蒙了，戶(hù)口根本不是他們一家人的。戶(hù)口遲遲沒(méi)遷出，劉大爺把薛先生給告了，索賠40萬(wàn)違約金。近日，南京市中級(jí)人民法院作出判決，薛先生要賠3萬(wàn)元。二手房購(gòu)賣(mài)交易中，可能會(huì)遇到哪些糾紛？遇到麻煩又該怎么辦？現(xiàn)代快報(bào)“有請(qǐng)律師”繼續(xù)跟您周日見(jiàn)，您有任何法律問(wèn)題，都可以來(lái)現(xiàn)場(chǎng)跟律師面對(duì)面交流。

案例

二手房里戶(hù)口沒(méi)遷出，他違約賠了3萬(wàn)

劉大爺今年70多歲，2013年，他跟老伴在南京購(gòu)了一套二手房。購(gòu)賣(mài)合同簽了，購(gòu)房款也只差幾萬(wàn)沒(méi)付清了，老兩口這才發(fā)現(xiàn)，房子里還有一個(gè)陌生的戶(hù)口沒(méi)遷出。于是，他們找到賣(mài)家薛先生。薛先生剛開(kāi)始也蒙了——自己家的戶(hù)口根本不在這套房里?？吹搅藨?hù)口的名字，他才恍然大悟。原來(lái)，這套房薛先生是從其他人手里購(gòu)來(lái)的，這個(gè)沒(méi)有遷出的戶(hù)口，屬于薛先生的上一任房主。

房子里的戶(hù)口遲遲沒(méi)有遷出，于是，劉大爺夫婦把薛先生給告了。他們表示，按照雙方簽訂的合同，薛先生應(yīng)該在2013年年底之前把房子里的戶(hù)口轉(zhuǎn)出去，如今他顯然違約了。他們要求薛先生按照合同約定，賠償他們40萬(wàn)元。

成了被告，薛先生也直呼冤枉。戶(hù)口不是他的，直到2013年12月中旬，劉大爺夫婦倆拿著一份說(shuō)明找到他，他才知道，這套房子里竟然還有一個(gè)的戶(hù)口。他認(rèn)為，戶(hù)口問(wèn)題并不在購(gòu)賣(mài)合同約定的違約范圍內(nèi)。自己根本沒(méi)有違約，自然不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房子已經(jīng)賣(mài)出了近2年，但的戶(hù)口遲遲沒(méi)有遷出。薛先生沒(méi)有按照約定遷出房子里的戶(hù)口，已經(jīng)構(gòu)成了違約。法院判決，薛先生以40萬(wàn)為限，支付違約金。拿到判決書(shū)后，薛先生更是無(wú)奈。他多次表示，不是他不愿意把戶(hù)口轉(zhuǎn)出去，而是戶(hù)口根本就不是他的。他也曾經(jīng)多次找人幫忙聯(lián)系前房主，但一直沒(méi)聯(lián)系上，戶(hù)口沒(méi)轉(zhuǎn)出，他也沒(méi)有辦法。

今年4月，兩家人終于等到前房主把戶(hù)口轉(zhuǎn)出去。在二審中，南京市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，雖然戶(hù)口已經(jīng)轉(zhuǎn)出去了，但違約的事實(shí)已經(jīng)成立。至于40萬(wàn)的違約金，法院認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，酌情判定薛先生支付違約金為3萬(wàn)元。

律師建議

約房主到房產(chǎn)局

確認(rèn)無(wú)外人戶(hù)口

二手房購(gòu)賣(mài)中，難免會(huì)遇到戶(hù)口遷入和遷出的問(wèn)題。應(yīng)該如何避免這類(lèi)糾紛呢？

江蘇諾法律師事務(wù)所王斌律師表示，一般情況下法院是很難單獨(dú)針對(duì)二手房交易中的戶(hù)口問(wèn)題立案的。如果要求賣(mài)家遷出戶(hù)口，跑到法院起訴，法院極有可能根本不會(huì)立案受理。戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于行政機(jī)關(guān)管轄范圍，根據(jù)公安部門(mén)的規(guī)定，遷戶(hù)口必須要當(dāng)事人同意。

王斌律師建議，在二手房交易時(shí)，要想避免此類(lèi)由戶(hù)口問(wèn)題引發(fā)的糾紛，可以選擇兩種方法：一是跟房主到房產(chǎn)局調(diào)取相關(guān)的房產(chǎn)情況，有沒(méi)有陌生的戶(hù)口一看便知。如果怕麻煩還可以委托律師，到房產(chǎn)局等相關(guān)部門(mén)了解房產(chǎn)是否有瑕疵。

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