購了一套二手房，入住時才發(fā)現(xiàn)上家的戶口竟然沒有遷走，將來這套房如果要拆遷的話，那么拆遷補償款就可能不得不分一杯羹出來了。筆者從房產(chǎn)中介公司和相關(guān)法律人士中獲悉，如果要避免此類情況發(fā)生，那么較好在簽二手房購賣合同時，就打上一個“補丁”，即在附加條款中注明上家必須遷出戶口，較好雙方約定一個遷出的時間，以及違約責任等。

疑惑：自己的房為什么有別人的戶口

金先生較近在浦東購了一套二手公房，在交易過程中他卻發(fā)現(xiàn)，該房屋上家的上家(于2003年交易)兩夫妻的戶口居然還留在這套房子里。

上家給金先生看了2003年購房的合同，有一條款規(guī)定：上家的上家必須于2003年12月將兩個戶口遷出，否則，每月將要承擔1000元違約金。上家說，因為有這份合同，他以為他的上家早就將戶口遷走了。但事實上，兩人到派出所一查，兩夫妻的戶口還在。當金先生與房東找到了那對夫妻現(xiàn)在的居住地，沒想到他們以種種理由拒絕將戶口遷走。金先生擔心如果將來該房屋拆遷，所獲得的拆遷費將不得不分一杯羹給那對夫妻，為此，他決定通過法律程序來解決這個問題。

對策：購二手房時要給合同打“補丁”

筆者在咨詢了多位打過房產(chǎn)官司的律師后了解到，雖然無法強行要求上家遷走戶口，但購房者也不是無計可施。合富置業(yè)法務(wù)經(jīng)理吳婭表示，在簽訂二手房購賣合同時，可以在“附加條款”中注明戶口問題。

購賣雙方可以約定一個上家遷走戶口的時間，較好寫清楚“違約責任”，即如果到了規(guī)定的時間還沒遷走戶口，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來發(fā)生戶籍糾紛，那么按照合同中的違約責任打官司，法院會判決違約方賠償違約金。

對于賣方來說，在賣房前，有義務(wù)到公安機關(guān)檢查一下房屋的戶口情況，并如實地告訴購家。而對于房產(chǎn)中介公司，較好也能在簽合同時提醒購方搞清該房的戶籍情況，并在合同上打個“補丁”，注明戶口遷出日期和違約責任。

購房者如發(fā)現(xiàn)剛購的二手房內(nèi)還有別人的戶口，可參考以下解決辦法：

律師：如何保護購房人的權(quán)益？

中原地產(chǎn)法務(wù)顧問姚志遠律師稱，如果將來有拆遷問題，而且是按照戶籍人數(shù)來補償?shù)脑挘敲床还苣阍覆辉敢?，補償款都不得不在該房屋內(nèi)的所有戶籍人員之間平分。這也是很多二手房，尤其是市區(qū)域二手房戶口問題的關(guān)鍵所在。

據(jù)了解，戶口和房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是分開管理。戶口歸公安機關(guān)管轄，產(chǎn)權(quán)糾紛才可以通過法院來處理。姚志遠說，如果遇到原戶主不愿遷走戶口，社區(qū)民警和居委會干部可以上門做思想工作，但是派出所沒有權(quán)力強制要求原戶主將戶口遷走。

法院：戶口遷移不屬于民事案件受理范圍

筆者查閱了上海市高院《關(guān)于審理“二手房”購賣案件若干問題的解答》，其中第十條規(guī)定，“二手房購賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由購受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的……經(jīng)研究，我們認為，當事人雖在購賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍?！币簿褪钦f，如果單純以“遷移戶口”起訴的話，法院是不會受理的。

編輯：舒會

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