一線城市狂飆的房價和所謂告急的庫存，無論從監(jiān)管到輿論，都讓“頭付貸”成為較難被善待的對象。關(guān)鍵是它還有了個聽起來牛逼哄哄的名字，叫“樓市場外配資”。

    “樓市”、“場外配資”，兩個敏感詞疊加起來，引發(fā)聯(lián)想的較可能就是“系統(tǒng)性風(fēng)險”了。所以，迄今為止，已經(jīng)有好幾大中介機(jī)構(gòu)與互金平臺明確叫停頭付貸。

    樓市去杠桿，顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的“覆轍”，而這次監(jiān)管動作，對于一路狂飆的一線城市樓市來說，無疑正遭遇頭波“寒潮”。

    監(jiān)管摸底頭付貸

    彭博的爆料又一次被印證了——確實(shí)，頭付貸被監(jiān)管盯上了。

    消息，包括央行、銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險，計劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款頭付的行為。并稱監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房頭付款的貸款行為。監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴(yán)格審查，如果頭付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門還將加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測試。

    反應(yīng)較為迅速的應(yīng)該是深圳，深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函，其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與”頭付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。

    防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函

    根據(jù)上述函件內(nèi)容，深圳金融辦要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小額貸款協(xié)會在3月9日前將相關(guān)材料反饋，并將根據(jù)多方材料形成報告呈報市專業(yè)參閱。知情人士透露，在大致摸清深圳樓市的隱性杠桿情況后，市專業(yè)層將召集會議商討具體監(jiān)管思路，并權(quán)衡如何進(jìn)一步防范風(fēng)險的具體做法。

    收到上述文件后，小貸協(xié)會也隨即發(fā)了緊急通知給各會員單位，要求7日前如實(shí)上報相關(guān)數(shù)據(jù)。

    緊急通知

    緊急通知

    這只是深圳地區(qū)，事情還沒完。

    券商中國記者了解到，央行上海總部于上周召集部分銀行，了解與個人住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，主要內(nèi)容包括：希望各家銀行不要搞利率競爭，了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃，以及了解銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。

    山雨欲來。各類監(jiān)管主體、銀行和其他融資主體全線而動。而這樣的監(jiān)管氛圍也確實(shí)起了效果，較新的進(jìn)展是，截至今日，鏈家集團(tuán)和我愛我家不同叫法的頭付貸產(chǎn)品，均已全部暫停。

    頭付貸是如何操作的

    什么是頭付貸?

    頭付貸較早是開發(fā)商用來在樓市低迷時促銷的，因?yàn)殚_發(fā)商也需要快點(diǎn)回籠資金結(jié)清自己的賬期。有些樓盤時不時會推出“零頭付”活動，實(shí)際上就是聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)為購房者提供頭付貸。

    簡單說，是開發(fā)商幫想購房的你，向金融機(jī)構(gòu)借錢。那么開發(fā)商自然也怕你不還錢被金融機(jī)構(gòu)要求兜底啊，所以呢，開發(fā)商要求你，必須自己付完頭付的一半。

    這個房產(chǎn)中介的江湖規(guī)矩也被沿用下來，現(xiàn)在的頭付貸一般較多占到頭付款的50%。

    這一市場的參與主體很多，除了眾所周知的一些房產(chǎn)中介和P2P，一些門戶網(wǎng)站(是的，一些房產(chǎn)門戶網(wǎng)站，不點(diǎn)名了)都曾經(jīng)推出過頭付貸產(chǎn)品。為啥?有市場啊。

    后來頭付貸漸漸地就花俏了，居然被做成期限錯配的理財產(chǎn)品，與此同時，一大幫互聯(lián)網(wǎng)金融平臺就進(jìn)來了(也是，哪都有他們).

    中信證券就出了一份研報，指出目前市場中的頭付貸產(chǎn)品包括世聯(lián)行的家圓云貸、平安好房的好房貸等。此外據(jù)記者了解，搜房網(wǎng)天下貸、生活貸、房金所、合匯貸、鏈家“家多寶”等“頭付貸”產(chǎn)品亦上線超1年。

    “頭付貸”產(chǎn)品目前主要包括三類，資金來源分別如下：

    一是地產(chǎn)中介的自營平臺，譬如世聯(lián)行“家圓云貸”、搜房網(wǎng)“天下貸”、鏈家“家多寶”等，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供頭付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費(fèi)服務(wù);另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

    二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司等發(fā)起的“頭付貸”產(chǎn)品，包括信用貸款和抵押貸款。此類產(chǎn)品由平臺、小貸公司與地產(chǎn)中介、開發(fā)商等合作，與地產(chǎn)中介自營模式類似，但資金來源及風(fēng)控由互金平臺、小貸公司把握。當(dāng)然，也有少數(shù)P2P平臺并不限定具體樓盤，直接提供貸款，這對其風(fēng)控的要求更高。

    互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司發(fā)起的“頭付貸”產(chǎn)品的運(yùn)作方式大多是這樣的：購房者向公司申請頭付貸，這些機(jī)構(gòu)再尋找投資人投標(biāo)，較終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。

    為了控制風(fēng)險，這類“頭付貸”產(chǎn)品一般不會為客戶提供全部頭付額度貸款，而是總房款的15%~20%，以20萬元以內(nèi)居多;且多為指定的合作樓盤;貸款時間一般不會太長，多為三年以內(nèi)。

    其三則是從銀行獲得的個人消費(fèi)信貸，在經(jīng)過倒手之后較終成為頭付款。這與此前從銀行流出的貸款進(jìn)入股市頗為類似，銀行通常監(jiān)測此類貸款前三筆資金流水的去向，但難以阻止客戶通過其他方式轉(zhuǎn)為購房資金。

    周小川和黃奇帆，你挺誰?

    關(guān)于頭付貸，有意思的是，其實(shí)很多業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度并不像目前媒體渲染的那么一面倒。

    一個剛剛向小貸協(xié)會提交數(shù)據(jù)的小貸公司高管就并不不認(rèn)同市場上說的，“頭付貸”推高了房價，并將引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

    “現(xiàn)在動不動就用杠桿啊、配資啊這些詞。我就不明白了，你要購房，三成頭付要是拿不出，本來也是要問別人借的。而現(xiàn)在，相當(dāng)于你的借款對象由親戚朋友，變成了其他一些機(jī)構(gòu)。這跟股票配資是兩回事，股價在向上的行情中會給杠桿者帶來成倍的收益，也就是說資金流向的標(biāo)的，他較后呈現(xiàn)的資本體量是無法估算的，所以你的原始資本在較后放大的資本量中也是無法得知的;而購房這事，你再怎么用頭付貸，收錢的人較后就是收到了當(dāng)期約定下該收的錢，銀行實(shí)打?qū)嵞玫搅巳深^付款，資金流向的渠道和較后規(guī)模都是已經(jīng)預(yù)見的，這不叫杠桿，這叫換個人借錢，撐死也就是風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁?！痹摳吖艿脑?。

    這確實(shí)不能叫“以杠桿套杠桿，叫‘空手套白狼’更為合適。一款產(chǎn)品存在總是有其合理性的，房價那么高，購房者如果愿意承擔(dān)高利息，為什么我們不能通過市場化的方式提供資金給他?”一個再三要求匿名的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的高管直言。

    現(xiàn)在沒有一個數(shù)據(jù)可以確切統(tǒng)計出到底有多少購房者啟用了頭付貸，很多媒體爆出來的數(shù)據(jù)是不超過10%。但不論如何，頭付貸之所以讓監(jiān)管緊張，關(guān)鍵在于上述小貸業(yè)人士說的，“這屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁”，因?yàn)轭^付是購房者需要強(qiáng)制支付的部分，對于銀行來說是安全墊。啟用頭付款，可能會讓銀行對一個購房者的資質(zhì)產(chǎn)生誤判，把錢放給一個沒有能力償還的人;更有可能，這筆錢看似來自小貸、中介、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺甚至上市公司，而追溯起來這筆錢其實(shí)也來自銀行的授信，這個時候，銀行的風(fēng)險敞口就很大了。

    有趣的是，兩會上出現(xiàn)了截然不同的兩種聲音，你感受一下：

    先是周小川在人行上?？偛棵襟w會上表示，個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間。

    在周小川看來，個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低，有的國家占到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產(chǎn)品，因而有很大的發(fā)展機(jī)會。

    周小川

    重慶市長黃奇帆則提出，現(xiàn)在有些房產(chǎn)商和中介為購房者提供頭付貸款，使很多購房者變?yōu)椤傲泐^付”，這會引發(fā)巨大的泡沫性投資，進(jìn)而房價暴漲。要防范為追求利益推出高杠桿的產(chǎn)品引發(fā)的風(fēng)險。

    黃奇帆

    頭付貸真的推高了房價嗎?

    華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師謝皓宇認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)的頭付貸有一定的房價加速器作用，但并不是主導(dǎo)。謝皓宇表

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