兩會(huì)期間，重慶市長(zhǎng)黃奇帆發(fā)表了對(duì)一線樓市房?jī)r(jià)暴漲的看法。黃奇帆認(rèn)為，如果聽任當(dāng)前一些地方的樓市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。當(dāng)前內(nèi)地去杠桿，包括去政府債務(wù)、包括去工商企業(yè)債務(wù)，還包括金融系統(tǒng)內(nèi)部的各種杠桿，尤其要注意金融創(chuàng)新的杠桿和理財(cái)產(chǎn)品為了牟利而加的杠桿，特別要注意一些融資項(xiàng)目跨界疊加形成的高杠桿。

黃奇帆舉例說(shuō)，比如較近房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商以及房地產(chǎn)購(gòu)賣中的中介公司，給購(gòu)房者提供頭付支持。一些銀行的購(gòu)房貸款頭付已經(jīng)從原來(lái)的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給購(gòu)房的人提供10%到20%的頭付，實(shí)際上就使得購(gòu)房的人變成零頭付或者5%到10%的頭付——而美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零頭付——房?jī)r(jià)也就沒頭沒腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。

黃奇帆指出，要更注重去杠桿降風(fēng)險(xiǎn)，絕不能用加杠桿的辦法來(lái)促銷售、去庫(kù)存。“如果用加杠桿的方式去庫(kù)存，跟精神是背道而馳的，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

黃奇帆口中的樓市加杠桿，實(shí)際是指除了銀行住房貸款外，一些中介機(jī)構(gòu)或互聯(lián)網(wǎng)金融公司為購(gòu)房者提供的頭付貸款工具。

“頭付貸”推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升？

推動(dòng)這一輪一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)瘋狂飚升功臣是“頭付貸”。因?yàn)椋?dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)基本上是一個(gè)投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)住房者所需求的資金，一是住房按揭貸款，一是購(gòu)購(gòu)住房的頭付。一般的情況下，購(gòu)購(gòu)住房的頭付是由個(gè)人來(lái)支付，個(gè)人支付頭付款之后，其他所需要的購(gòu)購(gòu)住房款以按揭的方式從銀行貸款出。

面對(duì)價(jià)格快速飚升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，央行把住房頭付款比例降低，這自然降低了購(gòu)購(gòu)住房者進(jìn)入市場(chǎng)門檻，可以增加其購(gòu)購(gòu)住房杠桿，可以讓更多的投機(jī)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)快速飚升，當(dāng)然也意味著投機(jī)投資需求會(huì)不斷強(qiáng)化，這個(gè)時(shí)候降低頭付比例或加杠桿，當(dāng)然不是什么去庫(kù)存而是會(huì)把熾熱的房?jī)r(jià)更加炒作得瘋狂。

針對(duì)“頭付貸”為代表的杠桿資金的監(jiān)管風(fēng)暴將至

頭付貸已經(jīng)成為春節(jié)之后由上海蔓延至全國(guó)的樓市狂潮的幕后黑手，并即將成為中國(guó)政府重拳打擊的對(duì)象。官方的封殺已在路上， 3月7日，有報(bào)道稱，包括中國(guó)央行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房頭付款的貸款的行為，頭付貸產(chǎn)品再度引發(fā)關(guān)注。

此外，深圳商報(bào)報(bào)道，監(jiān)管層正在密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，并計(jì)劃打擊發(fā)放貸款用于住房頭付款的行為。目前，深圳金融辦正在摸底深圳樓市“配資”的市場(chǎng)情況。此外，深圳市金融辦近日下發(fā)了一份《關(guān)于商請(qǐng)?zhí)峁┓婪斗康禺a(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)材料的函》。函中表示，根據(jù)省市主要領(lǐng)導(dǎo)批示精神，現(xiàn)針對(duì)深圳市房地產(chǎn)交易過(guò)熱，銀行機(jī)構(gòu)、P2P小額貸款公司等機(jī)構(gòu)相繼參與“頭付貸”、高杠桿放貸，放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何進(jìn)一步防范金融風(fēng)險(xiǎn)。要求對(duì)深圳地區(qū)的P2P、小貸公司涉及購(gòu)房、“頭付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查，并梳理相關(guān)企業(yè)的名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式等。

“頭付貸”的資金來(lái)源及方式

一是地產(chǎn)中介的自營(yíng)平臺(tái)，譬如世聯(lián)行“家圓云貸”、搜房網(wǎng)“天下貸”、鏈家“家多寶”等，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營(yíng)平臺(tái)與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供頭付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費(fèi)服務(wù)；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等發(fā)起的“頭付貸”產(chǎn)品，包括信用貸款和抵押貸款。此類產(chǎn)品由平臺(tái)、小貸公司與地產(chǎn)中介、開發(fā)商等合作，與地產(chǎn)中介自營(yíng)模式類似，但資金來(lái)源及風(fēng)控由互金平臺(tái)、小貸公司把握。當(dāng)然，也有少數(shù)P2P平臺(tái)并不限定具體樓盤，直接提供貸款，這對(duì)其風(fēng)控的要求更高。其“頭付貸”產(chǎn)品的運(yùn)作方式大多是，購(gòu)房者向公司申請(qǐng)頭付貸，這些機(jī)構(gòu)再尋找投資人投標(biāo)，較終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。這類“頭付貸”產(chǎn)品一般不會(huì)為客戶提供全部頭付額度貸款，而是總房款的5-10%不等；且多為指定的合作樓盤；貸款時(shí)間一般不會(huì)太長(zhǎng)，多為三年以內(nèi)。

其三則是從銀行獲得的個(gè)人消費(fèi)信貸，在經(jīng)過(guò)倒手之后較終成為頭付款。這與此前從銀行流出的貸款進(jìn)入股市頗為類似。

“頭付貸”存高杠桿風(fēng)險(xiǎn)

可以看到，無(wú)論“頭付貸”的資金來(lái)源是哪種方式，其目的就是一個(gè)，讓購(gòu)購(gòu)住房者頭付貸款盡量降低甚至是零頭付。在這種情況下，住房投機(jī)炒作的融資杠桿自然會(huì)放大，甚至于會(huì)無(wú)窮放大。

比如一套住房300萬(wàn)，頭付30%，那么個(gè)人就得頭付90萬(wàn)，按揭貸款210萬(wàn)，其杠桿3.3倍；現(xiàn)在通過(guò)頭付貸，個(gè)人頭付5%，支付15萬(wàn)，25%頭付由頭付貸獲得，其杠桿就放大20倍；如果個(gè)人頭付3萬(wàn)，27萬(wàn)的頭付通過(guò)頭付貸獲得，那么杠桿就放大到100倍，3萬(wàn)可以獲得一套300萬(wàn)的住房。

此外，當(dāng)房?jī)r(jià)瘋狂飚升時(shí)，投機(jī)炒作者賺錢動(dòng)機(jī)會(huì)更是強(qiáng)烈或被激發(fā)，投機(jī)炒作者會(huì)希望以更高的融資杠桿進(jìn)入市場(chǎng)。而投機(jī)炒作加杠桿的效應(yīng)自然會(huì)落在頭付款上，在這種情況下，各種“頭付貸”也就應(yīng)運(yùn)而生。而“頭付貸”的出現(xiàn)自然可以讓投機(jī)炒作的融資杠桿無(wú)限放大。比如投機(jī)炒作者頭付完全通過(guò)頭付貸獲得，其杠桿就可以無(wú)窮大。即住房投機(jī)炒作可以不用花自己一分錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，只要房?jī)r(jià)在上漲特別是在瘋狂飚升，住房投機(jī)炒作者根本不在乎房?jī)r(jià)高低，也不在乎市場(chǎng)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)高低，一定會(huì)涌房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就是為何會(huì)出現(xiàn)搶房并把房?jī)r(jià)進(jìn)一步瘋狂推高的原因所在。因?yàn)?，這些投機(jī)炒作者有收益時(shí)可以歸自己，有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可以逃之夭夭。

總結(jié)：當(dāng)前的頭付貸當(dāng)然是杠桿，而且還可能是無(wú)限高的杠桿（零頭付），在當(dāng)前房?jī)r(jià)瘋狂飚升時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)藏而不漏，但只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，則可能出現(xiàn)資金“踩踏”，所有的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)都暴露無(wú)遺，其危害比股市場(chǎng)外配資更嚴(yán)重。

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