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房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)“大排查” 理財(cái)資金違規(guī)問(wèn)題較為突出

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)   閱讀 476 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

監(jiān)管部門(mén)針對(duì)16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)“大排查”時(shí)限將至,多位地方銀監(jiān)部門(mén)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露,相關(guān)結(jié)果正在進(jìn)行*后匯總,排查過(guò)程中發(fā)現(xiàn),理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題較為突出。

    江浙一位銀監(jiān)部門(mén)人士表示,“實(shí)際上這16個(gè)熱點(diǎn)城市此前每季度都被要求上報(bào)房?jī)r(jià)、房貸等數(shù)據(jù),但這一次的檢查內(nèi)容尤其多、要求也尤為嚴(yán)格?!?/p>

    專(zhuān)家認(rèn)為,監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的政策收緊意圖明顯,未來(lái)不排除將其他房?jī)r(jià)過(guò)熱城市列入檢查范圍。在監(jiān)管不斷升級(jí)的趨勢(shì)下,資金“繞道”理財(cái)、信托等違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)料遭“封堵”,房地產(chǎn)領(lǐng)域資金鏈四面楚歌。

    監(jiān)管排查力度大

    實(shí)際上,早在9月中旬,銀監(jiān)會(huì)主席尚福林就表示要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試。不久之后的銀監(jiān)會(huì)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上,銀監(jiān)會(huì)再度提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),包括嚴(yán)控銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

    地方銀監(jiān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者,16個(gè)被“點(diǎn)名”城市的房?jī)r(jià)、房貸數(shù)據(jù)一直按季度報(bào)送給相關(guān)部門(mén),但是*近的這次檢查要點(diǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策的執(zhí)行情況、與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)的管控情況、涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)貸款的管理情況、理財(cái)資金投資管理情況、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況等。正因如此,地方銀監(jiān)部門(mén)尤為重視此次的“大排查”。

    中國(guó)證券報(bào)記者近日在房?jī)r(jià)過(guò)熱集中的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn),自今年10月以來(lái),這些區(qū)域銀監(jiān)部門(mén)針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管、現(xiàn)場(chǎng)檢查明顯增多。

    一家國(guó)有大行廣州分行人士對(duì)記者表示,“在*新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后,銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人住房按揭貸款的政策明顯收緊了不少,目前我行除了一類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,基本不放開(kāi)發(fā)貸了。另外,監(jiān)管部門(mén)對(duì)于個(gè)貸的首付情況、真實(shí)收入證明等現(xiàn)場(chǎng)檢查力度也明顯大了很多?!痹撊耸窟M(jìn)一步表示,所謂一類(lèi)開(kāi)發(fā)商即資產(chǎn)規(guī)模、年銷(xiāo)量等排名至少全國(guó)前二十的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

    類(lèi)似的監(jiān)管收緊情況在長(zhǎng)三角地區(qū)也不鮮見(jiàn),且一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況,處罰也是絕不手軟。10月下旬,蘇州銀監(jiān)局就開(kāi)出了一張針對(duì)“消費(fèi)貸款被借款人挪用于支付首付款”的罰單,罰款人民幣三十萬(wàn)元。

    11月底,廣東銀監(jiān)局于11月30日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)交叉金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)、與非持牌金融機(jī)構(gòu)合作業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的通知》,有分析人士稱(chēng),該《通知》下發(fā)或與監(jiān)管層排查理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)。

    專(zhuān)家認(rèn)為,監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的政策收緊意圖已相當(dāng)明顯,不排除接下來(lái)將其他房?jī)r(jià)過(guò)熱城市列入檢查范圍。

    封堵違規(guī)“繞道”資金

    多位銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,資金“繞道”銀行理財(cái)、信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,早已不是什么秘密,只是今年形勢(shì)尤為火爆。銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄艽饲鞍l(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)報(bào)告(2016年上半年)》顯示,上半年累計(jì)有18.99萬(wàn)億元理財(cái)資金通過(guò)配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。截至6月底,投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的理財(cái)資金余額為16.03萬(wàn)億元;從具體行業(yè)看,投向房地產(chǎn)業(yè)的理財(cái)資金約2.09萬(wàn)億元,居位,占比13.06%,僅次于占14.21%的土木工程建筑業(yè)。與去年相比,流入房地產(chǎn)業(yè)的銀行理財(cái)資金規(guī)模占比在今年上半年快速上升。

    專(zhuān)家和銀行業(yè)內(nèi)人士透露,實(shí)際進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的理財(cái)資金、信托資金更多,其中不少有違規(guī)嫌疑。一位全國(guó)股份制銀行杭州分行負(fù)責(zé)人告訴記者,“一般來(lái)說(shuō),中小開(kāi)發(fā)商是不可能直接拿到開(kāi)發(fā)貸的。但是只要通過(guò)券商這類(lèi)第三方機(jī)構(gòu),就可以發(fā)起理財(cái)資管計(jì)劃,然后通過(guò)層層包裝,資金*后都進(jìn)了房企的‘腰包’。另外一種渠道,就是通過(guò)房地產(chǎn)信托直接融資,成本還會(huì)更低一些?!?/p>

不過(guò),在近期監(jiān)管態(tài)勢(shì)收緊的情況下,有銀行業(yè)內(nèi)人士坦言“業(yè)務(wù)越來(lái)越難做,四季度的業(yè)務(wù)量可能大減”。隨之而來(lái)的,就是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張甚至斷裂。

    用益金融信托研究院*新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量27個(gè),發(fā)行規(guī)模138.99億元,與前幾個(gè)月兩三百億元發(fā)行規(guī)模相比,大幅縮減。成立情況更不樂(lè)觀:11月份集合房地產(chǎn)信托成立數(shù)量27個(gè),規(guī)模62.01億元,11月份周甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)信托零成立的罕見(jiàn)情況。10月份,房地產(chǎn)信托成立規(guī)模103.79億元,環(huán)比下降了約50%,房地產(chǎn)信托融資已然步入“寒冬”。

    房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)“博弈”

    中國(guó)證券報(bào)記者了解到,包括廈門(mén)、杭州等在內(nèi)的銀監(jiān)部門(mén)今年以來(lái)都在積極引導(dǎo)商業(yè)銀行審慎對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    但是多位長(zhǎng)三角、珠三角銀行業(yè)內(nèi)人士坦言,*近一兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的情況下,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尤其是個(gè)貸業(yè)務(wù)就成為了各家商業(yè)銀行的“必爭(zhēng)之地”。銀監(jiān)會(huì)國(guó)有金融機(jī)構(gòu)監(jiān)事會(huì)主席于學(xué)軍此前透露,截至9月末,江蘇省房地產(chǎn)相關(guān)貸款占該省今年新增貸款比重達(dá)到55%,其中南京、蘇州占比達(dá)到70%以上,且有部分地區(qū)占比超過(guò)100%。于學(xué)軍說(shuō),“這不是孤例,也帶有一定普遍性?!?/p>

    在瘋狂投放個(gè)貸之后,對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量及風(fēng)險(xiǎn),多數(shù)銀行業(yè)內(nèi)人士卻諱莫如深。一位國(guó)有大行廣州分行授信審批部負(fù)責(zé)人坦言,“作為風(fēng)控部門(mén),說(shuō)不擔(dān)心是騙人的。目前的情況是大家都一樣,今年各銀行的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基本都靠個(gè)貸支撐,其實(shí)大家都在‘博’。”當(dāng)記者問(wèn)及“博什么”時(shí),該人士說(shuō),“大家都在博會(huì)不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn):現(xiàn)在各銀行情況都差不多,一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)肯定就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),這就不是某個(gè)人的責(zé)任了?!?/p>

    在交通銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來(lái),目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)升量增,房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資和銀行表內(nèi)外融資均有較快增長(zhǎng),個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)也不斷提速,房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率進(jìn)一步增高。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況看,行業(yè)前三季度盈利并未實(shí)現(xiàn)與銷(xiāo)售的同步增長(zhǎng),高杠桿帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本壓力也并未得到根本解決。

    中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春直言,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫,一、二線(xiàn)城市的泡沫較為嚴(yán)重,而且呈不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)20倍,35個(gè)大中城市中有32個(gè)城市超過(guò)3-6倍的合理區(qū)間上限。從國(guó)際主要城市的比較看,中國(guó)房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)居全球之首,也從一個(gè)角度說(shuō)明了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較為嚴(yán)重的泡沫。

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