當下的房地產(chǎn)市場是復(fù)雜的，樓市分化傾向進一步加劇，極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為市場整體性回暖。在這樣的背景下，只有真正堅持因城施策，才能有的放矢，使調(diào)控收到實效。在積壓嚴重地區(qū)，主要工作是積極去庫存；對少數(shù)價格暴漲、銷售火爆的一二線城市，則必須堅持住房的居住屬性，防止房價過快上漲

對歲末年初房地產(chǎn)領(lǐng)域的判斷與關(guān)注，不少專業(yè)人士認為主要集中在兩個關(guān)鍵詞上，一是“回暖”，二是“分化”。回暖主要體現(xiàn)在銷售價格回升，分化則體現(xiàn)在價格、銷售、庫存等諸多方面?？傊?，如果用一個詞反映房地產(chǎn)市場的特點，那就是“復(fù)雜”。

相當長一段時間內(nèi)，一些業(yè)內(nèi)人士把房價上漲視為房地產(chǎn)市場火爆的標志；相反，房價下降時，則認為樓市不景氣。這種判斷過于簡單化。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，全國70個大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅7.7%，比上月又上升1.2個百分點。但在翹尾因素已基本消除的基礎(chǔ)上，同比價格下降城市仍居大多數(shù)。再深入分析70個城市的具體數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綜合平均漲幅的提高主要是由北上廣深等極少數(shù)城市拉動的。與此同時，還應(yīng)看到，投資、建設(shè)、土地購置方面的長期態(tài)勢及銷售領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新跡象。2015年，在具有先行意義的幾個關(guān)鍵指標中，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月下降態(tài)勢，全年累計已降至1%的新低；房屋新開工面積總體也呈下降之勢，全年降幅為14%；房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積全年降幅為31.7%。去年末，商品房待售面積達71853萬平方米，比上年末增加9684萬平方米。

以上數(shù)據(jù)說明什么？一是，樓市分化傾向進一步加劇，極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為整體市場回暖；二是，以降息、降準、改變房貸政策、取消限購限貸限外等為主要內(nèi)容的調(diào)控措施，確使部分有支付能力的改善性需求得到釋放，但房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)整體性回暖。在這樣的背景下，只有真正堅持因城施策，才能使調(diào)控收到實效。

在積壓嚴重地區(qū)，主要工作是積極去庫存。而要實現(xiàn)這一目標，切實鼓勵開發(fā)商降房價是一個抓手。降房價既靠開發(fā)商悟性，也靠政府點撥。開發(fā)商和地方政府都應(yīng)該明白，如果房價長期偏離價值、房價收入比長期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中國之大、人口之多、城鎮(zhèn)化進程尚未完結(jié)、多數(shù)百姓收入還沒有達到平均水平的現(xiàn)實面前，即使存在一定程度的房地產(chǎn)泡沫，也遠未達到人人有理想住房的程度。鼓勵開發(fā)商降價，讓價格回歸價值，就會創(chuàng)造更多有支付能力的需求，使房地產(chǎn)真正去庫存，使開發(fā)商真正走出困境。

即使同為三四線城市，庫存和積壓情況也不盡相同。所以，應(yīng)該通過普查或?qū)ｍ椪{(diào)查，摸清現(xiàn)有房屋存量和在建數(shù)量，對比人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、住房現(xiàn)狀、收入水平及城市容量，判斷分析過剩程度，制定可行的去庫存方案。如果降價仍不能有效消化庫存，可以參考相關(guān)政策，將部分待售商品房改做廉租房。這將有利于在“去庫存”的過程中，促進中低收入家庭或個人改善居住環(huán)境，也有利于企業(yè)走出困境。當然，對其中的具體細節(jié)，還要認真調(diào)研并兼顧各方利益。

對少數(shù)價格暴漲、銷售火爆的一二線城市，則必須堅持住房的居住屬性，防止房價過快上漲。如果投資行為繼續(xù)拉高房價，必然加大價格背離價值的程度，既使更多中低收入者望房興嘆，也加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫化程度，加大了潛在風險。所以，這些城市應(yīng)繼續(xù)實施現(xiàn)行的限購限貸措施，已經(jīng)放松措施的應(yīng)該適時恢復(fù)，切不可為短期增長因小失大。應(yīng)該看到，即使在這些城市，如果堅持此前的調(diào)控原則甚至適度降低房價，也會釋放更多潛在需求，滿足更多剛需和改善性需求，使更多中低收入者的居住質(zhì)量有所提升和改善。

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