應(yīng)對(duì)高房價(jià)，深圳這一步走對(duì)了。近日發(fā)布的深圳市“十三五”住房保障規(guī)劃顯示，未來5年（2016-2020），深圳將建設(shè)保障房40萬套，供應(yīng)保障房35萬套，其中70%面向人才分配，到“十三五”末，力爭實(shí)現(xiàn)保障房與商品住房套數(shù)比提高至40%。不是壓制房價(jià)，而是建設(shè)保障房來保護(hù)那些被高房價(jià)“拋棄”的人群，真正做到了“上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒”。

看一看深圳的存量房，你就會(huì)知道，如此力度的保障房建設(shè)早該來了。據(jù)2013年住房調(diào)查，深圳1035萬套住房總量中，商品住房和保障房分別為128萬套、34萬套，占比為12.4%和3.3%，而小產(chǎn)權(quán)房居然達(dá)到650萬套（間），占比62.8%。在人均GDP、人均可支配收入和人均存款等多項(xiàng)指標(biāo)高居各大城市之頭，被稱為“創(chuàng)業(yè)之都”、“中國硅谷”的深圳，常住人口戶均商品住房不足0.4套，商品房和保障房真是少的可憐，甚至沒有工業(yè)區(qū)配套宿舍（168萬套間）多。

掐指也能算得到，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型這么快，且擁有“富豪制造機(jī)器”的創(chuàng)業(yè)板、中小板，占有全國私募的2/3，隨便就能融到錢。在人口結(jié)構(gòu)如此年輕（平均30歲左右）、購房需求正是較旺盛的情況下，這么少的商品房還不被？房價(jià)還不會(huì)瘋長？因此，保障房大規(guī)模建設(shè)早應(yīng)該來了。

事實(shí)上，“十二五”期間，深圳就開始大規(guī)模建設(shè)保障房了。數(shù)據(jù)顯示，“十二五”深圳在計(jì)劃竣工保障性住房21萬套，但較后僅竣工10.2萬套、供應(yīng)11萬套。對(duì)于不到50%的竣工率和嚴(yán)重低于計(jì)劃的供應(yīng)，住建局給出四大原因，城市更新因拆遷與補(bǔ)償談判不可控、周期長而耽誤；新增土地資源不足，存量盤活難度大；供應(yīng)集中在偏遠(yuǎn)地區(qū)導(dǎo)致供需錯(cuò)配；公共配套滯后。

從“十三五”住房保障規(guī)劃的內(nèi)容來看，可謂對(duì)癥下藥。頭先是釋放土地資源，包括特區(qū)內(nèi)二線插花地居住區(qū)在內(nèi)的棚改，釋放出的土地資源主要建設(shè)保障房，盤活的土地資源向保障房傾斜是對(duì)的；其次是解決供需區(qū)域錯(cuò)配問題。軌道交通沿線土地及車輛段上蓋主要用于保障房，特區(qū)內(nèi)全部建設(shè)高容積率的公租房，這不僅高效率地利用有限的土地資源，而且改變了過去保障房建設(shè)過于偏遠(yuǎn)，而公共配套短期內(nèi)跟不上，造成供求錯(cuò)配、資源浪費(fèi)的問題；再次是提高“需求針對(duì)”的靈活性，構(gòu)建“租售補(bǔ)”相結(jié)合、多層次住房保障體系，適應(yīng)絕大多數(shù)深圳居民住房需求解決的實(shí)際路徑；較后是縮短輪候周期和建立“內(nèi)循環(huán)”流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了住房保障可持續(xù)和代際公平。

筆者為“十三五”住房保障政策叫好，不僅在于其對(duì)于保障房欠賬彌補(bǔ)的力度，更在于總結(jié)過去保障房問題的基礎(chǔ)上對(duì)癥下藥。特別是，在土地資源緊張、后續(xù)新增供應(yīng)難以持續(xù)的情況下，“內(nèi)循環(huán)”提高了供應(yīng)的效率、可持續(xù)性，保證了前后供應(yīng)的代際公平，建立了一個(gè)獨(dú)立于商品住房市場的保障房流轉(zhuǎn)市場，將所有符合保障的對(duì)象納入該市場，從而隔離了商品住房價(jià)格上漲的沖擊。

到“十三五”末，若深圳保障房與商品住房套數(shù)比提高至40%，并且通過“內(nèi)循環(huán)”，絕大部分戶籍和人才住房需求得到解決，而且也能夠分享到房價(jià)上漲帶來的財(cái)產(chǎn)性和資產(chǎn)性收入。同時(shí)，再將城中村為外來低收入人群提供低廉租金住房的“變相保障”結(jié)合起來，深圳住房保障供應(yīng)不僅成規(guī)模（占存量住房的50%以上），而且體系開始趨于完善。這樣，絕大部分中低收入人群將免疫于高房價(jià)。

到這里，可以說，不管商品住房的價(jià)格炒上天，也不會(huì)沖擊到普通百姓了。人才、中等收入人群、城市基本公共服務(wù)提供者等等，他們是深圳的“中堅(jiān)力量”。通過保障性住房，在剛進(jìn)入深圳時(shí)，他們可以先去租公共租賃住房、城中村住房；經(jīng)過2-3年的收入積累，他們可以去購購遠(yuǎn)低于市場房價(jià)的安居型商品住房。屆時(shí)，他們不僅擁有了自己的房子，而且也分享到了財(cái)產(chǎn)性、資產(chǎn)性收入；隨著他們收入的不斷積累，再加上房屋的增值，未來可以購購更大、區(qū)位更優(yōu)、配套更好、品質(zhì)更高的商品住房。由此，“先租后購、先小后大”、“先居住再改善”的梯度住房消費(fèi)模式就建立起來了。

但是，包括住房保障規(guī)劃在內(nèi)，過去國內(nèi)各大城市編制了很多藍(lán)圖美好的規(guī)劃，比如城市發(fā)展總體規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、公共服務(wù)發(fā)展規(guī)劃等等。但是，能夠完成且效率較高，不搞“數(shù)字工程”、“形象工程”、“政績工程”，重經(jīng)濟(jì)增長不重供應(yīng)質(zhì)量的有多少呢？深圳“十三五”住房保障規(guī)劃的一些新提法，事實(shí)上在“十二五”也提過，比如大規(guī)模供應(yīng)、盤活存量、公共服務(wù)配套跟進(jìn)等等，但實(shí)現(xiàn)情況差強(qiáng)人意，有的僅僅是提一下。而且，“十三五”期間，深圳土地制約的問題沒有解除，城市更新配建周期長沒有改變，財(cái)政壓力依舊存在，高地價(jià)、高拆遷成本下開發(fā)商參與積極性或許會(huì)更低，公共配套能否跟上、不掉水分和“接地氣”等等，都是澆滅我們樂觀預(yù)期的涼水。

特別是公共配套，包括交通系統(tǒng)無縫對(duì)接、教育醫(yī)療資源均化、市政管網(wǎng)建設(shè)等等，這些問題的解決，除了大規(guī)模新建這個(gè)常規(guī)動(dòng)作外，更重要的是規(guī)劃和政策能否征得民義、接地氣、有前瞻性、不重?cái)?shù)量、耐心培育。另外，在原特區(qū)外供應(yīng)保障房沒有問題，職住分離也沒有問題，包括香港在內(nèi)的國（境）外大城市，職住分離很常見。相反，只有在原特區(qū)外供應(yīng)，空間才允許、成本才能降低，保障才可持續(xù)，只要實(shí)現(xiàn)以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡(luò)密集和無縫對(duì)接就可以了。特區(qū)內(nèi)的土地，除了少量拿來建設(shè)面積很小的公租房外，絕大部分要拿來建設(shè)商品住房、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用房，從而把經(jīng)濟(jì)和稅收的“蛋糕”做大，為保障房、公共服務(wù)設(shè)施提供更多的資金。

因此，筆者為深圳“十三五”住房保障“新策”叫好的同時(shí)，這里也提個(gè)醒。深圳住房保障“新政”，可謂掐準(zhǔn)了問題的要害，但關(guān)鍵在于執(zhí)行，包括存量土地能否盤活、資金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、政府和市場邊界如何劃分、市場機(jī)制在供應(yīng)效率上的作用如何發(fā)揮、分配是否公平、供應(yīng)能否滿足實(shí)際需求、補(bǔ)租售如何搭配、上市流轉(zhuǎn)如何設(shè)計(jì)、增值收益如何分配等等。

另外，包括深圳在內(nèi)的各級(jí)政府要認(rèn)識(shí)到，搞好住房保障是城市、較厚實(shí)、較持久的公共服務(wù)，是穩(wěn)定社會(huì)的政府投資，是人才安心創(chuàng)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是夯實(shí)“來了就是深圳人”的較佳手段，是培育踏實(shí)創(chuàng)業(yè)而非靠資產(chǎn)炒作、資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)暴富氛圍的磐石，是深圳告別代工，走向科技創(chuàng)新而不會(huì)陷入到虛擬經(jīng)濟(jì)投機(jī)炒作的保障。若深圳未來的住房保障做好了，意味著城市更加吸引人、資金、資源，又一輪吸引人才和資源的“孔雀東南飛”不遠(yuǎn)了，這才是城市的核心競爭力。由此，深圳住房保障“新策”，這一步是走對(duì)了，但這一步能走多遠(yuǎn)，我們?cè)跒檎呓泻玫耐瑫r(shí)也拭目以待。

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