未來五年，中國將迎來國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十三個五年規(guī)劃期?！笆濉币?guī)劃建議提出經(jīng)濟保持中高速增長，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，城鎮(zhèn)化率達到60%左右。在經(jīng)濟穩(wěn)增長目標下，未來五年房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中將發(fā)揮怎樣的作用?房地產(chǎn)市場量價是否將步入拐點?城鎮(zhèn)化進程、貨幣政策等支撐行業(yè)發(fā)展的外部要素將發(fā)生哪些變化?供給側(cè)改革下，房地產(chǎn)行業(yè)如何形成更有效的供給體系?帶著這些問題，中新網(wǎng)記者采訪了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜。

    問題1：十三五規(guī)劃綱要即將出臺，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在未來國民經(jīng)濟中將發(fā)揮什么樣的作用?

    黃瑜：我們認為經(jīng)濟穩(wěn)增長基調(diào)下房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，將在推動經(jīng)濟增長與轉(zhuǎn)型升級中繼續(xù)發(fā)揮重要作用。從房地產(chǎn)行業(yè)對GDP貢獻角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重近15%，對國民經(jīng)濟直接貢獻較大。從行業(yè)相關(guān)度來看，房地產(chǎn)行業(yè)變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，間接對整體經(jīng)濟發(fā)展帶來更大帶動?！笆濉币?guī)劃建議指出，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，在此目標下，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、聯(lián)動優(yōu)勢，為未來五年經(jīng)濟發(fā)展提供重要動力。

    房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟發(fā)展提供新的增長點。隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟，由房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，也是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級可延伸的方向。從相對成熟的發(fā)達國家房地產(chǎn)市場經(jīng)驗看，針對存量房市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等相關(guān)增值服務(wù)空間巨大，對整體經(jīng)濟的貢獻將更為穩(wěn)定。未來，以一線城市為代表的國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、咨詢服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)等存量房市場增值服務(wù)將快速增長，成為經(jīng)濟發(fā)展的新動力。

    問題2：怎么看未來五年行業(yè)發(fā)展前景?市場拐點是否已經(jīng)出現(xiàn)?

    黃瑜：根據(jù)我們的測算，未來五年房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。結(jié)合國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)政策趨勢，我們基于“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，對未來五年我國房地產(chǎn)市場的主要指標進行了測算：預(yù)計未來五年我國商品住宅銷售面積近53億平方米，總規(guī)模與“十二五”期間基本持平，但年均將下降1.5%左右;新開工面積累計將達50.6億平方米，年均下降2.2%左右;開發(fā)投資額累計為37.7萬億元人民幣，年均增長4.8%左右;銷售額總值近40.9萬億元，年均增長5.0%左右。

    可見，從未來房地產(chǎn)市場的總體規(guī)模看，已經(jīng)見頂并開始逐步回落;從房地產(chǎn)市場各項供求指標的增速來看，也已顯著低于過去多年的平均水平，市場正步入持續(xù)調(diào)整的拐點期。盡管如此，促進行業(yè)發(fā)展的基本要素依然存在，這將支撐未來五年房地產(chǎn)市場的完全規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。一方面，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進將帶動人口紅利持續(xù)釋放。另一方面，在穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場的資金將保持合理充裕。特別是人民幣納入SDR后有利于國際機構(gòu)增持人民幣資產(chǎn)，減緩國內(nèi)資本外流壓力，同時央行也將適時動用貨幣政策工具，保持國內(nèi)資金合理充裕，預(yù)計未來五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平，為行業(yè)發(fā)展提供良好的資金保障。

    問題3：您對未來總體市場空間仍有較大信心，請問您的判斷依據(jù)及未來需求的主要來源有哪些?

    黃瑜：從未來五年的住宅總需求來看，不僅包括前述的近53億平方米的商品住宅渠道，還有一部分來自于非商品住宅體系的渠道，這兩部分合計近85億平方米。從住宅總需求的結(jié)構(gòu)占比來看，新增城鎮(zhèn)人口帶來的住宅需求占四成，仍是市場的主流需求;其余因居民生活水平提高帶來的改善型需求與拆遷改造需求合計占比約六成。

    從住房總需求的構(gòu)成結(jié)構(gòu)看，頭先，未來五年我國城鎮(zhèn)化率年均提高0.85個百分點，期間我國累計新增城鎮(zhèn)人口8700萬人，按2020年人均住房建筑面積38.39平米計算，則2016-2020年新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約33.39億平方米，占總體住房需求的39.2%。其次，至2020年我國人均住房建筑面積較現(xiàn)在提高近3平方米，按2015年7.7億城鎮(zhèn)人口計算，由此帶來的改善型需求為22.44億平米，占總體住房需求的26.4%。較后，根據(jù)國家統(tǒng)計局人口普查數(shù)據(jù)，預(yù)計2015年我國城鎮(zhèn)住房存量達到272億平方米，參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%?；诖?，我們認為未來房地產(chǎn)市場的主體需求規(guī)模仍然較大，市場空間有望得到保障。

    問題4：在提出供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體系將發(fā)生哪些新變化?

    黃瑜：對房地產(chǎn)行業(yè)來說，供給側(cè)改革更多的是要引導(dǎo)市場積極形成有效供給，更好的消化現(xiàn)有庫存。在這方面，不同類型的城市要根據(jù)地方特點，分城施策，更好的解決當(dāng)前的市場供求矛盾。

    針對一線城市來說，目前面臨更多的是供不應(yīng)求的壓力，應(yīng)該積極擴大土地供應(yīng)規(guī)模，同時通過多種措施盤活現(xiàn)有存量，平抑房價上漲壓力。其中培育和發(fā)展住房租賃市場是重要的渠道，有利于擴大租賃供給、拓寬租賃住房房源，解決短期供求總量不平衡、供應(yīng)主體較為單一等問題。

    針對大部分庫存壓力高企的三四線城市，應(yīng)考慮進一步控制土地供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏，推進未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，允許房企適當(dāng)調(diào)整套型，從供應(yīng)源頭調(diào)整結(jié)構(gòu)，以加快庫存去化。此外，保障房貨幣化安置也應(yīng)積極推進，加快存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，特別是棚改將轉(zhuǎn)由貨幣化安置為主，在強調(diào)去庫存作用的同時，進一步健全多層次住房供應(yīng)體系。

    問題5：近期的“萬寶之爭”引發(fā)行業(yè)持續(xù)關(guān)注，您如何看?您認為未來五年地產(chǎn)金融化將如何發(fā)展?對房地產(chǎn)企業(yè)競爭格局帶來哪些影響?

    黃瑜：險資入股地產(chǎn)企業(yè)是地產(chǎn)金融化發(fā)展大背景下的一個縮影，特別是在金融資本充裕的市場環(huán)境下，大規(guī)模、低成本、長周期的險資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相遇，相融相合自成趨勢。事實上，無論是房企主動尋求引入險資，還是其在資本市場被動被險資舉牌，都已成為近期資本市場熱點。我們監(jiān)測到2015年上半年，133家A股房企中被險資進入前十大股東的房企有25家，占比達到18%。只不過在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)上市公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、組織文化方面的種種特點，注定了其與險資“野蠻人”的融合不會一帆風(fēng)順。按照當(dāng)前險資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限要求來看，將有3.55萬億資金可用于房地產(chǎn)投資，未來險資與地產(chǎn)融合將是一種趨勢。

    此外，從國際經(jīng)驗來看，地產(chǎn)金融化也是市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在美國的主流房企中，西蒙地產(chǎn)以資產(chǎn)組合與投融資運作為核心的地產(chǎn)金融模式，通過REITs經(jīng)營實現(xiàn)快速壯大;鐵獅門以私募地產(chǎn)基金模式，通過高杠桿收購物業(yè)，提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，追求規(guī)模擴張、租金及資產(chǎn)升值實現(xiàn)了更高杠桿的收益;普爾特則通過運營住宅抵押貸款銀行業(yè)務(wù)，提供出色的客戶服務(wù)和各種貸款產(chǎn)品實現(xiàn)了房地產(chǎn)與金融的結(jié)合，取得了良好效果?？梢?，國內(nèi)房地產(chǎn)金融的整合才剛剛開始，未來圍繞這一領(lǐng)域的金融創(chuàng)新產(chǎn)品尚待挖掘。

    從行業(yè)整合發(fā)展的角度看，金融資本的強勢介入，也有利于房企間進行更高效的資源整合，推動市場集中度不斷提升。按照年均增速預(yù)計，2020年鰲頭0企業(yè)銷售額均值將達2000億元左右，市場占有率將超過20%。預(yù)計2020年將產(chǎn)生7家兩千億級企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)，地產(chǎn)金融化將進一步帶動行業(yè)競爭格局的持續(xù)升級，有利于行業(yè)發(fā)展環(huán)境的不斷優(yōu)化。

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