12月17日,同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示,在包括北上廣深等一線、省會及二線在內(nèi)的35個大中城市中,供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個,其中房價較高的深圳供需比數(shù)字較小,僅有0.57。供需比低的城市,未來房價有可能會繼續(xù)上漲。詳情可見下面表單。

而青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個城市的供需比均超過3,大連供需比則達(dá)到7.18,成為樣本中供需關(guān)系失衡較嚴(yán)重的城市。

供需比是咋回事?

“供需比小于1.1,表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間,1.1~2之間屬于相對均衡區(qū)間,供需比大于2.0,就屬于供需失衡?！?/p>

對于北上廣深四大一線城市來說,由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,有更多的就業(yè)機(jī)會,人口持續(xù)流入,未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升,但由于城市規(guī)模的限制,供地將會受到一定限制,所以供需比較低。而部分二線城市,如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市,人口流入較快,其住宅需求也較大。

“供需比低的城市,未來房價有可能會繼續(xù)上漲?！睆埡陚フf,以供需比為0.91的上海為例, 2014年常住人口2425.68萬人,人口基數(shù)多,且處于穩(wěn)定增加狀態(tài);由于上海是整個長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì),產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯,“因此我們預(yù)測上海未來三年的潛在需求達(dá)到了1886萬平米,在35個城市中位于前列?！?/p>

上述報告還顯示,在樣本中的二線城市中,成都、廈門、天津、杭州、西安、南京,供需比排名位于中上游。“他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好,基本上屬于人口導(dǎo)入型城市,也具備一定的投資價值?！睆埡陚フJ(rèn)為。

根據(jù)調(diào)研,對于部分供需比大于2.0的城市,且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速,未來市場容量小,這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力,風(fēng)險已經(jīng)累積較多,開發(fā)商和投資者都要提高警惕,該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。

【人口流入呈現(xiàn)三個規(guī)律】

,高度集中在三大都市圈。

人口流入超過100萬的13個城市,三大都市圈就占了8個,長三角有滬蘇,珠三角有廣深莞佛,渤海灣有京津。

長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。

珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。

渤海灣北京+天津=流入684萬人。

放在全世界來說,這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進(jìn)入前三名的。

,非都市圈人口,流入集中在五大樞紐城市。

流入人口超過100萬的城市中,只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。

其中的成都、重慶、武漢,這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市,分布在長江中上游的樞紐位置,既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心,又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng),出現(xiàn)在榜單上一點(diǎn)都不意外。

意外的是鄭州和廈門。

第三,其他二三線城市,人口流入速度緩慢,甚至停滯。

35個主要城市合計流入3778萬人,其中前13個大城市就流入了2832萬人,后面的22個二線城市,則只流入了946萬人,相當(dāng)于總數(shù)的25%。

事實(shí)上,這22個二線城市,基本上都是各省的省會,或者經(jīng)濟(jì),那么可以想象,省會以下的三四線城鎮(zhèn),人口的停滯或者流失將不可避免。

那么,是否是人口越多的大城市越適合安家呢?

并不完全如此。

35個一二線城市中,流入緩慢的有人口的石家莊和哈爾濱,流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門。

但是,如果我們換一個角度,從都市圈的角度而言,確實(shí)是人口越多的大“城市”,越適合生活。

因為在這三大都市圈里,城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起,互相疊加,專業(yè)化分工協(xié)作,經(jīng)濟(jì)效率更高,工作機(jī)會也會相應(yīng)的變得更多。

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