今年以來，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升的局面，但并不意味著樓市將重回“大步快漲”時代。由于近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系更加均衡，政府宏觀調(diào)控政策更為合理，房價整體快速上漲的基礎(chǔ)不存在。

6、7月份是樓市銷售傳統(tǒng)淡季，不少熱點(diǎn)城市卻迎來了淡季不淡的銷售局面。在杭州，不僅新建商品房成交量連續(xù)第四個月超萬套，樓市“高庫存”也在7月末頭度降至15萬套內(nèi)的今年以來庫存較低值；在深圳，6月份一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比上漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰……與樓市回暖形成呼應(yīng)的，是住宅開發(fā)投資增速一年半來頭現(xiàn)回升。

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過2014年的沉寂之后，隨著一系列樓市利好政策的實(shí)施，需求旺盛的一線城市新建商品房和二手房量價齊升，樓市再現(xiàn)回暖跡象。但并不意味著全國樓市將重回“大步快漲”時代。2003年至2013年，我國商品房年銷售額、銷售面積均出現(xiàn)較大幅度增長，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低已是必然。

住宅開發(fā)投資增速回升

春江水暖鴨先知。作為反映樓市景氣指數(shù)重要指標(biāo)之一的住宅開發(fā)投資，出現(xiàn)了久違的增速回升。國家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.3%，增速比1月至6月回落0.3個百分點(diǎn)。今年以來，各月投資累計(jì)增速回落幅度逐月縮小，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

尤為值得一提的是，在經(jīng)歷了一年半的下行之后，住宅投資增速開始回升。同比增長3.0%，增速比1月至6月回升0.2個百分點(diǎn)，為2014年以來的頭次回升。

“住宅投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動作用?！眹医y(tǒng)計(jì)局投資司高端統(tǒng)計(jì)師李皎說。

同時，前7個月的住宅銷售也增長較快。1月至7月，住宅銷售面積53009萬平方米，銷售額34884億元，比1月至6月分別增長6.9%和16.8%，大大高于辦公樓等其他用途商品房銷售增速。

李皎說，銷售市場好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持，將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。同時，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖仍處于歷史低位，但已連續(xù)兩個月回升。

此外，前7個月，城市商品房銷售面積增長8.2%，比非城市高3.5個百分點(diǎn)；銷售額增長18.6%，比非城市高11.3個百分點(diǎn)。這表明，在一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖的同時，三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。

房產(chǎn)市場供需總體平衡

較新的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，除北上廣深房價環(huán)比增幅較多之外，一些非一線城市的房地產(chǎn)市場銷售也增長明顯。今年1月至7月，深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過50%，銷售額增速超過70%，帶動40個城市銷售市場表現(xiàn)明顯好于非城市。專家表示，這說明房地產(chǎn)市場回暖的跡象更加明顯，回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。

面對部分城市房地產(chǎn)市場的回暖，有輿論擔(dān)心房價又要迎來新一輪快速上漲階段。對此，國務(wù)院發(fā)展研究市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前我國樓市總體供需平衡，總體上看價格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。他表示，任何一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都不會背離基本的供求關(guān)系。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，至2013年，全國家庭戶均擁有住房1.0套。在這樣一個大的前提下，供不應(yīng)求、住房稀缺致使房價大漲的可能性已不大。當(dāng)然，在一些熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域，房價還有可能出現(xiàn)一定的上漲，但這對房地產(chǎn)市場的整體影響不大，也不會改變整個供需格局。

總體而言，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而抑制房價過快上漲。例如，近日北京出臺政策，提高通州區(qū)購房門檻，就對平穩(wěn)房價起到了重要作用。

投機(jī)需求不會大量進(jìn)入

在房地產(chǎn)市場供需總體平衡的情況下，房價緣何走高？對此，鄧郁松認(rèn)為，其中重要的原因是一些利好政策的實(shí)施，以及部分住房金融政策的變化。

鄧郁松進(jìn)一步解釋道，一線城市房價對于金融政策較為敏感。一般情況下，一線城市供應(yīng)偏緊，市場剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購房頭付比例下調(diào)時，便能激發(fā)一部分購購需求。因此，對于一線城市而言，為避免市場過熱，應(yīng)該執(zhí)行比較中性的住房金融政策。

不過，也有專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，是對市場的一種回歸。此前，為遏制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性需求，一些改善性需求也被“誤傷”。而近來一系列政策利好的釋放，正是為了在抑制投資投機(jī)和保護(hù)剛需、改善性需求之間，找到更好的契合點(diǎn)。

資金的逐利性，讓一線城市房地產(chǎn)市場成為投資者的頭選。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景整體被看好的情形下，是否會有大量投機(jī)性需求進(jìn)入呢？對此，業(yè)內(nèi)專家表示這種可能性不大。頭先，一線城市的限購政策還沒有取消，投機(jī)性需求大規(guī)模進(jìn)入的條件還不存在。其次，投資有風(fēng)險，隨著近些年樓市的起落，樓市投資的難度越來越大。此外，隨著房地產(chǎn)稅落地預(yù)期的加強(qiáng)，投資者也會越來越謹(jǐn)慎。

樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)迎來“三速”回暖 

自“330”政策發(fā)布以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)過4個月的發(fā)酵，再度迎來新一輪的回暖，確立了上升態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)，這是國房景氣指數(shù)在連續(xù)16個月下降后頭次回升。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，景氣指數(shù)的回升，確立此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整拐點(diǎn)顯現(xiàn)，下半年市場將進(jìn)入常態(tài)化的上升通道。

樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)迎來“三速”回暖

市場回暖樓市“三速”分化

近日，深圳市龍崗法院發(fā)出頭個對“330”新政之后關(guān)于二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場房價暴漲，多次違約提高售賣價格。據(jù)悉，4月下旬，購房者以220萬元與房主簽署購購合同，但在隨后兩個月內(nèi)，房主從一開始加價40萬元，再度要求加價50萬元，兩次加價后，該房價格也從初始的220萬元漲至310萬元。

肆意違約、加價售賣在深圳火爆的樓市中屢見不鮮。在“330”新政天，便有房主反悔，本確定98萬元購購深圳前海片區(qū)一套32平方米住房的張林，在新政天，房主便通知漲價7萬元。

值得注意的是，深圳房地產(chǎn)市場火爆是此輪樓市回暖后一線城市的一個縮影。但在熱鬧的背后，岳陽、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問津，當(dāng)問起市場是否有所好轉(zhuǎn)時，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商無奈地?fù)u頭，表示雖然市場有所改觀，但與一線城市的火熱景象比起來相去甚遠(yuǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市住宅銷售價格已從1月64個城市下降，2個城市上漲，轉(zhuǎn)變?yōu)?月的20個城市上漲，43個城市下降，而6月上漲城市個數(shù)再增至27個城市上漲，34個城市下降。

對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高端統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場回暖明顯，但分城市來看，房價分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市。但另一方面，二線城市與三線城市也展現(xiàn)了不同趨勢，二線城市房價總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小。三線城市房價依然下降，但降幅繼續(xù)收窄。

從數(shù)據(jù)來看，一二三線樓市形成了三種速度的回暖態(tài)勢。以統(tǒng)計(jì)局6月數(shù)據(jù)為例，在多數(shù)城市仍處于回暖初期時，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達(dá)1.6%，杭州漲幅也達(dá)到1.3%。因此，在深圳領(lǐng)銜下5個城市月漲幅超過1%，進(jìn)入快速上漲階段，成為此次回暖的梯隊(duì)。天津、沈陽、大連、溫州、無錫等31個城市房價6月小幅上漲，漲幅平穩(wěn)，漲幅低于1%的部分二、三線城市則形成梯隊(duì)。而剩余34個城市房價雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊(duì)。以秦皇島、丹東、包頭為例，其房價分別從5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

在各地房價漲幅呈現(xiàn)“三速”同時，成交量也有類似趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，全國54個城市合計(jì)住宅簽約高達(dá)11.3萬套，環(huán)比上月同期上漲3.1%。其中漲幅較明顯的是一線城市，北京成交3449套、環(huán)比上漲11.6%，上海成交8113套、環(huán)比上漲超過30%。而同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月份監(jiān)測的14個三、四線城市，商品住宅成交量為150.43萬平方米，環(huán)比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

壓力去庫存成關(guān)鍵因素

對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的分化，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，庫存是此輪回暖的關(guān)鍵，庫存較高的城市處于去庫存階段，在需求難以跟進(jìn)的背景下，回暖速度較為緩慢。

“三線城市因庫存高企，所以短期之內(nèi)不能迅速消化存量。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)日前表示，目前全國房地產(chǎn)市場一、二、三、四線城市趨勢已經(jīng)拉開，一線城市反彈明顯，二、三線城市特別是三、四線城市仍然持續(xù)下滑。

有數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，一、二、三線監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量26091萬平方米，同比增長3.2%。其中，25個城

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