今年以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，但并不意味著樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系更加均衡，政府宏觀調(diào)控政策更為合理，房?jī)r(jià)整體快速上漲的基礎(chǔ)不存在。

6、7月份是樓市銷售傳統(tǒng)淡季，不少熱點(diǎn)城市卻迎來(lái)了淡季不淡的銷售局面。在杭州，不僅新建商品房成交量連續(xù)第四個(gè)月超萬(wàn)套，樓市“高庫(kù)存”也在7月末頭度降至15萬(wàn)套內(nèi)的今年以來(lái)庫(kù)存較低值；在深圳，6月份一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比上漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰……與樓市回暖形成呼應(yīng)的，是住宅開發(fā)投資增速一年半來(lái)頭現(xiàn)回升。

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)2014年的沉寂之后，隨著一系列樓市利好政策的實(shí)施，需求旺盛的一線城市新建商品房和二手房量?jī)r(jià)齊升，樓市再現(xiàn)回暖跡象。但并不意味著全國(guó)樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年至2013年，我國(guó)商品房年銷售額、銷售面積均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ)，增速降低已是必然。

住宅開發(fā)投資增速回升

春江水暖鴨先知。作為反映樓市景氣指數(shù)重要指標(biāo)之一的住宅開發(fā)投資，出現(xiàn)了久違的增速回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.3%，增速比1月至6月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，各月投資累計(jì)增速回落幅度逐月縮小，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

尤為值得一提的是，在經(jīng)歷了一年半的下行之后，住宅投資增速開始回升。同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1月至6月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來(lái)的頭次回升。

“住宅投資占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過(guò)三分之二，其增速回升將對(duì)下一步全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動(dòng)作用。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高端統(tǒng)計(jì)師李皎說(shuō)。

同時(shí)，前7個(gè)月的住宅銷售也增長(zhǎng)較快。1月至7月，住宅銷售面積53009萬(wàn)平方米，銷售額34884億元，比1月至6月分別增長(zhǎng)6.9%和16.8%，大大高于辦公樓等其他用途商品房銷售增速。

李皎說(shuō)，銷售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持，將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖仍處于歷史低位，但已連續(xù)兩個(gè)月回升。

此外，前7個(gè)月，城市商品房銷售面積增長(zhǎng)8.2%，比非城市高3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)18.6%，比非城市高11.3個(gè)百分點(diǎn)。這表明，在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的同時(shí)，三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

房產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡

較新的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，除北上廣深房?jī)r(jià)環(huán)比增幅較多之外，一些非一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也增長(zhǎng)明顯。今年1月至7月，深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過(guò)50%，銷售額增速超過(guò)70%，帶動(dòng)40個(gè)城市銷售市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于非城市。專家表示，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡象更加明顯，回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。

面對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，有輿論擔(dān)心房?jī)r(jià)又要迎來(lái)新一輪快速上漲階段。對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)樓市總體供需平衡，總體上看價(jià)格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。他表示，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，都不會(huì)背離基本的供求關(guān)系。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，至2013年，全國(guó)家庭戶均擁有住房1.0套。在這樣一個(gè)大的前提下，供不應(yīng)求、住房稀缺致使房?jī)r(jià)大漲的可能性已不大。當(dāng)然，在一些熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)一定的上漲，但這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響不大，也不會(huì)改變整個(gè)供需格局。

總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。例如，近日北京出臺(tái)政策，提高通州區(qū)購(gòu)房門檻，就對(duì)平穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用。

投機(jī)需求不會(huì)大量進(jìn)入

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡的情況下，房?jī)r(jià)緣何走高？對(duì)此，鄧郁松認(rèn)為，其中重要的原因是一些利好政策的實(shí)施，以及部分住房金融政策的變化。

鄧郁松進(jìn)一步解釋道，一線城市房?jī)r(jià)對(duì)于金融政策較為敏感。一般情況下，一線城市供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購(gòu)房頭付比例下調(diào)時(shí)，便能激發(fā)一部分購(gòu)購(gòu)需求。因此，對(duì)于一線城市而言，為避免市場(chǎng)過(guò)熱，應(yīng)該執(zhí)行比較中性的住房金融政策。

不過(guò)，也有專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，是對(duì)市場(chǎng)的一種回歸。此前，為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求，一些改善性需求也被“誤傷”。而近來(lái)一系列政策利好的釋放，正是為了在抑制投資投機(jī)和保護(hù)剛需、改善性需求之間，找到更好的契合點(diǎn)。

資金的逐利性，讓一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資者的頭選。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景整體被看好的情形下，是否會(huì)有大量投機(jī)性需求進(jìn)入呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示這種可能性不大。頭先，一線城市的限購(gòu)政策還沒(méi)有取消，投機(jī)性需求大規(guī)模進(jìn)入的條件還不存在。其次，投資有風(fēng)險(xiǎn)，隨著近些年樓市的起落，樓市投資的難度越來(lái)越大。此外，隨著房地產(chǎn)稅落地預(yù)期的加強(qiáng)，投資者也會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎。

樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)迎來(lái)“三速”回暖 

自“330”政策發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)4個(gè)月的發(fā)酵，再度迎來(lái)新一輪的回暖，確立了上升態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)，這是國(guó)房景氣指數(shù)在連續(xù)16個(gè)月下降后頭次回升。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，景氣指數(shù)的回升，確立此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整拐點(diǎn)顯現(xiàn)，下半年市場(chǎng)將進(jìn)入常態(tài)化的上升通道。

樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)迎來(lái)“三速”回暖

市場(chǎng)回暖樓市“三速”分化

近日，深圳市龍崗法院發(fā)出頭個(gè)對(duì)“330”新政之后關(guān)于二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲，多次違約提高售賣價(jià)格。據(jù)悉，4月下旬，購(gòu)房者以220萬(wàn)元與房主簽署購(gòu)購(gòu)合同，但在隨后兩個(gè)月內(nèi)，房主從一開始加價(jià)40萬(wàn)元，再度要求加價(jià)50萬(wàn)元，兩次加價(jià)后，該房?jī)r(jià)格也從初始的220萬(wàn)元漲至310萬(wàn)元。

肆意違約、加價(jià)售賣在深圳火爆的樓市中屢見(jiàn)不鮮。在“330”新政天，便有房主反悔，本確定98萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)深圳前海片區(qū)一套32平方米住房的張林，在新政天，房主便通知漲價(jià)7萬(wàn)元。

值得注意的是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆是此輪樓市回暖后一線城市的一個(gè)縮影。但在熱鬧的背后，岳陽(yáng)、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問(wèn)津，當(dāng)問(wèn)起市場(chǎng)是否有所好轉(zhuǎn)時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商無(wú)奈地?fù)u頭，表示雖然市場(chǎng)有所改觀，但與一線城市的火熱景象比起來(lái)相去甚遠(yuǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格已從1月64個(gè)城市下降，2個(gè)城市上漲，轉(zhuǎn)變?yōu)?月的20個(gè)城市上漲，43個(gè)城市下降，而6月上漲城市個(gè)數(shù)再增至27個(gè)城市上漲，34個(gè)城市下降。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高端統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，但分城市來(lái)看，房?jī)r(jià)分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市。但另一方面，二線城市與三線城市也展現(xiàn)了不同趨勢(shì)，二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小。三線城市房?jī)r(jià)依然下降，但降幅繼續(xù)收窄。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，一二三線樓市形成了三種速度的回暖態(tài)勢(shì)。以統(tǒng)計(jì)局6月數(shù)據(jù)為例，在多數(shù)城市仍處于回暖初期時(shí)，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達(dá)1.6%，杭州漲幅也達(dá)到1.3%。因此，在深圳領(lǐng)銜下5個(gè)城市月漲幅超過(guò)1%，進(jìn)入快速上漲階段，成為此次回暖的梯隊(duì)。天津、沈陽(yáng)、大連、溫州、無(wú)錫等31個(gè)城市房?jī)r(jià)6月小幅上漲，漲幅平穩(wěn)，漲幅低于1%的部分二、三線城市則形成梯隊(duì)。而剩余34個(gè)城市房?jī)r(jià)雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊(duì)。以秦皇島、丹東、包頭為例，其房?jī)r(jià)分別從5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

在各地房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)“三速”同時(shí)，成交量也有類似趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約高達(dá)11.3萬(wàn)套，環(huán)比上月同期上漲3.1%。其中漲幅較明顯的是一線城市，北京成交3449套、環(huán)比上漲11.6%，上海成交8113套、環(huán)比上漲超過(guò)30%。而同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月份監(jiān)測(cè)的14個(gè)三、四線城市，商品住宅成交量為150.43萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

壓力去庫(kù)存成關(guān)鍵因素

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的分化，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，庫(kù)存是此輪回暖的關(guān)鍵，庫(kù)存較高的城市處于去庫(kù)存階段，在需求難以跟進(jìn)的背景下，回暖速度較為緩慢。

“三線城市因庫(kù)存高企，所以短期之內(nèi)不能迅速消化存量?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)日前表示，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二、三、四線城市趨勢(shì)已經(jīng)拉開，一線城市反彈明顯，二、三線城市特別是三、四線城市仍然持續(xù)下滑。

有數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，一、二、三線監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量26091萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%。其中，25個(gè)城

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