2014年，注定成為中國(guó)樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折的標(biāo)志性年份。截至2015年1月20 日，共有40家上市房企公布去年銷售數(shù)據(jù)，其中24家房企未能完成年度銷售任務(wù)，占比達(dá)到60%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》也顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)明顯下滑。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“黃金十年”結(jié)束，行業(yè)分化愈發(fā)嚴(yán)重，強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企生存壓力陡增。今年樓市庫(kù)存壓力依然較大，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕，不過(guò)，再融資政策放寬后，上市房企再融資將提速。

　　銷售不達(dá)標(biāo)房企占六成

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月20日，公布2014年銷售業(yè)績(jī)的上市房企（包括A股和港股）共40家，這40家企業(yè)2014年合計(jì)銷售金額達(dá)到了 1.82萬(wàn)億元，相比2013年全年的1.58萬(wàn)億元增長(zhǎng)了15%。不過(guò)，這些企業(yè)完成年度任務(wù)情況相對(duì)較差，在40家企業(yè)中，僅16家企業(yè)達(dá)標(biāo)，其他 24家企業(yè)未完成年度任務(wù)，占比達(dá)到60%。

　　完成銷售目標(biāo)的房企大部分為年銷售額超過(guò)500億的大型品牌房企。恒大地產(chǎn)去年制定的銷售目標(biāo)是1100億元，實(shí)際完成1315億元，完成率達(dá)119.5%，完成情況較好；萬(wàn)科去年制定的銷售目標(biāo)是2000億元，實(shí)際完成2151億元，完成率達(dá)107.6%；碧桂園去年制定的銷售目標(biāo)是1280億元，實(shí)際完成1287.9億元，完成率達(dá)100.6%。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，在市場(chǎng)下行背景下，能完成銷售目標(biāo)的房企主要依賴于其項(xiàng)目在各城市間布局相對(duì)合理，積極降價(jià)促銷；此外，這些企業(yè)在2013年因?yàn)槭袌?chǎng)爆發(fā)，都預(yù)留了大量的銷售結(jié)轉(zhuǎn)到2014年。

　　完成率較低的是當(dāng)代置業(yè)，公司去年制定的銷售目標(biāo)是100億元，實(shí)際完成73.5億元，完成率僅73.5%。此外，中駿置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、深圳控股、奧園地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企完成率均未超過(guò)85%。中原地產(chǎn)的分析報(bào)告認(rèn)為，24家未達(dá)標(biāo)房企多數(shù)為區(qū)域性中小房企，項(xiàng)目多分布在二三線城市，市場(chǎng)的下行對(duì)這些城市沖擊較為明顯，降價(jià)促銷都難以拉動(dòng)銷售增長(zhǎng)，銷售不達(dá)標(biāo)、業(yè)績(jī)下滑甚至虧損也就在所難免。

　　另外，樓市下行引發(fā)購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房屋升值的預(yù)期發(fā)生改變，特別是高凈值人群和投資客觀望心理濃厚，從而導(dǎo)致部分別墅、豪宅等銷售下滑，也直接影響了一些專注中高端物業(yè)開發(fā)房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。比如金地集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)490.4億的銷售額，同比僅增長(zhǎng)4%，只完成其600億銷售目標(biāo)的81.7%；龍湖地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)銷售490.5億元，同比僅增長(zhǎng)2%，只完成其570億銷售目標(biāo)的86.1%。

　　業(yè)績(jī)分化或持續(xù)

　　盡管2014年樓市整體下行，但行業(yè)龍頭在銷售、管理及融資方面的優(yōu)勢(shì)，使得市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升，中小房企不斷被淘汰。展望2015年，多家機(jī)構(gòu)研報(bào)指出，房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢(shì)仍將持續(xù)，不僅表現(xiàn)在房企之間，也表現(xiàn)在不同城市之間。

　　中國(guó)某研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年共有80家房企躋身百億軍團(tuán)，較2013年增加9家，銷售總額共計(jì)2.8萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已近40%。但陣營(yíng)之間差距拉大，陣營(yíng)（1000億元以上）的銷售均值已經(jīng)是第三陣營(yíng)（100億-300億元）的9倍。

　　銷售規(guī)模突破千億的房企達(dá)到7家，包括萬(wàn)科、綠地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)。當(dāng)了多年“老大”的萬(wàn)科，被綠地趕超，二者的銷售額均突破2000億大關(guān)，同比增速均在20%以上。

　　相比之下，銷售規(guī)模在300億以下的不少房企，同比增速卻下降至個(gè)位數(shù)甚至是負(fù)增長(zhǎng)。瑞安房地產(chǎn)去年銷售額97.5億元，同比大幅下降41%；深圳控股去年銷售額74億元，同比下降17.8%；保利置業(yè)去年銷售額241億元，同比下降9%。禹洲地產(chǎn)、萊蒙國(guó)際、花樣年去年的銷售增速分別僅為9%、6%、 1%。

　　張大偉認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)的發(fā)展將逐步企穩(wěn)，但行業(yè)的分化依然會(huì)持續(xù)，這主要體現(xiàn)在兩大方面：一是市場(chǎng)的分化，不同區(qū)域、不同城市會(huì)因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、供求關(guān)系、人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入情況等而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情；二是房企的分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)門檻越來(lái)越高，有品牌、運(yùn)營(yíng)、資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型?，而主?dòng)退出和尋求并購(gòu)的中小開發(fā)商將增多。

　　再融資料提速

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年末商品房待售面積6.2億平方米，同比增長(zhǎng)了26.1%。由于庫(kù)存壓力仍然較大，平安證券預(yù)計(jì)，在2015年上半年相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。而對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，放寬和擴(kuò)大再融資的渴求仍然十分強(qiáng)烈。

　　1月16日，證監(jiān)會(huì)宣布上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國(guó)土資源部不再進(jìn)行事前審查。這預(yù)示著房企再融資的審批周期將大大縮短，方案獲批的難度也將降低，有助于加速恢復(fù)A股上市房企再融資的“造血”功能。

　　中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年房企定增再融資已完成400億元，目前已公布方案、尚未實(shí)施的再融資規(guī)模則達(dá)到557億元，均投向房地產(chǎn)主業(yè)。如今，隨著政策松綁，勢(shì)必有更多上市房企啟動(dòng)再融資方案。其中，那些負(fù)債率較高的房企無(wú)疑對(duì)再融資的渴求較為急迫。以泰禾集團(tuán)為例，2014年三季報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率已達(dá)到546%，位居上市房企之頭。

　　就在16日證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息的當(dāng)晚，泰禾集團(tuán)就公告推出定增方案。泰禾集團(tuán)擬以不低于 13.83元/股價(jià)格，非公開發(fā)行不超過(guò)2.89億股，募資不超過(guò)40億投向主業(yè)，以加大核心區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)力度。“政策放寬了，若快的話，爭(zhēng)取定增方案上半年就能通過(guò)；慢一點(diǎn)的話，三季度有望通過(guò)。”泰禾集團(tuán)董秘洪再春表示。華發(fā)股份也在16日晚公告宣布籌劃定增事宜選擇停牌，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)公司再融資將投向房地產(chǎn)開發(fā)。

　　華泰證券研報(bào)認(rèn)為，那些前期沒(méi)有再融資且大股東完全控股的地產(chǎn)公司，啟動(dòng)再融資計(jì)劃的動(dòng)力和速度將大大提升，對(duì)行業(yè)無(wú)疑是實(shí)質(zhì)性利好。

　　部分房企2014年銷售情況一覽

　　企業(yè)名稱 銷售額（億元） 同比增長(zhǎng)率（%） 銷售目標(biāo)（億元） 完成情況

　　萬(wàn)科 2151 25.90% 2000 107.60%

　　保利地產(chǎn) 1367 9% 1500 91.10%

　　恒大地產(chǎn) 1315 31% 1100 119.50%

　　碧桂園 1287.9 21.50% 1280 100.60%

　　中建地產(chǎn) 1270 -11.00% 1420 89.44%

　　中海地產(chǎn) 1126 1.70% 1120 100.54%

　　綠城中國(guó) 794 27.80% 650 122.15%

　　世茂房地產(chǎn) 702.16 5.00% 800 87.77%

　　華潤(rùn)置地 692 4.50% 700 98.90%

　　融創(chuàng)中國(guó) 658.5 31% 650 101.30%

　　富力地產(chǎn) 544 29% 600 90.70%

　　華夏幸福 512.5 37% 500 102.50%

　　招商地產(chǎn) 510.5 18.20% 500 102.10%

　　龍湖地產(chǎn) 490.5 2% 570 86.10%

　　金地集團(tuán) 490.4 9% 600 81.70%

　　雅居樂(lè) 441.6 9.60% 480 92.00%

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 401 12% 400 100.30%

　　頭開股份 251.6 35% 247 101.86%

　　頭創(chuàng)置業(yè) 248.6 26.80% 280 88.80%

　　新城控股 245.1 19% 240 102.10%

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！