進入２００６年，個人房貸市場可謂“好戲連臺”，固定利率、雙周供你方唱罷我登場，再加上已有的等額本息、等額本金、逐額遞增、逐額遞減等還款方式，海南省房貸市場共5種產(chǎn)品可供消費者選擇。記者了解到，這些還款方式各有特點，消費者可根據(jù)自身的收入和生活支出狀況進行合理選擇。

　　雙周供每年需還１３個月貸款

　　“雙周供”指將從原來每月一還變?yōu)槊績芍芤贿€，每次還款額為原月供一半。與按月還款相比，利息負(fù)擔(dān)減少、還款期限縮短。但有人質(zhì)疑，雙周供并非每次還款額為原月供的一半，因為是１４天還一次，而一個月不可能總是２８天，所以每年需還１３個月貸款。

　　按３０年期貸款５０萬元計算，選等額本息每月需還款３０３６元，一年１２次。但若選“雙周供”，每兩周還１５１８元，一年需還款２６次，月還款額為３２８９元。深發(fā)展海南分公司有關(guān)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，按１４天還一次款，有時一個月甚至還３次，無固定收入者難以保證，目前此業(yè)務(wù)主要針對公務(wù)員。另據(jù)了解，該行自今年３月初在海南省推行雙周供以來，只辦了幾筆新業(yè)務(wù)。

　　固定利率需正確預(yù)期利率變化

　　所謂固定利率房貸，是指貸款發(fā)放后，不論利率升降，仍按合同約定利率執(zhí)行。其特殊之處很大程度上在于銀行、消費者對利息的預(yù)期。若央行加息超過銀行預(yù)計，銀行就會損失；沒超過，消費者就得多掏錢。記者從光大銀行?？诜中蝎@悉，自今年初推行固定利率以來，?？谌詿o人選擇固定利率。一份網(wǎng)上調(diào)查顯示，３８．３％認(rèn)為浮動利率這幾年不會有較大升幅，３０％的不知道，只有３１．９１％認(rèn)為近幾年有較大升幅。看來市場尚在觀望中。

　　等額遞增（減）視收入變化而定

　　“等額遞增”和“等額遞減”兩者實際上沒有本質(zhì)上的差異。銀行只是將還款年限進行了細(xì)化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但已預(yù)期到未來收入會逐步增加的人群，對年輕人較適用。相反，如果預(yù)計到收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕，可選擇等額遞減。

　　等額本息便于合理安排收支

　　據(jù)介紹，目前銀行辦理較多的是等額本息還款方式。這種還款方式是將按揭貸款的本金總額與利息總額相加，再平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

　　舉例來說，假設(shè)一筆２０萬元的貸款，還款年限２０年，按目前大部分銀行的利率，若選擇等額本息法每個月大約還１３７７元。在還款初期，１３７７元中大約８０％以上是歸還銀行的利息部分。

　　由于每月還相同數(shù)額，借款人操作相對簡單，每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。

　　等額本金前期還款壓力較大

　　等額本金還款又稱等本不等息還款法，借款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一還款日至本次還款日間的利息。與等額本息法比較，總利息支出較低，還款負(fù)擔(dān)則逐月遞減，但前期還款壓力大。

　　同樣以２０萬元貸款２０年還清為例，選擇等額本金還款，每月需償還銀行本金８３３．３３元左右，頭月利息９１８元，總計頭月償還銀行１７５１．３３元。之后，每月還款本金不變，利息卻逐漸隨著本金歸還逐月減少４．２５元。

　　這種方式適合目前收入較高、但已預(yù)計到將來收入會減少的人群。


（海南特區(qū)報）

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