日前，光大銀行公布固定利率的實施細則，正式在北京和上海開始試點推行固定利率房貸。據(jù)悉，這是在去年8月份《2004年房地產(chǎn)金融報告》中明確表明允許商業(yè)銀行推行固定利率房貸后，頭個通過銀監(jiān)會批示準予試點推行的。此前，包括上海浦東發(fā)展銀行、中國建設(shè)銀行也分別提出了相應(yīng)的固定利率實施方案。

對此，中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士在接受記者采訪時認為，固定利率的推出是基于銀行對未來中國經(jīng)濟的高速發(fā)展以及對房地產(chǎn)業(yè)良好運轉(zhuǎn)作為基礎(chǔ)的，也反映出利率市場差異化發(fā)展時代的到來。固定利率的推出對于消費者來說無疑是增添了一種可選擇的機會，但它同浮動利率相比也存在一定的弊端，可以說固定利率和浮動利率各有千秋。

事實上，在央行二次加息之后，就已經(jīng)拉開了銀行浮動利率的序幕。未來，利率預期仍然會繼續(xù)上調(diào)，銀行業(yè)也將面臨貸款額度下降的局面。為了更好地減弱利率的不確定性給消費者和銀行帶來的影響，推出固定利率成為銀行業(yè)適應(yīng)市場需求的必然。

業(yè)內(nèi)人士認為，固定利率的推出對于目前市場下多次房貸者來說(目前在銀行有多次房貸者執(zhí)行6.12%的基準利率)，無疑會增加購房者信心，從而也為銀行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新的利潤增長點。

此外，固定利率的推出對于目前金融市場單一的銀行浮動貸款利率方式來說，不失為一種很好的補充方式。而對于有購房需求的消費者來說，也增添一種可供選擇的機會。但中原地產(chǎn)的專業(yè)分析人士也表示，固定利率同樣也存在著不足之處，頭先是采取固定利率有其一定的風險性，畢竟未來雖然有加息的預期，但具體增加多少、加息頻率都不能確定，如果在貸款期內(nèi)銀行加息超過固定利率水平，則貸款人可獲利，反之，則并不劃算；其次，如果選擇固定貸款利率，在提前還款時還要收取一定的違約金，而在目前市場情況下，根據(jù)合同約定，浮動利率的提前還款一般不收取違約金。

因此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍表示，固定利率是在目前銀行業(yè)發(fā)展過程中的一個創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)品，率先個提出自己的“藍海戰(zhàn)略”，這也是適應(yīng)市場需求而出現(xiàn)的一個產(chǎn)物，它對于促進房貸業(yè)務(wù)的繁榮發(fā)展起到很好的作用；但它又無論是對銀行還是對貸款人都具有一定的風險性。

背景新聞

狗年新春

固定利率落定

兩大商業(yè)銀行

2006年新年剛過，兩大商業(yè)銀行光大銀行和建設(shè)銀行就分別公布了固定利率房貸的利率水平和具體期限，其中建行將試點頭選在了深圳，根據(jù)相關(guān)要求，只要消費者沒有不良信用紀錄，建行就可以按利率下限執(zhí)行。而光大銀行更是乘勢推出二手住房及商業(yè)用房的固定利率房貸業(yè)務(wù)，并把試點從京滬推廣至全國。

由于固定利率可以有效規(guī)避市場風險，給銀行和借貸人帶來雙贏的效果。據(jù)悉，包括上海浦發(fā)銀行和中國工商銀行在內(nèi)的多個銀行也正在計劃推出固定利率房貸產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)專家表示，固定利率也會受到市場利率的影響給銀行帶來風險，因此從目前來看，固定利率將只是浮動利率房貸的一種補充，還需要一段相當長的時間試驗和摸索。而且，由于固定利率的房貸期間在5-10年，因此，貸款人仍需要采用固定利率與浮動利率房貸相結(jié)合的貸款方法。

名詞解釋

固定利率房貸

是指消費者在簽訂購房貸款合同時，即選擇固定利率貸款，也就是在以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，上調(diào)或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變；而浮動利率則與之相反。固定利率雖然說是利率在一定期限內(nèi)不變，但它的實施對不同貸款類型客戶來說影響效果相差很多。

案例分析

影響程度不同建議理性、慎重選擇

固定利率和浮動利率對于不同貸款類型客戶有不同的影響?，F(xiàn)在，以光大銀行剛剛出臺的固定利率為標準，假設(shè)5年期貸款，銀行固定利率為5.94%，分別對一套銀行貸款購房者和多套購房貸款的客戶進行分別對比(均采取等額本息還款法)。

●僅有一套房屋處于貸款狀態(tài)的客戶

假設(shè)劉先生現(xiàn)在購得一套房屋，預從銀行貸款30萬元，采取5年期貸款，其在光大銀行貸款時有兩種利率方式可供選擇：一種是固定利率，按5.94%計算；一種是浮動利率，目前5年期貸款基準利率為5.85%，而劉先生由于屬于在銀行有一套購房貸款，所以劉先生按浮動優(yōu)惠利率目前暫按5.27%，假設(shè)一年后基準利率上調(diào)為6.15%，優(yōu)惠利率為5.54%，剩余4年貸款利率不變。對于劉先生來說，若采取固定利率，則劉先生需支付銀行利息為47488.52元，若采取浮動利率，則劉先生需支付銀行利息43365.37元，可見，劉先生若采取固定利率就比采取浮動利率多支出了4123.15元。(詳細計算見表一：一套銀行貸款購房，5年期貸款)

●尚有房屋處于貸款狀態(tài)，并申請再次貸款的客戶

以李先生為例，同樣是購得一套房屋，從銀行貸款30萬元，采取5年期銀行貸款，同樣是可以有固定利率和浮動利率兩種方式可供選擇。目前，光大銀行5年期固定利率按5.94%考慮；而浮動利率則不同，由于李先生目前還有一套房屋正處于銀行按揭階段，所以若李先生采取浮動利率，目前只能按照5年期基準利率5.85%計算。

同樣假設(shè)1年后基準利率上調(diào)為6.15%，李先生若要采取固定利率方式，則需支出利息為47488.52元；若要采取浮動利率，李先生需支出利息為48365.73元，可見，對于李先生來說，采取固定利率就比浮動利率要少支付877.21元。(詳細計算見表二：多套銀行購房貸款，5年期貸款)

目前，光大銀行的銀行貸款固定利率水平為5年期以下為5.94%，5-10年的貸款利率為6.18%，均比目前銀行浮動利率要高一些。為此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍建議貸款者在兩種利率方式選擇時，頭先要考慮自己屬于一套銀行房貸還是多套銀行房貸，以此來判斷自己貸款利率水平；其次，要對比自己貸款利率與固定利率之間的差值，并結(jié)合目前銀行加息的幅度(2004年央行頭次加息幅度為0.27%，2005年3月央行二次加息幅度為0.2%)，做出理性、慎重選擇。(仰靜/文)

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