近年來(lái)由于房地產(chǎn)行業(yè)的火爆和收緊銀根的雙重背景，房地產(chǎn)基金也如雨后春筍遍地而生。不過(guò)，自從銀行收緊開發(fā)貸，開發(fā)商資金鏈斷裂事件頻發(fā)后，房地產(chǎn)信托基金也成為風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)地帶。近日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的 《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，給房產(chǎn)商的資金供給和房地產(chǎn)基金發(fā)展帶來(lái)了重大利好。

　　房地產(chǎn)基金迎來(lái)政策暖風(fēng)

　　近年來(lái)受調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大，也促進(jìn)了房地產(chǎn)基金的發(fā)展。自2012年開始全國(guó)有近百只房地產(chǎn)基金相繼成立，房地產(chǎn)投資類的理財(cái)產(chǎn)品也開始受到關(guān)注，而到2013年10月底，資料顯示，全國(guó)房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)(不完全統(tǒng)計(jì))達(dá)到510家，管理規(guī)模超過(guò)6000億。不過(guò)由于2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)基金明顯受影響。清科數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度房地產(chǎn)基金募資規(guī)模從2013年底的106.67億美元猛降至43.76億美元，降幅超過(guò)50%。

　　隨著央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的通知面世，市場(chǎng)再次看到了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的希望。9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中提到：鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)多種措施籌集資金，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

　　“央行這個(gè)政策帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)融資的重大利好，支持房地產(chǎn)就是支持房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)基金也得到風(fēng)險(xiǎn)釋放;而且通知提到的REITs讓房地產(chǎn)金融化程度提高，地產(chǎn)基金將有更大的空間，對(duì)房地產(chǎn)基金是長(zhǎng)期利好。”德信資本董事長(zhǎng)陳義楓告訴大眾證券報(bào)和財(cái)信網(wǎng)記者。

　　諾亞財(cái)富業(yè)資銷售總經(jīng)理陳昆才也樂(lè)觀地認(rèn)為，在央行發(fā)出這個(gè)政策開始，中國(guó)的房地產(chǎn)金融將打破房地產(chǎn)行業(yè)依然由銀行信貸主導(dǎo)支持的局面，開啟一個(gè)新的房地產(chǎn)金融時(shí)代。同時(shí)，中國(guó)的金融行業(yè)會(huì)迎來(lái)一個(gè)數(shù)萬(wàn)億級(jí)的子市場(chǎng)。

　　產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇將不可避免

　　清科研究報(bào)告顯示，隨著不斷有機(jī)構(gòu)進(jìn)入私募房地產(chǎn)基金市場(chǎng)，該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也變得愈發(fā)激烈，對(duì)地產(chǎn)業(yè)投入的資金總量也在持續(xù)增加。這令地產(chǎn)商的融資成本有所下滑，同時(shí)私募房地產(chǎn)基金的收益也受到了一定的影響。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金管理者之一歌斐資產(chǎn)表示，以后他們的產(chǎn)品會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，將投資一線城市(北京（樓盤）、上海（樓盤）)的辦公物業(yè);一線二線和部分省會(huì)城市的區(qū)域/社區(qū)商業(yè)物業(yè);同時(shí)，積極關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈/部分樞紐城市的物流物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將從高速上漲變成平穩(wěn)上漲，由黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代。而房地產(chǎn)基金的利潤(rùn)率會(huì)受很多因素影響，房地產(chǎn)基金需要選擇好的項(xiàng)目，才能賺錢。”陳義楓表示。對(duì)投資者而言，某第三方財(cái)富高層稱，“由于目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)基金太多，擁有PE背景的房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)背景的房地產(chǎn)基金和具有開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金都來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，投資者較好選擇獨(dú)立性較強(qiáng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，以便監(jiān)管更嚴(yán)，產(chǎn)品更有保障。”

　　從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，1992年到1997年，美國(guó)REITs市場(chǎng)的資本總額增長(zhǎng)了13倍，從低于100億美元增長(zhǎng)至近1280億美元。其中有50%左右的房地產(chǎn)投資信托基金，單個(gè)資本規(guī)模超過(guò)100億，資金來(lái)源很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者，如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)，他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高。后期伴隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，私募房地產(chǎn)基金不再局限于收購(gòu)困境資產(chǎn)，業(yè)務(wù)逐步延伸至房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)債權(quán)投融資和國(guó)際房地產(chǎn)投資等諸多領(lǐng)域。REITs也成為成熟市場(chǎng)中重要的房地產(chǎn)投資退出工具。

　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金作為基金產(chǎn)品，然后將基金資產(chǎn)交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)來(lái)管理運(yùn)作，專門投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。與一般投資基金不同，房地產(chǎn)投資信托基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、租賃、消費(fèi)等方面的投資基金，投資范圍一般 于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

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