房產(chǎn)證辦不下來(lái)，業(yè)主不能追究責(zé)任；房屋面積誤差太大業(yè)主要退房，得在30天內(nèi)提出，過(guò)期就無(wú)效……位于順義區(qū)花梨坎的滿庭芳自住房，中秋節(jié)前進(jìn)行了搖號(hào)。但是，當(dāng)時(shí)主動(dòng)申購(gòu)這處自住房的購(gòu)房人，較近都為合同中的一些條款而有點(diǎn)兒鬧心，開發(fā)商提供的雖然是格式合同，卻加了不少“花活”。律師建議，購(gòu)房人遇到這種明顯有失公平的格式合同時(shí)，應(yīng)采用簽署補(bǔ)充協(xié)議的方法，維護(hù)自身權(quán)益。

　　設(shè)備裝修 附件全是“X”

　　“這房子購(gòu)的，除了戶型，什么都不知道了。”昨日，購(gòu)房人王女士向本報(bào)記者發(fā)了他們?cè)谫?gòu)房現(xiàn)場(chǎng)拍攝的合同樣本。在這份附件中，原本應(yīng)該寫明采暖品牌、電梯品牌等明細(xì)的地方，卻是很多個(gè)“X”。

　　對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，想知道自己房屋的細(xì)節(jié)，除了在售樓處咨詢之外，就要靠合同附件了。一般來(lái)說(shuō)，期房購(gòu)房合同的附件六，通常是“裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定”，告知購(gòu)房人供暖方式、外墻材料等明細(xì)。

　　此外，按照規(guī)范合同文本，第十六條為“交接手續(xù)”，其中一般款第三項(xiàng)都為空白。其他開發(fā)商一般會(huì)在此約定“按補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定執(zhí)行”，并在附件中進(jìn)行具體約定；而順義滿庭芳的合同樣本中卻寫著“質(zhì)量問題或裝修問題不能作為購(gòu)受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。”

　　“即使因?yàn)殚_發(fā)商問題退房，我們還被設(shè)了很多條規(guī)定。”王女士翻開翻拍的合同樣本的復(fù)印件，其中顯示，如果要退房，得在開發(fā)商公布的多個(gè)節(jié)點(diǎn)30日內(nèi)，否則相當(dāng)于默認(rèn)不退房。

　　辦房產(chǎn)證 逾期不違約？

　　更讓購(gòu)房人擔(dān)憂的是，這份合同中說(shuō)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。但如果因?yàn)殚_發(fā)商責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，“雙方同意”按照“本合同繼續(xù)履行，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”方式處理。

　　根據(jù)購(gòu)房人反饋，這一條對(duì)他們的打擊尤其大。自住房和產(chǎn)權(quán)型保障房目前都執(zhí)行著“5年不得上市”的政策，而且其起始時(shí)間并不是從購(gòu)房、收房開始計(jì)算，而是從自住房房產(chǎn)證辦理時(shí)間或者繳稅時(shí)間計(jì)算；這兩者通常是同。如果開發(fā)商沒有在2017年12月31日以前辦理好房產(chǎn)證，那么意味著購(gòu)房人的5年持有計(jì)算時(shí)間還要往后拖，如果將這個(gè)時(shí)間無(wú)底線地推遲下去，而且開發(fā)商還不用承擔(dān)任何責(zé)任，這樣的風(fēng)險(xiǎn)未免太大。

　　因?yàn)殚_發(fā)商的原因逾期辦理了房產(chǎn)證，開發(fā)商還可以免責(zé)，這樣的情況在本市多見嗎？記者對(duì)本市2013年至今簽署的自住房合同和普通商品房合同進(jìn)行了隨機(jī)抽樣。10份樣本的結(jié)果顯示，開發(fā)商一般在此約定的是“購(gòu)受人有權(quán)退房”，這種情況下開發(fā)商要支付購(gòu)房人已付款的1%作為違約金；而如果購(gòu)房人不退房，開發(fā)商也要按日計(jì)算向購(gòu)受人支付全部已付房款萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之三的違約金。

　　顯失公平 可簽補(bǔ)充協(xié)議

　　昨日，記者撥打了這一自住房項(xiàng)目的客服電話，對(duì)方稱，確實(shí)在現(xiàn)場(chǎng)公示了這樣的合同樣本，但他們“不能解釋合同條款”。

　　只要購(gòu)購(gòu)新房或者二手房，市民通常都會(huì)簽署購(gòu)房合同。市住建委、市工商局曾經(jīng)多次推出過(guò)適用于不同購(gòu)房性質(zhì)的合同范本，以規(guī)范合同約定。但即使在范本中，也有一些可以“填空”的位置，用于開發(fā)商和購(gòu)房人協(xié)商。但由于主動(dòng)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，當(dāng)購(gòu)房人次拿到合同時(shí)，這些空白位置通常已經(jīng)被填滿或者劃掉了。

　　“在交易過(guò)程中，格式合同的條款一般由賣方先設(shè)置，對(duì)賣方有利；但購(gòu)受人如果不認(rèn)可這些條款，也可再約定。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師賀利芳建議，因?yàn)橹骱贤呀?jīng)為固定格式，購(gòu)房人不便更改，但可以就顯失公平的條款在補(bǔ)充協(xié)議中約定。補(bǔ)充協(xié)議雖然不是格式合同，但一樣具有法律效力。

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