綠證辦不下來還遭開發(fā)商索房索賠 仲裁結(jié)果又是“購房合同無效” 購方恐錢房兩空

　　對于許多購購“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主來說，頭先面臨的就是一個違約風(fēng)險：無論是你要求退房退款或者是房價暴漲，開發(fā)商或業(yè)主表示不賣了，你和開發(fā)商簽訂的合同一旦訴諸法律可能是個無效合同。

　　深圳市民李昊陽較近兩個月來就非常焦慮，自己十年前購購了龍華一“小產(chǎn)權(quán)”別墅，因為開發(fā)商承諾的“綠證”沒辦下來，自己購房的尾款一直沒付清。事情就此埋下隱患。開發(fā)商去年以“合同無效”索房，李昊陽可能面臨錢房兩空的悲慘處境。

　　十年前：

　　辦不來“綠本” 約定“先住著”

　　2004年11月8日，雖然明知道是“小產(chǎn)權(quán)”房，但看在開發(fā)商承諾辦綠本的條件下，深圳市民李昊陽前后交了部分購房款51.72萬元，購購了寶安區(qū)三聯(lián)墩背村“云都別墅(現(xiàn)名為港僑新村)9棟D號房”。

　　記者了解到，別墅的售價原本是116萬元。在頭先付了35萬元頭付款后，李昊陽與經(jīng)宏鵬公司簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，雙方約定：房子尾款81萬元自2004年12月12日起分60個月支付。此外，開發(fā)商承諾自合同生效之日起7日內(nèi)到國土部門備案登記，以及后續(xù)為李昊陽辦理“房地產(chǎn)證”。如果合同簽訂一年半后“綠證”還沒辦好，開發(fā)商應(yīng)該雙倍退還李昊陽的購房費。合同還特意注明：“綠證”即依深圳處理土地歷史問題程序核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。

　　李昊陽介紹，因為說好的綠證一直辦不下來，在連續(xù)供了11月的樓后，自己于2005年9月向開發(fā)商提出退房申請，結(jié)果開發(fā)商公司既不同意退房也沒有雙倍返回已交房款，只是雙方口頭約定說房子先住著，等房產(chǎn)證辦好后一次性再付清房款，因此自2005年11月起，李昊陽未再向經(jīng)宏鵬公司支付剩余購房款。

　　十年后：

　　開發(fā)商索房索房屋使用費

　　這暫時的“先住著”一住就住到了2013年8月。2013年8月16日，開發(fā)商經(jīng)宏鵬公司突然向深圳市仲裁委員會提出仲裁申請，要求確認該公司與李昊陽簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無效，要求李昊陽將該房屋返還，并且索要62.4萬元巨額房屋使用費。

　　在仲裁申請書中，經(jīng)宏鵬公司表示，在自己辦理“綠本”房產(chǎn)證期間，被政府告知該房屋屬于違法私房性質(zhì)，不能夠辦理房產(chǎn)證，雙方的合同屬于無效合同。

　　因此，經(jīng)宏鵬公司向深圳市仲裁委員會提出仲裁申請：裁定購房合同無效。除了要求李昊陽將房屋返還，還要求李昊陽須按照每月6000元的使用費，支付從2004年11月至2013年7月共計8年零8個月的房屋使用費62.4元，在扣除了李昊陽之前所交的購房本息的51.72萬元后，李昊陽還需支付差額10.68萬元。

　　在李昊陽看來，辦不了綠證是影響交易無法完成的主要原因，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任，“如今開發(fā)商卻還要追討每月6000元的使用費，實在荒謬。”

　　深圳仲裁委員會：

　　合同無效 駁回索要使用費要求

　　今年5月20日，深圳仲裁委員會審理后，裁決該合同無效。仲裁庭分析認為，雙方對于轉(zhuǎn)讓合同的標的物是農(nóng)村違建房屋的事實并無異議。雙方簽訂合同的行為，是以合法形式掩蓋轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體用地上違法建筑的非法目的，雙方的合同是無效合同。

　　根據(jù)仲裁庭的測算，即使按照每年7.2%的銀行同期貸款利率計算，過去8年又8個月，哪怕僅計算35萬元的頭期款利息就有21.84萬元，而如果按實將李昊陽已支付的51.72萬元購房款與同期利息相加，總額顯然高于開發(fā)商要求的62.4萬元，因此，駁回了開發(fā)商要求李昊陽補交10.68萬元房屋使用費的要求。

　　歷史違建處理辦法成為仲裁依據(jù)到底合不合理？

　　按照仲裁庭的裁決結(jié)果，李先生可能面臨的是錢房兩空的結(jié)果。目前，李昊陽已向深圳市中級人民法院申請撤銷該裁決。

　　在這一關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的爭議糾紛中，裁決依據(jù)就是今年4月1日正式生效的《<關(guān)于農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(后簡稱《實施辦法》)。裁決書中稱，根據(jù)該辦法第2條和第34條規(guī)定，無論申請人或被申請人均不是規(guī)定中所稱的“原村民”，且該房屋處于規(guī)定所稱的“以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準建投的住宅類違法建筑”，因此不應(yīng)當(dāng)在可以確權(quán)的范圍之內(nèi)。仲裁庭據(jù)此認為，雙方訂立的合同無效。

　　不過李昊陽的律師劉春則認為，在這項糾紛中，仲裁不應(yīng)該適用《實施辦法》，“按照實施辦法中條的明確規(guī)定，‘本實施辦法適用于市政府確定的試點區(qū)域內(nèi)農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理’，而案件中涉及的房屋根本不在試點范圍內(nèi)。”記者查詢市規(guī)土委公布的深圳12個試點社區(qū)，確實不包含案件涉及房屋所在的社區(qū)。

　　律師質(zhì)疑：

　　新規(guī)或成違法開發(fā)商

　　收回“小產(chǎn)權(quán)房”工具

　　2004年，深圳寶安區(qū)的房價剛剛攀上5字頭，均價是5000余元，而如今寶安區(qū)房價4萬元每平方米起。如果用當(dāng)時購購“小產(chǎn)權(quán)”別墅的50余萬元購購商品房，李昊陽如今可以說是獲利頗豐，但現(xiàn)實是李昊陽面對的可能是錢房兩空。

　　在劉春看來，如果經(jīng)宏鵬公司的做法被很多違建開發(fā)商如法炮制，那么本意在處理歷史違建的《實施辦法》就有可能淪為開發(fā)商收回已出售多時，但價格快速上漲的“小產(chǎn)權(quán)房”的牟利工具。

　　查違辦：

　　涉案“小產(chǎn)權(quán)房”

　　無法合法歸任一方

　　深圳市查違辦相關(guān)工作人員孫先生接受記者采訪時表示，根據(jù)《實施辦法》，案件中涉及建筑應(yīng)該較終無法“確權(quán)”，無法辦理任何房產(chǎn)證件，即使有仲裁結(jié)果，涉案房產(chǎn)既無法合法地歸購方，也無法合法地歸開發(fā)商，更不能以仲裁結(jié)果作為依據(jù)去辦理房產(chǎn)證。不管如何，這個案件釋放出了正面消息，那就是再次提醒市民，“小產(chǎn)權(quán)房”的購賣風(fēng)險極大，市民千萬不可因貪便宜隨便入手。

　　記者了解到，除了合同無效，房子隨時可能被開發(fā)商收回，購購“小產(chǎn)權(quán)房”，還存在著質(zhì)量風(fēng)險和拆除風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房的誕生基本上沒有經(jīng)過質(zhì)量部門的監(jiān)督，質(zhì)量難以保證；其次是拆除風(fēng)險，一旦建筑違反城市規(guī)劃發(fā)生拆遷，業(yè)主的拆遷補償很難得到保證。

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