日前，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言傳出，其中稱全國房地產市場分化，引發(fā)輿論關注。

　　萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言全文如下：

　　今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較復雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現(xiàn)在關注的50個城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，并拼到一起看過（嘲笑個人有病），發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，較多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標志了中國房地產比較明顯的各種各樣特征，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態(tài)）。這50個城市從13年底—14年初，出現(xiàn)了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現(xiàn)了較為明顯的特征：由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個（在50個城市里面），基本由于市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價格在過去的一年里由于上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現(xiàn)了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對于銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現(xiàn)了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態(tài)，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數(shù)的城市。

　　輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為我們開發(fā)商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業(yè)、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業(yè)。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平），其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

　　同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由于廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通后，得到這么一個數(shù)據(jù)，尤其以鏈家為主（鏈家基本占了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個數(shù)據(jù)）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優(yōu)惠，甚至于腰斬售價，可見這房子都不知道怎么來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數(shù)量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現(xiàn)在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金）；

　　北京還有一個更復雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對于一批剛需的購主，給了他們以比較便宜的價格，能購到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業(yè)，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現(xiàn)在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重復的，5000套房子，申請的家庭數(shù)量在25萬；不剔除重復的，申請的家庭數(shù)量在45萬。因此北京的市場是有的，著急購房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對于高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以后，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至于現(xiàn)任某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我干的，你還問我。情況就是4公里賣光。賣光的狀態(tài)：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數(shù)立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現(xiàn)在市場的價格承受空間和區(qū)間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

　　目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數(shù)字說明：我們檢測的24個城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我們認為好不到哪去。24個城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

　　還有幾個比較重要的數(shù)據(jù)，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、沈陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%（好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣，政府不批還限價）；天津上漲環(huán)比106%，同比上漲8%；沈陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

　　商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

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　　批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，這些數(shù)據(jù)看來都是在惡化的狀態(tài)上。

　　我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小于1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、沈陽、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

　　我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽4847元（沈陽現(xiàn)在想賺錢已經很難了），青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　　3年新增庫存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業(yè)結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山購房，基本上都在北京購房。中學也沒有，醫(yī)院就2個，是一個很傳統(tǒng)的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業(yè)幾乎都沒有發(fā)展起來，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態(tài)。這樣的城市在國內不在少數(shù)，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的先進來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。

　　現(xiàn)在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統(tǒng)計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月（我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對于一個城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過以后就有危險了），每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區(qū)域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區(qū)里），沈陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

　　總的狀況，商品房的環(huán)比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但

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