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房地產市場進入購賣博弈“冰封期” 資金鏈高度緊繃
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網 閱讀 556 次
從面積到商鋪,從降價促銷到“內部團購”……記者近日對珠三角、長三角和中西部省區(qū)城市采訪時發(fā)現:房地產市場已經進入購賣博弈“冰封期”,各地房開商引導“誤讀政策”的背后,是心里發(fā)虛的實質。
房開商忙“走量”,資金鏈“高度緊繃”
記者通過房產聯盟、地產銷售群、樓盤走勢群等珠三角、長三角房地產銷售高端群進行采訪時,超過75%的房地產銷售策劃人員認為,房地產市場就快“繃不住”了;90%以上的銷售人員表示,現在房開商較關心的問題就是如何走銷量,資金回籠;95%以上的銷售人員表示,能夠以低于市場價格20%-30%的售價拿到“內部價格”,而且沒有“指標費”,購購條件幾乎“沒有限制”。
深圳匯金行常年從事在珠三角一帶的商業(yè)地產和住宅地產營銷,副總經理黃平旺告訴記者:“南寧樓市已經進入購賣博弈的‘冰封期’,即便是快環(huán)附近,開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動,但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤,一開盤就銷售一空。”
柳州輝煌置業(yè)客戶經理陳珂每天較緊張的事情就是房屋和樓盤促銷,他說:“即便是緊靠學校的小區(qū)、養(yǎng)老房,銷售也不容樂觀,能夠同時就讀柳州市小學公園路小學、中學十二中、高中柳州高中的緊靠學校的小區(qū),半年前預測的開盤價格在12000元/平方米,現在預測的開盤價格也不會超過8000元/平方米。”
多重壓力導致開發(fā)商“壓力山大”
記者深入采訪時發(fā)現,資金鏈壓力、拿地價格偏高、銀行信貸繃緊,這是導致開發(fā)商“壓力山大”的核心原因。
南寧市邕武立交橋附近的一個超過4萬平方米的樓盤,項目銷售人員林斌告訴記者,樓盤較初拍賣下來的樓面地價超過4000元/平方米,加上建筑成本2800元/平方米,以及相應的財務費用,住宅成本價格就高達7000元/平方米。
林斌說:“較初預計是這個地段樓盤售價在9000元/平方米—12000元/平方米,現在超過7000元/平方米都賣不動,開發(fā)商資金回籠壓力之大可想而知。”
恰恰是這樣一座樓盤,為吸引客戶,在已經竣工的高樓外打出購83平方米得到103平方米的巨幅廣告,甚至在私下通過房地產中介釋放消息:購購商鋪可以按照1:1.5—1:2的比例面積,目的就是希望盡快回籠資金。
記者采訪工農中建交、浦發(fā)銀行、招商銀行、地方城商行時了解到,各家銀行對房地產項目的貸款都非常謹慎。
地方少數政策被“誤讀”“吹大效應”難敵“調控硬手段”
近日,南寧市房產局出臺相關政策,從4月25日起,廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這一政策迅速被房地產行業(yè)向外解讀為“救市槍”。
然而,不僅南寧市房產局出面直接辟謠,聲稱只是推動北部灣同城化的舉措之一,甚至連房地產業(yè)內人士都不認為這一舉措能夠在多大程度上形成“松綁刺激效應”。
黃平旺說:“我們對南寧政策進行評估的預測是:只有炒作噱頭,沒有炒作實效。”他分析認為,由于北部灣、欽州、玉林、崇左的購購能力有限,不太可能政策一出臺就形成“扎堆購購”效應,只能在短時間內實現部分民間借貸資金繼續(xù)注入房地產企業(yè),一旦銀行維持現有信貸政策,房地產市場還將維持價量齊跌的局面。
珠三角房地產協會副秘書長曾敏認為,現在房地產行業(yè)已經到了“風聲鶴唳”的地步,幾乎每一項政策出臺都會被房地產行業(yè)大肆炒作,向外宣揚“地方松綁調控”舉措。但被房地產行業(yè)“吹大”的地方政府政策措施,很容易就被“穩(wěn)健發(fā)展”“堅決不注水”的調控手段所遏制。
今年1月-3月,南寧新建商品房銷售雖然有所增長,但10.64%的增幅遠遠低于去年同期的38.82%。
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