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廣州有可能出臺差異化的調(diào)控措施

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 517 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　“深八條”、“京七條”、“滬七條”接連亮相，日益蔓延的調(diào)控潮令廣州跟風出臺相關調(diào)控政策的預期進一步提升，“穗N條”正在醞釀的消息也在業(yè)界流傳。在這樣的微妙關頭，廣州樓市順勢“逆轉”，出現(xiàn)量價齊跌的狀況，11月11日當天的廣州全市十區(qū)二市一手房成交均價甚至一度跌破萬元/平方米，成為近一個月來的房價較低點。專家表示，廣州實際一手住宅的價格上漲壓力仍然居高不下，有可能出臺差異化的調(diào)控措施。

　　成交均價跌至近一個月內(nèi)較低點？

　　隨著深圳、北京、上海接連出臺樓市調(diào)控政策，各城市樓市又進入了新一輪政策密集出臺期，“差別化”正在成為調(diào)控的關鍵詞之一。在一線城市中，僅廣州處于“三缺一”的尷尬狀態(tài)，再加上今年上半年廣州房價狂飆突進，同比漲幅數(shù)次領漲全國70大中城市，因此“穗N條”正在醞釀的消息在業(yè)內(nèi)瘋傳。

　　在這樣的背景下，廣州一手房價“識相”地開始下跌。

　　根據(jù)陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)二市上周（前六日）成交套數(shù)1447套，環(huán)比前一周減少15%。對比“金九銀十”周均2000套的成績，11月頭周的成交，頗為慘淡。其中，六區(qū)成交僅218套，環(huán)比前一周，降幅增至23.5%，海珠、越秀、黃埔三區(qū)更是以“個位數(shù)”交卷。在房價方面，十區(qū)二市成交均價達到10813元/平方米，險些再上演8月中網(wǎng)簽“跌破萬元”的驚險一幕。這樣的價格，不僅環(huán)比此前一周的13143元/平方米，下滑了17.7%，也和10月周均13000元/平方米以上的網(wǎng)簽價，有較大差距。值得一提的是，越秀區(qū)、天河區(qū)都再度回到“2萬時代”，成交均價分別為27398元/平方米、20114元/平方米。而此前幾周，天河區(qū)的成交均價基本是4萬元/平方米水平。

　　較新的數(shù)據(jù)顯示，11月11日廣州全市網(wǎng)簽188套一手房，成交面積為20515平方米，成交均價為9642元/平方米。這也是廣州一手樓市近一個月來的較低點。

　　廣州房價數(shù)據(jù)詭異“走位”背后的數(shù)字游戲，已是公開的秘密。業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避“限價”政策全市十區(qū)兩市“雙合同”現(xiàn)象泛濫，導致各區(qū)域房價明降暗漲。今年4月起，廣州市國土房管局對全市不少高價樓盤實行限價措施，開發(fā)商則拿出“雙合同”的辦法來規(guī)避，即購家購房時簽一份符合政府指導價的購房合同，一份掛以裝修費等名義的補充協(xié)議。“雙合同”是否合理合法一直備受爭議，但時至今日，并未有樓盤因為簽訂“雙合同”而被處罰。

　　廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，近期代理的樓盤價格仍然保持穩(wěn)定，而市場上也沒有聽說有哪個樓盤出現(xiàn)大幅降價的情況，一手房成交均價的下跌可能還是受結構性因素和限價、限簽等政策的影響。他表示，由于今年以來銷售十分火爆，開發(fā)商也不用在年底沖刺銷售任務，從目前情況看，開發(fā)商并沒有集中降價促銷的計劃。

　　市二手房套均總價超200萬

　　在上周出爐“滬七條”中，較為引發(fā)購房者關注的無疑是“對居民家庭購購二套住房的頭付比例由六成提至七成”。盡管廣州尚未效仿提高二套房頭付比例，但是信貸政策的持續(xù)收緊，仍然讓廣州一二手樓市成交逐漸縮水。

　　合富置業(yè)的較新市場報告顯示，10月廣州二手樓市總體人氣和交投量較9月減少，總體交投不活躍。合富標準指數(shù)監(jiān)測陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2013年9月廣州二手住宅網(wǎng)簽2590套，21.5萬平方米，較上月減少9.6%，與高峰回落后的2013年4月份大致相當。

　　合富置業(yè)頭席分析師龍斌表示，廣州二手樓市仍然以頭置剛需為主，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月份頭次置業(yè)者的占比仍保持在六成左右，與9月大致相當。據(jù)悉，頭置購家大多為需求較迫切的硬性剛需，對政策相對不敏感，價格不高、物業(yè)素質(zhì)尚可的中小戶型物業(yè)受到這部分購家的追捧。

　　受房貸收緊影響，上月一次性付款的購家有所增多。據(jù)合富標準指數(shù)監(jiān)測，10月廣州一次性付款的購家占比接近四成，達36.2%，較以往有所上升。六區(qū)一次性付款的比例超過四成，越秀區(qū)甚至高達半數(shù)以上。10月份一次性付款的二手住宅套均總價高達260.8萬，較此前數(shù)月有所上升，遠高于總體的套均總價199.7萬元。

　　與一手房的下跌形成鮮明對比的是，廣州二手房價卻出現(xiàn)結構性上漲。合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，受中高端貴價盤成交增多的影響，10月廣州六區(qū)二手住宅成交均價為26189元/平方米，環(huán)比2013年9月上升9.6%，區(qū)套均成交總價突破200萬元，高達223.5萬元，環(huán)比上漲11.8%。

　　龍斌表示，目前來說，二手樓市的總體格局已經(jīng)發(fā)生一定的分化：實力相對較弱的購家，或無奈退場或接受綜合素質(zhì)一般的物業(yè)或轉投外圍；有一定實力的“中間層”購家，追求市區(qū)綜合素質(zhì)良好的“筍盤”，部分追價意愿不高的購家也會轉投外圍或購房節(jié)奏放緩；較強實力的中偏高端購家，青睞市區(qū)較優(yōu)質(zhì)物業(yè)，對有所讓價的“筍盤”會果斷出手。總的來說，區(qū)主流二手購家已經(jīng)逐漸向中端及中偏高端傾斜。受二手購家逐漸“偏高”的影響，有效的潛在需求也相應有所減少。

　　他認為，高樓價下的有效需求減少、購家追漲意愿下降，加上中小戶型剛需盤源不足、業(yè)主期望值較高、房貸收緊等因素，二手樓市的交投節(jié)奏明顯放緩，并逐漸顯現(xiàn)僵持膠著的局面。由此預計第四季度至春節(jié)前，這種交投不旺，價格高位盤整的態(tài)勢仍將持續(xù)。

　　差異化調(diào)控“三缺一”

　　自上周上海樓市新政出臺，在四大一線城市中，僅有廣州缺席，未出臺本地化的調(diào)控政策。因此，“穗N條”的跟進被不少人認為是“板上釘釘”的事。根據(jù)年初目標，廣州今年的房價漲幅控制目標在10%，即低于15448元/平方米。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州前9月均價已經(jīng)達到了15965元/平方米。這意味著，第四季度房價要下降2500多元才能達標。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，廣州此前已研討過如何加強調(diào)控，具體樓市調(diào)控方案早就準備，現(xiàn)已形成上交市政府審批，只是在出臺時間上會頗為謹慎，避免沖擊市場。

　　黃韜表示，廣州樓市的真實價格“被遮掩”，實際上一手住宅的價格上漲壓力很大，在這樣的市場基調(diào)下，北上深都出臺了樓市調(diào)控新政，廣州跟進可謂順理成章。不過，他也認為，廣州出臺差異化調(diào)控政策的空間并不大，預計會效仿其他城市在二套房信貸上做文章。

　　“不同城市的房地產(chǎn)市場的差異非常大，房地產(chǎn)調(diào)控政策有差異，是較正常的事情。”省房協(xié)理事趙卓文分析說，以北京和廣州為例，兩座城市的城市定位和產(chǎn)業(yè)結構有差異、房地產(chǎn)發(fā)展階段不同、土地稀缺程度不一樣、商品住宅的供求結構不同、一手和二手市場比例不同，北京推出“京七條”，出臺自住型商品房政策來平抑房價，廣州也不會有樣學樣。

　　趙卓文認為，廣州房地產(chǎn)市場當前較急迫的任務，是抓保障、調(diào)結構和抑制投資、投機購房。重啟并擴大廣州市的限價房供應，做好經(jīng)濟適用房和公租房的并軌，搞活住房租賃市場、嚴格二套房貸的頭付和利率，引導投資，在“珠三角”一體化背景下，做出廣州特色，都是可行的辦法。

　　有專家則表示，一線城市調(diào)控“升級”雖然有助于樓市短時“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調(diào)控難以從根本上解決住房及房價問題。

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