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打死不賣房一線城市房價還要上漲

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 611 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　北上廣等地都屬于移民城市，就像美國的紐約、華盛頓等地區(qū)一樣，吸引著全國各地的年輕人來此尋找發(fā)展機會，這在客觀上支撐著房價，讓房價不那么容易跌。事實是，即使在2008年爆發(fā)金融危機時，紐約、華盛頓的房價也從未跌過。

　　老王賣房的舉動，一度在編輯部炸開了鍋，引起同仁們的集體討論，較不贊成老王關于房產(chǎn)觀點的便是葉先生。他和我們分享他購房的故事，說當初老王勸他不要購緊靠學校的小區(qū)，他沒聽，后來他購的一套緊靠學校的小區(qū)在2年間漲了200萬元。與此同時，編輯部的另一位同事張女士，今年初在北京潘家園附近購了一套140萬元的住房，半年時間就漲到190萬元。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計顯示，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環(huán)比上漲9%，同比上漲21.6%，創(chuàng)下歷史新高。與北京類似，上海、廣州、深圳等一線城市房價今年以來也屢創(chuàng)新高，1至6月，房價平均漲幅高達11.2%。

　　他們真實的購房故事和北上廣等地銷售房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，無一不支持著房價還在上漲的事實。而在葉先生看來，現(xiàn)在依然是持有房子的時候，尤其是北上廣等一線城市。他認為，一線城市的房價還有一定的上漲空間，至于二三線城市，房價可能不容易上漲，四五線城市的房價則可能下跌。

　　“地王”卷土重來

　　樓市暖不暖？看看土地市場。近幾個月來，房企的拿地熱情就如天氣一般逐漸升溫，大多數(shù)房企持續(xù)積極拿地，多地不斷出現(xiàn)“地王”蹤跡。而土地出讓的事，今年似乎也尤其多，南京、成都、廣州、合肥、昆明、長沙、武漢、哈爾濱、西安和蘭州等10個城市特別多。據(jù)不完全統(tǒng)計，這10個城市上半年土地出讓金高達4703億元，平均同比增幅達200%，占比全國306個城市土地出讓金的40%。

　　一些特別地塊的競拍過程也能讓人看出土地市場的火熱。8月7日，武漢東湖高新區(qū)一地塊，面積為139459.19平方米，起始價為62757萬元，引起了8家房企的關注。經(jīng)過5公里487輪競拍，旭輝集團較終以13.45億元競得，溢價超過一倍，達到114. 4%。

　　不僅是武漢，縱觀全國各地，賣地風是愈刮愈烈。7月23日，北京朝陽區(qū)的孫河地塊經(jīng)過70輪競價，較終中糧以23.6億元奪標，折合樓面價4.8萬元一平米，超過此前北京土地市場單價較高的萬柳地塊。北京市土地整理儲備公開披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870億元，比去年同期上漲約265%。

　　在北上廣等地，商品房的土地供應一直呈饑渴狀態(tài)，較好的地塊仍然是僧多粥少。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然對于房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，很多人都分析說很嚴峻，都在講控制房價，但實際上開發(fā)商都在“搶地”，因為每個開發(fā)商的行為都證明他們對未來的判斷很心知肚明。

　　一線城市房價繼續(xù)上漲

　　火爆的賣地，令不少業(yè)內(nèi)外人士擔心，房價是否還將繼續(xù)上漲？

　　8月1日發(fā)布的7月百城價格指數(shù)顯示，房價漲跌開始出現(xiàn)分化。7月監(jiān)測的100個城市中，61個城市環(huán)比上漲，39個城市環(huán)比下跌。值得注意的是，北上廣等十大城市7月住宅均價為17609元每平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來同比漲幅頭次超10%。

　　三四線城市房價跌

　　與之相對應的是，環(huán)比下跌的城市增至39個，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌，東莞跌幅，達1.71%。

　　相比一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場得花更長時間來消化庫存。按業(yè)內(nèi)人士估算，北京現(xiàn)有土地庫存的消耗時間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經(jīng)超出了真實需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比達5.7，延安達4.34，存在嚴重供過于求現(xiàn)象。湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網(wǎng)簽成交面積持續(xù)下滑，房價也在7月出現(xiàn)下跌。量價齊跌，這是典型的供大于求信號。

　　房價漲不漲看人口流動

　　為什么一線城市的房價一直在上漲？

　　在某些專家看來，一線城市房價的上漲，除了經(jīng)濟方面的供求原因，還與人口流向有關。一線城市過度聚集的行政資源、經(jīng)濟資源、教育資源吸引了一大批外來人口的流入。北上廣等地都屬于移民城市，就像美國的紐約、華盛頓等地區(qū)一樣，吸引著全國各地的年輕人來此尋找發(fā)展機會，這在客觀上支撐著房價，讓房價不那么容易跌。事實是，即使在2 0 08年爆發(fā)金融危機時，紐約、華盛頓的房價也從未跌過。

　　一個城市房地產(chǎn)市場的增長動力大小，取決于人口流向，人口流入量大的城市，房價上漲空間較大，人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產(chǎn)投資遵循“傻瓜邏輯”，不管在哪購，只要購了就是賺，但不可否認，購在大城市的房子，的確比購在小城市的房產(chǎn)要漲得多。原因就在于大城市有更強的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大于小城市。

　　如此一來，問題開始變得更清晰了—— 判斷未來幾年某地的房價是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

　　房價上漲派言論

　　亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存：

　　房價漲是沒有異議的。房價漲，這是沒有異議的。至少一線城市五年要翻一番的，其他二三線城市各種條件不一樣，有的就是人口的擁入不太充分的地區(qū)，可能漲幅不高，但是一定還會漲。

　　諾亞正行CEO章嘉玉：

　　一線城市精華地帶問題不大，三四線城市房產(chǎn)存在風險。我國的房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)性的房市。我認為，投資者如果持有的是一線城市的精華地段，問題不太大。畢竟那些精華地方比如上海的陸家嘴，北京二環(huán)等精華地段，已經(jīng)沒有新增的土地可以開發(fā)了。但是二三線、三四線城市，被城鎮(zhèn)化炒作出來的房地產(chǎn)市場，尤其是供給較多的住宅類房地產(chǎn)將存在較高的風險。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：

　　下半年房價上漲動力依然存在，但同比漲幅將趨緩。今年上半年房地產(chǎn)總體形勢用一句話形容，就是各項指標處于本輪調(diào)控以來高位。2013年以來，房地產(chǎn)投資貢獻率、房地產(chǎn)交易量、交易額等多方面指標由負轉(zhuǎn)正，達到近兩年高位。由于宏觀經(jīng)濟影響，下半年雖然房價上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。

　　經(jīng)濟學家郎咸平：

　　深圳購房可以對沖70%的通脹。盡管地產(chǎn)領頭的50多個相關行業(yè)都正趨向探底，地產(chǎn)業(yè)的蕭條恐怕難以規(guī)避，但購樓仍是對抗通貨膨脹較有效的手段。樓市的優(yōu)點在于它能抵抗濫發(fā)貨幣的行為，“例如在深圳購房，樓價上漲的速度起碼可以對沖掉70%的通脹。”

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