自2004年8月31日起，根據(jù)規(guī)定我國(guó)出讓國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式進(jìn)行。自此，“招拍掛”成為國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的主要形式。近年來(lái)，北京市也采取了“限地價(jià)、競(jìng)配建政策性住房”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等多種創(chuàng)新模式。

　　本月，北京市土地儲(chǔ)備再次掛出兩塊“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，對(duì)地塊上建成的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行限定，再由開(kāi)發(fā)商在底價(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)價(jià)。“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”這一土地出讓模式能否起到平抑房?jī)r(jià)的作用？是否適合大范圍推廣？業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家就這些問(wèn)題展開(kāi)了談?wù)摗?/p>

　　■ 近期推出的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊小檔案

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠(chǎng)村地塊

　　掛牌時(shí)間：8月21日

　　銷(xiāo)售限價(jià)：22000元/平米

　　入市反應(yīng)：未獲有效報(bào)價(jià)

　　北京市海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊

　　掛牌時(shí)間：8月27日

　　銷(xiāo)售限價(jià)：1.9萬(wàn)元/平米，單套總價(jià)不超過(guò)200萬(wàn)元

　　入市反應(yīng)：未獲有效報(bào)價(jià)

　?。ńy(tǒng)計(jì)截至8月30日）

　　【圓桌嘉賓】

　　●鄒曉云（中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師）

　　●范小沖（陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁）

　　●顧云昌（全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席）

　　●賈玉鵬（東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理總監(jiān)）

　　Q 限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)模式能否達(dá)到平抑房?jī)r(jià)上漲的目的？

　　鄒曉云：這類(lèi)土地較多只能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些影響，由于目前這類(lèi)地塊并不占據(jù)市場(chǎng)主流，因此不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。

　　范小沖：這種模式存在一定問(wèn)題。即便在新房入市階段限制住了房?jī)r(jià)，但這些房屋在作為二手房交易時(shí)沒(méi)有監(jiān)管，價(jià)格仍將回歸到市場(chǎng)價(jià)格大流中。因此這種土地出讓模式并不會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)效作用。實(shí)際上這一模式更像是政府在保證財(cái)政收入和避免土地高溢價(jià)之間想出的權(quán)衡之計(jì)。

　　顧云昌：這種模式是北京市抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一種嘗試，低于市場(chǎng)價(jià)格入市的項(xiàng)目會(huì)拉低整體的市場(chǎng)價(jià)格。但值得注意的是這一模式并沒(méi)有使政府的土地收益縮水，而是壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是極大的挑戰(zhàn)。

　　Q 近期北京推出兩塊“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，開(kāi)發(fā)商目前對(duì)此熱情不高，這其中存在哪些方面的難題？

　　范小沖：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)追求溢價(jià)，創(chuàng)造更多紅利是其發(fā)展的根本動(dòng)力。限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)模式壓縮了房企的利潤(rùn)空間，削弱其開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新熱情。

　　鄒曉云：除了限定房屋售價(jià)外，這類(lèi)地塊里還包含保障房，無(wú)形中又增加了開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這也導(dǎo)致這類(lèi)地塊在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商眼里成了雞肋。

　　賈玉鵬：限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的成本控制能力。目前這一類(lèi)地塊適合成本控制比較好的企業(yè)或者是有保障房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)企來(lái)操作。

　　Q 限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，從效果上來(lái)看，是否也會(huì)面臨一些問(wèn)題？

　　顧云昌：開(kāi)發(fā)商是逐利的，為了追求利益化，很可能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中偷工減料。

　　范小沖：目前這一模式對(duì)購(gòu)房者的資格和后期房源流轉(zhuǎn)問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定。在這種情況下，一旦這些低于市場(chǎng)價(jià)格的房源入市，將會(huì)有部分群體借此尋求不當(dāng)利益。

　　賈玉鵬：目前限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊只限制房屋銷(xiāo)售價(jià)格，但并沒(méi)有明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商極易鉆這個(gè)空子，利用拆分精裝修的方式賺取更多利潤(rùn)。因此，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)施工和驗(yàn)收過(guò)程中的監(jiān)管。

　　Q 這種模式是否適合大范圍推廣？怎樣更好地促進(jìn)土地市場(chǎng)的良性發(fā)展？

　　鄒曉云：這種土地出讓模式不適合大范圍推廣，在地塊上較終建成的房屋是類(lèi)似于保障房的產(chǎn)品，只適用于解決中低收入的住房問(wèn)題。

　　顧云昌：目前急需解決的就是想盡一切辦法加大土地供應(yīng)。要扭轉(zhuǎn)目前土地市場(chǎng)中的問(wèn)題，頭先要做到規(guī)劃在先。土地供應(yīng)在向郊區(qū)擴(kuò)展時(shí)，應(yīng)當(dāng)頭先將交通和配套規(guī)劃好，增加郊區(qū)地塊的吸引力，避免市區(qū)地塊高溢價(jià)和遠(yuǎn)郊地塊遇冷的兩極分化。同時(shí)要合理利用規(guī)劃城市中的存量土地，做好舊城改造。

　　■ 觀點(diǎn)交鋒

　　購(gòu)房資格、流轉(zhuǎn)機(jī)制需限定？

　　Q：限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)這一模式中對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)購(gòu)資格是否應(yīng)該進(jìn)行界定？此類(lèi)房源是否需要退出機(jī)制或流轉(zhuǎn)機(jī)制？

　　鄒曉云：必須要對(duì)這類(lèi)房源的購(gòu)房資格進(jìn)行嚴(yán)格界定。這類(lèi)采用行政手段限定房?jī)r(jià)的商品房在市場(chǎng)上屬于有限的特殊產(chǎn)品，如果對(duì)購(gòu)房資格沒(méi)有明確限制，那交易過(guò)程中存在貓膩就不可避免。但矛盾的是，對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行嚴(yán)格限制有可能會(huì)減緩項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，影響開(kāi)發(fā)商參與的積極性。

　　賈玉鵬：此類(lèi)地塊應(yīng)該在購(gòu)購(gòu)人群資格和后期房源流轉(zhuǎn)方面進(jìn)行明確界定，具體做法可以參考保障房模式，對(duì)于購(gòu)房者的收入狀況、房產(chǎn)持有情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。后期上市的二手房源，政府可以擁有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，或者在交易過(guò)程中高額征收差額稅。

　　顧云昌：既然已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了嚴(yán)格限定，就不需要對(duì)這類(lèi)地塊上的項(xiàng)目購(gòu)購(gòu)資格和流轉(zhuǎn)制度再進(jìn)行繁瑣的限制，而是要面向全市居民供給有效房源。這個(gè)地塊上產(chǎn)生的產(chǎn)品原本性質(zhì)是商品房，再用行政手段限制購(gòu)購(gòu)資格和流轉(zhuǎn)制度，這就形成了扭曲的產(chǎn)品。較好的做法是將這些放歸到市場(chǎng)規(guī)律中去。

　　■ 鏈接

　　頭例限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊已入住

　　實(shí)際上在朝陽(yáng)豆各莊和海淀環(huán)?？萍紙@兩地塊推出前，北京市已就“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”模式進(jìn)行過(guò)嘗試。

　　2010年5月20日，全國(guó)頭例“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住宅用地房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地出讓。中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以14.6億元拿下該地塊，樓面均價(jià)為6095元/平米。招標(biāo)文件規(guī)定該地的銷(xiāo)售限價(jià)均價(jià)為12500元/平米，房?jī)r(jià)可以上下浮動(dòng)6%。不同于以往的“兩限房”，該地塊對(duì)購(gòu)房者家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值沒(méi)有嚴(yán)格限制，但是要求兩年內(nèi)不能出售出租。2011年4月，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。2012年9月，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城正式交房。

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