今年以來，中國樓市在“國五條”“房產(chǎn)稅”和“再融資”的政策交織中，呈現(xiàn)出如火如荼的景象。上半年全國樓市量價(jià)齊升，各城市房價(jià)屢創(chuàng)新高，房企業(yè)績?nèi)€飄紅。

　　新一屆政府已定下“穩(wěn)增長”的基調(diào)，在背負(fù)巨額債務(wù)的情況下，地方政府長期依賴土地財(cái)政的局面不僅不會(huì)改變，反而可能更甚，這將助推土地價(jià)格上漲。而融資大閘已開，房企又不差錢，新一輪房價(jià)上漲潮來襲。

　　調(diào)查顯示超96%開發(fā)商預(yù)期房價(jià)將漲

一二三線城市住宅價(jià)格同比增長。數(shù)據(jù)來源：WIND、招商證券

　　渣打銀行較新的“開發(fā)商景氣指數(shù)”表明，今年下半年住房市場將持續(xù)強(qiáng)勁，在房屋建設(shè)及銷售走高的情況下，房價(jià)將繼續(xù)攀升。

　　在所調(diào)查的30家開發(fā)商中，有23家開發(fā)商認(rèn)為未來6月內(nèi)房價(jià)漲幅將達(dá)10%，6家開發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。20家開發(fā)商表明，與當(dāng)前情況相比，他們將在未來3個(gè)月擴(kuò)大建筑規(guī)模。

　　7月全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.7%。其中，住房租金價(jià)格上漲4.4%。全國房租漲幅繼續(xù)跑贏CPI，反映出下半年個(gè)月樓市的火爆和房價(jià)上行趨勢。

　　任志強(qiáng)近日在某項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上也再次開炮，“新一屆政府可能更希望房價(jià)上漲。即便是的高端別墅產(chǎn)品，依然有較大的價(jià)格上漲空間。你可以不信，但別后悔。”

　　盡管目前沒有一個(gè)權(quán)威的數(shù)據(jù)能真實(shí)反映我國的房價(jià)水平與漲幅，但過去十年，中國房價(jià)持續(xù)快速上漲，目前一線城市的房價(jià)收入比高達(dá)30，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的承受能力。

　　中國房價(jià)上漲何時(shí)休?這個(gè)問題恐怕沒有人能預(yù)知。但可以明確的是，等著房價(jià)回調(diào)后再進(jìn)入市場的人將要大失所望，中國將重蹈日本房產(chǎn)泡沫破裂覆轍的言論目前也顯得十分滑稽。

　　政策吹出轉(zhuǎn)向風(fēng)要讓房地產(chǎn)穩(wěn)增長

房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)優(yōu)于整體。數(shù)據(jù)來源：中信建投證券

　　樓市自去年下半年就開始復(fù)蘇，期間“國五條”和“房產(chǎn)稅”政策讓人們看到新一屆政府調(diào)控樓市的堅(jiān)持態(tài)度，錢荒和市場化利率改革也帶來樓市松動(dòng)的曙光。但是，近期種種跡象顯示，宏觀政策環(huán)境似乎已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

　　此前“抑制過快上漲”和“促進(jìn)合理回歸”的調(diào)控措施一直是政策的主旋律。但較近新一屆政府對房地產(chǎn)市場頭次正面表態(tài)，提出要“保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，成為房地產(chǎn)政策趨向市場化轉(zhuǎn)變的信號。

　　今年以來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，國內(nèi)外需求處于疲勢，無論是外貿(mào)數(shù)據(jù)，工業(yè)生產(chǎn)總值，中國經(jīng)濟(jì)成績單普遍不見好。上半年全國GDP增速為7.6%。經(jīng)濟(jì)增長缺乏動(dòng)力成為中國經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性。

　　而房地產(chǎn)市場卻是疲弱經(jīng)濟(jì)中的亮點(diǎn)。7月房屋銷售面積增長出人意料地堅(jiān)挺，同比增速達(dá)12.4%、好于6月的10.8%。還曾因?yàn)橘彿啃枨蠹斜l(fā)出現(xiàn)公積金斷貸現(xiàn)象。房子不愁賣，房價(jià)當(dāng)然不會(huì)降。

　　7月房地產(chǎn)投資增速也有所回升，新開工面積、竣工面積和土地購置面積增長加快。房地產(chǎn)活動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的環(huán)比增長勢頭都釋放出積極信號，房地產(chǎn)行業(yè)儼然中國經(jīng)濟(jì)中不倒的泰山。

　　由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、拉動(dòng)GDP速度快、帶來的經(jīng)濟(jì)利益多等優(yōu)勢，因而一直以來倍受地方政府青睞。數(shù)據(jù)顯示，在中國，目前房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)超過13%。

　　事實(shí)上，早在年初就有學(xué)者預(yù)計(jì)，為保持經(jīng)濟(jì)增長中國可能在年底之前放松樓市調(diào)控，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是少數(shù)能夠帶來好消息的行業(yè)。制造業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，環(huán)保產(chǎn)業(yè)才在興起之初，在政府下半年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中有為”的定調(diào)下，房地產(chǎn)成為穩(wěn)增長的較好選擇之一。

　　據(jù)較新消息，溫州已率先放寬樓市限購令。根據(jù)新規(guī)，溫州市戶籍居民家庭以再購購一套市區(qū)住房，而2011年3月出臺的限購令不允許購購套住房。其他城市是否效仿、政府是否叫停，都將成為樓市走向的關(guān)鍵。

　　地方政府賣地需求決定房價(jià)上漲趨勢

土地出讓金平均占地方稅收60%。數(shù)據(jù)來源：CEIC、國泰君安證券

　　而重啟停止三年的房企再融資是宏觀政策轉(zhuǎn)向的較好證明，政策剛有轉(zhuǎn)向苗頭，就有地方政府迫不及待地放寬限購。在穩(wěn)增長和巨額債務(wù)的雙重壓力下，長期依賴土地財(cái)政的地方政府必須靠房地產(chǎn)才能高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，而流動(dòng)性寬松和再融資開閘也讓房企資金更加充裕，房價(jià)上漲趨勢變得更加明確。

　　一方面，隨著地方政府投融資平臺的負(fù)債規(guī)模急劇膨脹，雖然債務(wù)不透明，但地方政府陷入巨額債務(wù)黑洞已經(jīng)不爭的事實(shí)。民生證券推算，2012年末，全國各級地方政府全部債務(wù)余額14.5萬億元，債務(wù)率已達(dá)102.1%。

　　土地出讓金綁架地方財(cái)政，中指院報(bào)告顯示，2005-2011年間土地出讓金大幅增長，與地方政府財(cái)政收入的比值從不及40%上升到超過60%。

　　審計(jì)署已公布了36個(gè)地方政府本級政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果，其中21個(gè)地方政府承諾以土地出讓收入償還債務(wù)7746.97億元，約占這些地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的55%。

　　有研究顯示，地價(jià)越高，房價(jià)越高，拉動(dòng)GDP的效果越明顯，地方官員升遷可能性越高。在還債和穩(wěn)增長的需求下，地方政府對賣地收入可能將進(jìn)一步加強(qiáng)，這將助推地價(jià)上漲。

　　另一方面，央行不放松流動(dòng)性的態(tài)度已松口，資本市場流動(dòng)性不足的壓力已有所緩解。房企再融資已開閘，房企融資環(huán)境較為寬松。一旦房企的現(xiàn)金流情況改善，獲取資金的能力上升，資金價(jià)格下降，不差錢的房企四處拿地，無疑將倒逼房價(jià)上漲。

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