限貸、限購(gòu)、20%個(gè)稅、上調(diào)二手房較低計(jì)稅價(jià)格……頻頻“亮劍”的樓市調(diào)控政策令購(gòu)房人一再感嘆購(gòu)房不易。在這一背景下，各種規(guī)避調(diào)控的“秘笈”也是暗流涌動(dòng)，不少購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)的“引導(dǎo)”下與調(diào)控政策玩起了“捉迷藏”。

　　假離婚鉆政策空子

　　“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎。”今年上半年，上海、南京等地陸續(xù)在婚姻登記處貼出了這樣的告示。據(jù)報(bào)道，在南京，因?yàn)榉孔酉拶?gòu)、孩子上學(xué)等原因竟出現(xiàn)了離婚潮。南京主城區(qū)辦理婚姻登記業(yè)務(wù)量的鼓樓區(qū)婚姻登記處，遇到人多時(shí)，不得不臨時(shí)啟用離婚“限號(hào)”措施，即當(dāng)天預(yù)約領(lǐng)到號(hào)牌的才能辦離婚。

　　記者了解到，為了規(guī)避限購(gòu)令，目前中介公司常給客戶提出辦假離婚的建議。在北京甘家口附近的手遞手中介機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)員小劉告訴記者，通過(guò)假離婚，將家庭成員的房產(chǎn)轉(zhuǎn)到一個(gè)或多個(gè)家庭成員名下，再以沒(méi)有房產(chǎn)一方的名義購(gòu)房，這是目前樓市調(diào)控下常用的曲線購(gòu)房方式之一。“這種辦法既方便成本又低。”他對(duì)記者說(shuō)，“而且手續(xù)合法，完全不用擔(dān)心，還可以享受頭套房的貸款利率優(yōu)惠。”

　　據(jù)記者了解，假離婚有兩種方式，一種是抓住目前民政系統(tǒng)婚姻狀況沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)的漏洞，通過(guò)做假證件騙取購(gòu)房資格，其實(shí)雙方還是合法的夫妻關(guān)系；另外一種是夫妻雙方到民政部門(mén)協(xié)議離婚，等購(gòu)房手續(xù)辦妥后再?gòu)?fù)婚，在法律上是“真離婚”。

　　來(lái)自山東的戚先生在北京工作，結(jié)婚3年了，在京有一套住房，較近他剛辦理了離婚手續(xù)。“中介想讓我假離婚，但我不想辦假證，索性直接去民政局辦了離婚。”戚先生說(shuō)，中介建議他們夫妻先離婚，房子歸女方，再以他的名義購(gòu)一套大戶型，等銀行貸款辦下來(lái)后再?gòu)?fù)婚，新購(gòu)的那套房產(chǎn)仍屬于頭套房，可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

　　戚先生算了一筆賬，如果是頭套房，可付三成頭付，利率為基準(zhǔn)利率的8.5折，如果按二套房計(jì)算，頭付要六成，而且利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。以購(gòu)購(gòu)一套200萬(wàn)元的住房計(jì)算，僅頭付就少付60萬(wàn)元。

　　據(jù)某中介公司的經(jīng)紀(jì)人向記者透露，“假離婚”確實(shí)可以鉆政策的空子，離婚時(shí)對(duì)房子進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，不用交20%的個(gè)人所得稅，一套總價(jià)300萬(wàn)元的房子能省下幾十萬(wàn)元的稅款。銀行是以家庭為單位查驗(yàn)購(gòu)房資格，夫妻雙方只要有一個(gè)人貸款購(gòu)過(guò)房，無(wú)論房子有沒(méi)有出售，再貸款都算二套房。但是，如果夫妻離婚，以沒(méi)有貸過(guò)款一方的名義再購(gòu)房，銀行按照其提供的離婚證查詢征信記錄，如果其沒(méi)有購(gòu)過(guò)房，那么就算是頭套房，可以享受優(yōu)惠政策。

　　在利益的驅(qū)使下，真的有購(gòu)房人打算采用“先離婚、再?gòu)?fù)婚”的方法鉆政策的空子。但是，北京邦盛律師事務(wù)所律師陳健提醒購(gòu)房人，假作真時(shí)真亦假，當(dāng)心較終人財(cái)兩空。陳健表示，法律上并無(wú)真離婚、假離婚的概念，雙方協(xié)議離婚時(shí)，先要就財(cái)產(chǎn)和子女撫養(yǎng)等事項(xiàng)簽訂離婚協(xié)議書(shū)，一旦在民政局拿到離婚證書(shū)，那么從法律的角度來(lái)說(shuō)雙方就已經(jīng)離婚了。至于日后是否復(fù)婚，取決于雙方的自愿。如果日后一方不愿意復(fù)婚，另一方也無(wú)權(quán)強(qiáng)迫，更無(wú)權(quán)起訴確認(rèn)離婚無(wú)效。因此，假離婚很有可能被一方假戲真做，利用購(gòu)房作為借口達(dá)成離婚的目的。即便離婚后雙方都同意復(fù)婚，一方也辦好了購(gòu)新房的手續(xù)，但按照我國(guó)現(xiàn)行婚姻法規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人所有，也就是說(shuō)，新購(gòu)的房子歸購(gòu)購(gòu)人所有，不屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。一旦日后夫妻感情出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有購(gòu)購(gòu)房子的一方無(wú)權(quán)要求分割該套房產(chǎn)。

　　借用別人身份證

　　在樓市調(diào)控政策下，不少人抱著“上有政策、下有對(duì)策”的心態(tài)，打起了利用身邊沒(méi)有購(gòu)房或房貸記錄的親戚朋友或者下屬員工的身份證購(gòu)房的念頭。

　　在北京某外企工作的胡先生和太太共同擁有兩套房，但是不久前，某樓盤(pán)“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”，讓他心動(dòng)不已。正在為如何繞開(kāi)限購(gòu)政策而發(fā)愁的胡先生，在售樓員的指點(diǎn)下，利用弟弟的名義購(gòu)下了一套107平方米的三居。同時(shí)，他和弟弟簽了一份協(xié)議，表明房產(chǎn)實(shí)質(zhì)上歸胡先生所有。

　　據(jù)知情人士透露，溫州投資客曾經(jīng)通過(guò)借用親戚朋友的身份證，再找專(zhuān)門(mén)的中介公司辦理社保補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，搖身一變成為頭套房的購(gòu)房者，享受頭付三成、貸款利率8.5折的優(yōu)惠。

　　一位中介公司的員工告訴記者，北京限購(gòu)政策執(zhí)行得很?chē)?yán)，目前確實(shí)存在借別人的身份證購(gòu)房的現(xiàn)象，一般情況下，借用別人的身份證需要付一定的報(bào)酬，還要簽訂附屬協(xié)議。對(duì)于購(gòu)房者而言，選擇一個(gè)合適的“替代者”非常重要，否則容易產(chǎn)生糾紛。

　　不過(guò)，陳健表示，此種做法非常容易讓真假購(gòu)家之間產(chǎn)生糾紛。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，出資人與名義產(chǎn)權(quán)人私下簽訂的協(xié)議不能作為判斷不動(dòng)產(chǎn)歸屬的依據(jù)。如果出資人與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂的協(xié)議不夠明晰，且沒(méi)有證據(jù)證明誰(shuí)是實(shí)際付款人，那么一旦進(jìn)入訴訟程序，很難證明出資人就是實(shí)際付款人。

　　以公司名義購(gòu)房

　　盡管樓市調(diào)控政策對(duì)于個(gè)人購(gòu)房有種種限制條件，但是公司購(gòu)房卻依然暢通無(wú)阻。記者在某房產(chǎn)網(wǎng)站的論壇上發(fā)現(xiàn)，不少網(wǎng)友支招稱(chēng)：“以公司名義購(gòu)房較能規(guī)避限購(gòu)政策，即便沒(méi)有公司，成立一個(gè)也很方便。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，夫妻二人成立一個(gè)投資公司，注冊(cè)資金弄個(gè)100萬(wàn)至200萬(wàn)元就可以了，然后隨便拉幾個(gè)親戚作為員工，就能以公司名義購(gòu)房，這樣連假離婚都省了！”

　　實(shí)際情況是這樣嗎？北京房管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，這個(gè)想法理論上不錯(cuò)，但是操作起來(lái)很麻煩，而且也不一定有利可圖。，開(kāi)辦一家公司需要注冊(cè)，要有相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、員工等，有關(guān)費(fèi)用少則幾千元，多則上萬(wàn)元。，以公司名義購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅均需按照房款的3%繳納契稅，不享受契稅減半的優(yōu)惠。第三，將來(lái)如果需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，稅費(fèi)會(huì)更高，公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)，除了要交營(yíng)業(yè)稅、印花稅外，還要繳納土地增值稅，一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)，出售時(shí)的土地增值稅可能達(dá)20多萬(wàn)元。第四，以公司的名義購(gòu)房后，要想把房子轉(zhuǎn)到個(gè)人名下，必須通過(guò)轉(zhuǎn)售程序，還要多繳一次稅。

　　北京嘉潤(rùn)道和律師事務(wù)所律師王穎提醒購(gòu)房人，倘若以公司名義購(gòu)房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算折舊，一旦公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣(mài)等來(lái)彌補(bǔ)欠債損失。

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