根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)的再一次全面反彈，表明住房市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要作全面調(diào)整。抓住歷史契機(jī)，深化住房制度綜合配套改革是當(dāng)前住房市場(chǎng)的頭要任務(wù)。只有在堅(jiān)持調(diào)控不放松的同時(shí)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

 
    房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次矛盾不解決房?jī)r(jià)上漲不可避免

    中國(guó)政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后，長(zhǎng)期供給不足等房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次矛盾無(wú)法得到解決，房?jī)r(jià)的間歇性上漲不可避免。

    一是行政管制無(wú)法治本，調(diào)控效力必然衰減。限購(gòu)、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)扼制住房需求的膨脹，不會(huì)有長(zhǎng)久的效力。一旦大家都預(yù)期房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲，單靠嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)無(wú)法阻擋全社會(huì)的瘋狂投機(jī)。從需求方面看，，隨著經(jīng)濟(jì)、收入的增長(zhǎng)，居民改善住房條件的需求無(wú)法阻擋；，城市化每年將帶來(lái)相當(dāng)于一個(gè)東京市的人口涌入城市，這是歷史趨勢(shì)不會(huì)改變；第三，因調(diào)控堰塞的需求也要伺機(jī)尋找突破口，需求管制政策會(huì)被逐步破解。從供給方面看，拆遷征地難度越來(lái)越大，地方政府籌集造城所需要的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資也越來(lái)越困難，在現(xiàn)有制度框架下，可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)住房供給難以有效擴(kuò)大。

    二是制度改革相對(duì)滯后，供求矛盾長(zhǎng)期存在。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)管制的長(zhǎng)期化、常態(tài)化未能解決房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，卻對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的副作用。包括房地產(chǎn)投資下滑使得地方經(jīng)濟(jì)增速下降、財(cái)政出現(xiàn)困難；限購(gòu)、限貸使人口流動(dòng)和城市化速度放緩；以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)的限購(gòu)制度妨礙了社會(huì)公平，引發(fā)城市外來(lái)就業(yè)者的廣泛不滿等。另一方面，住房制度改革相對(duì)滯后，使得住房供給效率低下，長(zhǎng)期供求矛盾無(wú)法解決。這些束縛住房市場(chǎng)效率的制度包括：城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)人為分割，以政府為主導(dǎo)的土地市場(chǎng)供給效率低下；個(gè)人自建、集資建設(shè)商品住房被禁止，開(kāi)發(fā)商的供給壟斷問(wèn)題懸而未決；房產(chǎn)稅未推開(kāi)，住房持有成本低導(dǎo)致囤房盛行等。

    如不及時(shí)推進(jìn)住房制度改革市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落

    緊迫嚴(yán)峻的住房市場(chǎng)供求形勢(shì)已經(jīng)對(duì)住房制度改革形成倒逼。如不能在堅(jiān)持調(diào)控的同時(shí)，及時(shí)推進(jìn)住房制度綜合配套改革，解決住房市場(chǎng)的深層次矛盾，房地產(chǎn)調(diào)控將面臨再次失效，市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落，宏觀風(fēng)險(xiǎn)極大。

    一是住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控。在北京等一線城市，住房供求已經(jīng)出現(xiàn)失衡。一方面去年滯銷的各樓盤基本售罄即將清盤，僅剩少量頂樓底層等不受歡迎套型，新開(kāi)樓盤少且越來(lái)越偏遠(yuǎn)。另一方面，消費(fèi)者的房?jī)r(jià)預(yù)期正向樂(lè)觀方向轉(zhuǎn)變，追漲心理正在發(fā)酵，收入的快速增長(zhǎng)也帶來(lái)了強(qiáng)勁的購(gòu)房需求。住房供求失衡短期內(nèi)難有改觀，一旦現(xiàn)有商品住房庫(kù)存被過(guò)度消耗，房?jī)r(jià)將面臨全面失控。

    二是歷史契機(jī)轉(zhuǎn)瞬即逝，深化改革時(shí)不我待。2013年3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布了“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。重申嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然短期內(nèi)可以起到一定抑制投資投機(jī)需求的作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾并不能得到根本解決。一旦政策效力重新出現(xiàn)衰減，房?jī)r(jià)又將再度面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。目前應(yīng)當(dāng)抓住寶貴的歷史契機(jī)，加快推進(jìn)住房制度改革，從根本上解決住房供求失衡問(wèn)題。否則房地產(chǎn)調(diào)控將再度走進(jìn)“越調(diào)越漲”的歷史怪圈，市場(chǎng)將對(duì)政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的能力失去信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)大規(guī)模投機(jī)和大起大落，后果不堪設(shè)想。

    改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的九點(diǎn)核心內(nèi)容

    一是實(shí)行“自有為主，形式多樣”的產(chǎn)權(quán)制度。公有產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)住房(約占全部住房的15%)，主要包括公租房、廉租房；共有產(chǎn)權(quán)住房(約占全部住房的15%)，包括經(jīng)濟(jì)適用房，棚戶區(qū)改造房；私有產(chǎn)權(quán)住房(約占全部住房的70%)，包括優(yōu)惠支持政策取得的普通商品房(40%)，私人市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)和出租的高端商品房(30%)。

    二是建立“基金主導(dǎo)，多元開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)制度。打破住房開(kāi)發(fā)的壟斷，形成政府(或委托開(kāi)發(fā)公司)、集體組織(或委托開(kāi)發(fā)公司)、開(kāi)發(fā)公司、住房合作社和業(yè)主自己開(kāi)發(fā)相互競(jìng)爭(zhēng)的多元開(kāi)發(fā)格局。公租房與廉租房由政府或委托開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)；經(jīng)適房由開(kāi)發(fā)公司或住房合作社開(kāi)發(fā)；商品房主要由合作社或開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。

    三是實(shí)行“租售并舉，先租后購(gòu)”的交換制度。住房交換體系由租售兩類構(gòu)成，總體租售比例約為40：60。其中，占全體城鎮(zhèn)家庭30%中下收入者中，租售比例約為2：1；占全體城鎮(zhèn)家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房約為1：1；占全體城鎮(zhèn)家庭30%的中上收入者，租購(gòu)比例約為1：2。

    四是實(shí)行“貨幣分配為主，實(shí)物分配為輔”的分配制度。在城鎮(zhèn)，廉租房、公租房、經(jīng)適房可采用直接的實(shí)物分配或?qū)嵨锖拓泿欧峙湎嘟Y(jié)合。商品房主要采取貨幣化分配形式。

    五是實(shí)行“一戶一房，抑制投機(jī)”的消費(fèi)制度。中國(guó)人多地少，同時(shí)由于中國(guó)處在城市化的加速期，部分家庭暫時(shí)擁有更多一些住房資源也有必要性，應(yīng)實(shí)行保證“一戶一房”，允許“一戶兩房”，限制“一戶多房”的消費(fèi)政策。

    六是“累進(jìn)增減，有保有抑”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。，針對(duì)高端住房投資、開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，其交易和保有環(huán)節(jié)的稅收實(shí)行累進(jìn)征收，，對(duì)于房地產(chǎn)的投資和投機(jī)行為，其交易和保有環(huán)節(jié)的稅收也實(shí)行累進(jìn)征收；第三，針對(duì)普通商品房和保障房的投資、開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，其交易和保有等環(huán)節(jié)的稅收實(shí)行累退減免。

    七是“溢價(jià)補(bǔ)貼，隨市浮動(dòng)”的土地調(diào)節(jié)機(jī)制。，商品房的用地實(shí)行有償使用，而保障房的用地實(shí)行無(wú)償或有償優(yōu)惠使用；，將商品房用地出讓金部分用作保障性房投資或消費(fèi)補(bǔ)貼的基本來(lái)源；第三，建立地價(jià)上漲的牽制機(jī)制。如果商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)度，用地價(jià)上漲來(lái)補(bǔ)貼因房?jī)r(jià)上漲超過(guò)購(gòu)購(gòu)力的差額，補(bǔ)貼額度隨房?jī)r(jià)浮動(dòng)。

    八是“梯度保障，政府兜底”的財(cái)政調(diào)節(jié)機(jī)制。政府通過(guò)財(cái)政等手段，對(duì)每一個(gè)自身無(wú)力完全通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的家庭提供適度保障，確保每個(gè)家庭實(shí)現(xiàn)“居有住所”的目標(biāo)。對(duì)不同收入等家庭狀況，政府提供不同的保障程度，以彌補(bǔ)住房“價(jià)格”與其支付能力的差額。

    九是“長(zhǎng)借短還，動(dòng)態(tài)平衡”的金融調(diào)節(jié)機(jī)制。住房的投資、消費(fèi)主體短時(shí)期內(nèi)，一方面利用自有資金，另一方面，通過(guò)信貸、債券等方式從外部借入資金，進(jìn)行住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、投資、消費(fèi)，然后在長(zhǎng)期內(nèi)通過(guò)投資主體或住房產(chǎn)權(quán)人隨后長(zhǎng)期的資金投入，分期分批償還借款本息而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)平衡的融資機(jī)制。

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