“從去年以來(lái)可以看到，進(jìn)入交房期容易出現(xiàn)的爭(zhēng)議和糾紛主要來(lái)自三大方面，一是質(zhì)量通病，比如建筑質(zhì)量和裝修質(zhì)量上出現(xiàn)的毛病；二是程序失誤，主要是某些項(xiàng)目由于各種原因?qū)е碌难悠诮环楷F(xiàn)象；三是購(gòu)賣雙方的心理博弈，多出現(xiàn)在降價(jià)項(xiàng)目老業(yè)主入住時(shí)對(duì)降價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題上的爭(zhēng)議。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰對(duì)眼下北京市場(chǎng)“交房季”中經(jīng)常出現(xiàn)的幾類問(wèn)題進(jìn)行了歸納。

延期交房和降價(jià)補(bǔ)償是焦點(diǎn)問(wèn)題

在陳云峰看來(lái)，工程質(zhì)量上的問(wèn)題可以通過(guò)維修技術(shù)處理進(jìn)行改善，而延期交房和降價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題則是在考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度和購(gòu)房人的“心理平衡”能力。而采訪中也明顯感覺(jué)到，相比較房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度更為重視，“延期交房”和“降價(jià)補(bǔ)償”所產(chǎn)生的糾紛，對(duì)購(gòu)房人的影響也更為深遠(yuǎn)。據(jù)了解，近日位于北五環(huán)外的旭輝奧都項(xiàng)目因奧運(yùn)原因延遲交房，引發(fā)不少爭(zhēng)議，而盛傳受“資金鏈”問(wèn)題困擾已久的通州大盤世紀(jì)星城，延期14個(gè)月交房而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主矛盾升級(jí)，而不少?gòu)娜ツ暌詠?lái)降價(jià)幅度比較大的項(xiàng)目，也長(zhǎng)期為老業(yè)主要求補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題所困擾。

事實(shí)上，有些項(xiàng)目的延期的確屬于不可抗因素情有可原，但是有些項(xiàng)目由于自身出現(xiàn)問(wèn)題而導(dǎo)致的延期交房就有些“說(shuō)不過(guò)去”，燕郊某項(xiàng)目前不久由于延期交房引來(lái)業(yè)主集體質(zhì)問(wèn)，而開(kāi)發(fā)商卻也以“奧運(yùn)期間無(wú)法開(kāi)工”的理由進(jìn)行搪塞，并拒絕任何補(bǔ)償。據(jù)知情人透露，燕郊項(xiàng)目在奧運(yùn)期間并未受到太多影響，其他項(xiàng)目的施工也都是正常進(jìn)行，該項(xiàng)目之所以延期交房，主要還是由于開(kāi)發(fā)商自身資金運(yùn)轉(zhuǎn)及和施工方的矛盾所導(dǎo)致，但是卻被冠以“冠冕堂皇”的“奧運(yùn)擋箭牌”應(yīng)付購(gòu)房人，的確是有失“厚道”。

“一般開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同時(shí)，都會(huì)在合同中約定延期交房的具體補(bǔ)償額度，目前北京市場(chǎng)上較多采取的都是每天按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之一左右的補(bǔ)償比例，算一筆賬可以知道，總價(jià)100萬(wàn)左右的房子每月也只補(bǔ)償3000元，而一旦收房時(shí)間發(fā)生變化，購(gòu)房人原先的很多計(jì)劃都被打亂，這在不少急等入住的購(gòu)房人看來(lái)是很虧本的。”購(gòu)房人張小姐道破了不少人內(nèi)心的想法。

“撫、拖、扛”三字訣考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信

“現(xiàn)在收房的這批業(yè)主，普遍都是在2007年底或2008年初購(gòu)房的人，趕在了去年下半年降價(jià)潮之前，而經(jīng)過(guò)一年左右進(jìn)入收房階段，他們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目后期的價(jià)格要比自己當(dāng)時(shí)的購(gòu)購(gòu)價(jià)低很多，心理上自然無(wú)法接受。”北京易居房地產(chǎn)研究院副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，遇到這種情況的項(xiàng)目也會(huì)比較麻煩，每天面臨著上門質(zhì)詢的業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目銷售也帶來(lái)不少負(fù)面影響，而少數(shù)老業(yè)主由于心理落差過(guò)大導(dǎo)致在收房時(shí)百般“挑刺”，以種種理由拒絕收房，更讓雙方進(jìn)一步僵持，開(kāi)發(fā)商也頭疼不已。

“就目前看來(lái)，在延期交房和降價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商一般也是采取上中下三種對(duì)應(yīng)策略。”陳云峰將這三種“策略”一一道來(lái)：下策是不管不顧，既然簽了合同就按照合同約定的補(bǔ)償執(zhí)行，任憑購(gòu)房人再“折騰”再“索賠”，開(kāi)發(fā)商也不為所動(dòng)；中策是采取“不作為”的態(tài)度，業(yè)主來(lái)談判也是虛心接待，解決方案總是在“商議”之中，就是遲遲不拿出較終辦法，能拖就拖，購(gòu)房人也無(wú)可奈何；上策則是積極與業(yè)主溝通，求得理解并尋求較佳解決方法，在能力范圍內(nèi)給予一定方式的補(bǔ)償，雙方圓滿收?qǐng)觥?#8220;這上中下三策可以分別歸結(jié)為撫、拖、扛三字訣，在具體運(yùn)用中往往不盡相同。”陳云峰說(shuō)。

“不管是質(zhì)量問(wèn)題還是延期交房，或者是降價(jià)補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商對(duì)待收房問(wèn)題上的態(tài)度不同，其收到的結(jié)果也是截然不同的?？梢哉f(shuō)，交房和收房過(guò)程正是購(gòu)賣雙方在責(zé)任轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題上的分界點(diǎn)，考驗(yàn)的就是購(gòu)房人的耐心和決心，對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度和美譽(yù)度更是極大挑戰(zhàn)，千萬(wàn)不能掉以輕心。所有人都應(yīng)該意識(shí)到，交到購(gòu)房人手中的不僅僅只是一把普通的鑰匙，更是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)老百姓那沉甸甸的社會(huì)責(zé)任。”牟增彬表示。

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