閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
房產(chǎn)稅開(kāi)征腳步聲漸近。5月12日,一則“上海近日將出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)站的顯著位置。而一個(gè)星期前的5月4日,國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長(zhǎng)季懷銀也通過(guò)官方媒體透露:“開(kāi)征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策,也是解決當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問(wèn)題的治本之策,早開(kāi)征比晚開(kāi)征好,但需分步實(shí)施而非一蹴而就”。這一表態(tài)意味著政府開(kāi)征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。本刊獲悉,政府已緊鑼密鼓地進(jìn)行房產(chǎn)稅各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,其中包括稅種設(shè)置、征稅范圍、免征額和稅率的設(shè)定等細(xì)節(jié)。財(cái)稅部門(mén)的基本思路是,對(duì)1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂,將房產(chǎn)稅覆蓋到個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn),在某些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市先行試點(diǎn)。開(kāi)征房產(chǎn)稅較現(xiàn)實(shí)關(guān)于房產(chǎn)稅開(kāi)征,目前流傳有多種版本,如上海開(kāi)征房產(chǎn)保有稅,重慶獲批房產(chǎn)特別消費(fèi)稅。此外,物業(yè)稅空轉(zhuǎn)也一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。“這幾個(gè)名稱(chēng)其實(shí)說(shuō)的是一個(gè)事情,在概念上沒(méi)有準(zhǔn)確不準(zhǔn)確之說(shuō),我認(rèn)為表述比較合理的是房地產(chǎn)稅;但是在具體操作上面,用別的說(shuō)法也沒(méi)有關(guān)系,比如叫房產(chǎn)保有稅也不是不行。”財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析說(shuō)。財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為,重慶的房產(chǎn)特別消費(fèi)稅是較不靠譜的,“因?yàn)榉慨a(chǎn)特別消費(fèi)稅肯定是流轉(zhuǎn)稅,需要在購(gòu)賣(mài)中繳稅,這就違背了房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的基本性質(zhì),稅理上是講不通的;此外,還增加了購(gòu)房人的負(fù)擔(dān),搞不好,還有可能變成漲價(jià)的因素。“上海提出的保有稅這個(gè)說(shuō)法是對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅,這句話是被媒體通俗化了,其實(shí)房產(chǎn)保有稅就是房產(chǎn)稅,只不過(guò)過(guò)去房產(chǎn)稅只是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征。”劉桓說(shuō)。房產(chǎn)稅在中國(guó)并非新稅種。1986年10月即在城市、縣城等按年征收,其中,對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征。而物業(yè)稅,早在2003年10月召開(kāi)的中共十六屆三中全會(huì)時(shí)就寫(xiě)入了決議,并于2003年開(kāi)始在全國(guó)進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),其重要內(nèi)容就是“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”(評(píng)稅試點(diǎn)范圍僅針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),不涉及居民個(gè)人住宅)。截至2009年末,已經(jīng)有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個(gè)省份(含計(jì)劃單列市)試點(diǎn)模擬評(píng)稅。今年開(kāi)始,模擬評(píng)稅試點(diǎn)擴(kuò)大至全國(guó),每個(gè)省份選擇一個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。“有了10個(gè)省份物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的經(jīng)驗(yàn),房產(chǎn)稅評(píng)估稅基,在技術(shù)上不存在問(wèn)題。”賈康告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。在劉桓看來(lái),物業(yè)稅是一個(gè)好稅種,如果開(kāi)征房產(chǎn)稅還存在土地使用稅問(wèn)題,“一所房子,要交土地使用稅、房產(chǎn)稅,比較復(fù)雜。如果開(kāi)征物業(yè)稅,可以把土地使用稅、房產(chǎn)稅合在一塊,在交了土地出讓金之后,土地就不用再交使用稅了。因此,開(kāi)征物業(yè)稅,會(huì)對(duì)費(fèi)、稅的管理進(jìn)行重新規(guī)范。而房產(chǎn)稅只是在原有基礎(chǔ)上征稅,綜合配套的進(jìn)一步改革目標(biāo)是達(dá)不到的。”但他同時(shí)表示,目前由于物業(yè)稅開(kāi)征涉及到的利益方比較多,頭先繞不開(kāi)立法程序,“要出臺(tái)物業(yè)稅,肯定要先通過(guò)人大立法變成法律,雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是一個(gè)好稅種,但是‘遠(yuǎn)水不解近渴’,開(kāi)征房產(chǎn)稅更為現(xiàn)實(shí)。”劉桓告訴記者,房產(chǎn)稅在美國(guó)就叫房地產(chǎn)稅。在美國(guó),房地產(chǎn)包含土地所有權(quán),購(gòu)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓時(shí)是房子跟地一起轉(zhuǎn)讓。但在中國(guó),由于土地屬于國(guó)有,如果按照房地產(chǎn)稅來(lái)征收不合適。“其實(shí)當(dāng)時(shí)之所以提出物業(yè)稅概念,核心是繞開(kāi)地權(quán)的問(wèn)題,畢竟地面建筑是你的;而沒(méi)有土地的地面建筑,在香港就叫物業(yè),所以當(dāng)時(shí)就提出要開(kāi)征物業(yè)稅。雖然有點(diǎn)不倫不類(lèi)、怪模怪樣,但是準(zhǔn)確地表達(dá)了這個(gè)含義。”劉桓告訴記者,叫什么名稱(chēng)并不重要,重要的是能不能開(kāi)征以及能不能達(dá)到開(kāi)征的目的。”5月11日,國(guó)家稅務(wù)總局一位官員在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表示,“前段時(shí)間大家所說(shuō)的住房保有稅、房產(chǎn)消費(fèi)稅都是錯(cuò)誤的,并沒(méi)有這兩個(gè)稅種。根據(jù)現(xiàn)有的法律,房產(chǎn)稅與物業(yè)稅有可能啟用。”“不太可能是物業(yè)稅,有可能是房產(chǎn)稅。”這位官員說(shuō)。上海、北京或?qū)⒙氏仍圏c(diǎn)目前,物業(yè)稅試點(diǎn)還在緊鑼密鼓進(jìn)行,而房產(chǎn)稅的開(kāi)征已經(jīng)提上議事日程。近日,有消息稱(chēng),上海正緊鑼密鼓討論制訂上海樓市調(diào)控細(xì)則,其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。較終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念,初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù),如果符合征稅條件,需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值8‰的房產(chǎn)稅,計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。針對(duì)上述傳言,劉桓分析認(rèn)為,這或許是上海已經(jīng)得到默許試點(diǎn)的一個(gè)信號(hào),國(guó)家如果開(kāi)征房產(chǎn)稅,或許會(huì)拿上海、北京、深圳等城市做先行試點(diǎn)地區(qū)。只不過(guò)上海公布了房產(chǎn)稅消息,北京目前沒(méi)有表態(tài)。“房產(chǎn)稅雖屬地方稅,但稅收立法權(quán)在,上海能不能開(kāi)通試點(diǎn)還要視統(tǒng)一的部署。”劉桓說(shuō)。房產(chǎn)稅調(diào)控力度不大我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中,房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅等10多類(lèi)。現(xiàn)行稅制把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象。如果征收房產(chǎn)稅有兩個(gè)關(guān)鍵因素:計(jì)稅依據(jù)和稅基如何確定。已經(jīng)披露并廣為流傳的上海試點(diǎn)方案中的計(jì)稅依據(jù)是需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。這意味著,如果一套房子價(jià)值100萬(wàn)元,那么,每年應(yīng)交房產(chǎn)稅8000元。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),“8‰”這個(gè)數(shù)值比較接近房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征的額度。記者注意到,在1986年版的《房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定,對(duì)于不出租的房產(chǎn),計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值,若沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù),則由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定,稅率為1.2%;對(duì)于出租的房產(chǎn),租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。據(jù)記者了解,目前上報(bào)國(guó)務(wù)院法制局和人大法工委的方案,也是按照原來(lái)的房產(chǎn)稅,比照商業(yè)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)自用房產(chǎn)的辦法,原值打7折再乘以1.2%。劉桓給記者算了一筆賬,比如,一套價(jià)值100萬(wàn)的房子,按照70%折舊后做為依據(jù),就是70萬(wàn),每年征收1.2%就是8400元。這跟上海的8‰的房產(chǎn)稅比較接近。
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