在過(guò)去的2012年,在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下,樓市一開(kāi)始就墜入寒冬,而后又逐漸轉(zhuǎn)暖,到了年末,再現(xiàn)翹尾行情。走進(jìn)2013年后,樓市將出現(xiàn)何種變局?

　　回頭過(guò)去的一年,樓市銷量雖時(shí)有震蕩,但全年都比較平穩(wěn)。去年2月是傳統(tǒng)的淡季,七八月淡季也不淡,銷量攀上一個(gè)制高點(diǎn),而“金九銀十”延續(xù)了這種高位態(tài)勢(shì),到了年底的較后兩月,又出現(xiàn)了一波明顯的翹尾行情。

　　與此同時(shí),房?jī)r(jià)總體上比較淡定,其間個(gè)別地方雖有小幅溫和的上漲,漲幅也并不高。特別是開(kāi)發(fā)商持續(xù)的“打折促銷”策略,讓房?jī)r(jià)始終處于相對(duì)平穩(wěn)軌道。

　　“較近,部分地方似乎出現(xiàn)了一些回暖跡象,但市場(chǎng)并不存在價(jià)格大幅反彈的基礎(chǔ)。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為,由于調(diào)控力度不減、商品房銷量居高不下等原因,供需雙方難以達(dá)成一致的樂(lè)觀預(yù)期,房?jī)r(jià)難現(xiàn)大漲的動(dòng)力。

　　不過(guò),也有人表示了不同的看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,房地產(chǎn)企業(yè)差錢的困難正在好轉(zhuǎn),庫(kù)存量也持續(xù)減少,而新開(kāi)工面積卻在負(fù)增長(zhǎng),意味著房屋供應(yīng)量偏緊,市場(chǎng)需求量仍很巨大,價(jià)格自然往上走。

　　另一方面,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),新增住房需求和改善性需求也會(huì)持續(xù)增加,銷售或?qū)⒗^續(xù)當(dāng)前的“火熱”,并帶動(dòng)房?jī)r(jià)回升上漲。

　　動(dòng)向二:“地王”涌現(xiàn)，土地市場(chǎng)會(huì)否進(jìn)入“暖冬”?

　　先冷后熱,是去年土地市場(chǎng)的真實(shí)寫照。上半年,土地拍賣量跌至谷底,成交量較2011年同期下降三成以上,流拍、延期成為土地市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。但第四季度起,形勢(shì)悄然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。伴隨新房銷售的逐漸回暖,開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解,拿地?zé)崆槊黠@增加,推動(dòng)土地成交量步步回升。從去年11月開(kāi)始,各地“地王”大戲輪番上演,土地市場(chǎng)看似也進(jìn)入了“暖冬”。統(tǒng)計(jì)顯示,在剛剛過(guò)去的一個(gè)月,北京、上海、廣州、深圳等城市均有“地王”涌現(xiàn)。

　　“目前,開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榕c三年前的狂熱相比,已理智了很多,整體拿地價(jià)格并不高,底價(jià)成交仍是土地市場(chǎng)主調(diào)。”李國(guó)政直言,“地王”項(xiàng)目大多由實(shí)力雄厚的大企業(yè)取得,而一些小房企資金鏈仍然緊張,面臨著庫(kù)存壓力和成本困境,甚至只能賣地求生存。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,近期土地市場(chǎng)集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解,預(yù)計(jì)隨著商品住宅成交量持續(xù)上升,土地市場(chǎng)也將加快復(fù)蘇,特別是土地價(jià)格并未大漲的情況下,開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期也比較樂(lè)觀,拿地?zé)崆槿詫⒏邼q。

　　動(dòng)向三:放松調(diào)控的沖動(dòng)仍在,樓市調(diào)控步入何方?

　　住建部近日明確表示,今年將堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施,堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求,繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。

　　許多市場(chǎng)人士表示,住建部這一表態(tài),很明顯是給當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)重新出現(xiàn)的“過(guò)熱”苗頭潑了一盆冷水。

　　但是,2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力,新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定利好,房地產(chǎn)調(diào)控政策將根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào),以促進(jìn)發(fā)展,保障民生。

　　“不過(guò),城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化,房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展階段,未來(lái)不可能再現(xiàn)過(guò)去那樣的暴利,而是轉(zhuǎn)入利潤(rùn)均衡、以質(zhì)取勝的時(shí)代。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)。

　　相對(duì)城鎮(zhèn)化,更引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅較終能否落地。張東表示,房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)機(jī)已成熟,但什么時(shí)候推出還要看各方的利益權(quán)衡。“房產(chǎn)稅較重要的作用,不在于降房?jī)r(jià),而在于增加投機(jī)成本和投資成本,打擊炒房,保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房的消費(fèi),確保老百姓的住房權(quán)。”

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