預(yù)售許可審批權(quán)下放是不是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？專家認(rèn)為——

　　商品房預(yù)售制，該取消了

　　今后，縣一級(jí)的房地產(chǎn)管理部門也有權(quán)審批商品房預(yù)售證了。

　　10月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，在調(diào)整的143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中，商品房預(yù)售許可審批位列其中。

　　按照此次的調(diào)整，商品房預(yù)售許可的審批權(quán)被下放，由原來(lái)的“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”下放至“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。

　　盡管該調(diào)整并未言及審批標(biāo)準(zhǔn)變換，但已經(jīng)有一些開發(fā)商暗自高興，認(rèn)為能夠更方便地取得商品房預(yù)售證。

　　“這個(gè)調(diào)整基本上是更多賦權(quán)地方政府，讓行政效率更高。”中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海告訴記者，但從消費(fèi)者的角度來(lái)看，還不如直接取消商品房預(yù)售制。

　　權(quán)力下放意味著什么

　　盡管只是143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目調(diào)整中的一項(xiàng)，但商品房預(yù)售審批調(diào)整卻引發(fā)了較多的關(guān)注。

　　有網(wǎng)友擔(dān)心，這樣的調(diào)整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。

　　還有人疑惑，這樣做是不是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？

　　我國(guó)的商品房預(yù)售制確立于1994年，1995年1月1日起執(zhí)行。這項(xiàng)制度被稱為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的基礎(chǔ)。

　　對(duì)很多開發(fā)商來(lái)說(shuō)，原有的審批權(quán)限設(shè)置讓他們?cè)黾恿宿k證的時(shí)間和成本。

　　如今，執(zhí)行了17年的商品房預(yù)售許可審批權(quán)限被下放至縣級(jí)政府的房地產(chǎn)管理部門，意圖是什么？

　　在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，這樣調(diào)整的目的是加快商品房預(yù)售審批速度，加快商品房供應(yīng)速度，從而在限貸限購(gòu)等一系列限制需求的前提下，加大供應(yīng)力度，平抑房?jī)r(jià)。

　　“下放審批權(quán)，也會(huì)讓審批部門更好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和供需關(guān)系，避免在整體房?jī)r(jià)上搞統(tǒng)計(jì)數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。”胡景暉說(shuō)，近一段時(shí)間，政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化，要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預(yù)售周期。結(jié)合這些變化來(lái)看，政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路正在從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應(yīng)。

　　這就意味著，今后開發(fā)商取得預(yù)售許可證可能更容易。

　　不過(guò)，在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，這樣的影響非常有限。

　　“權(quán)限下放后，開發(fā)商辦理預(yù)售證應(yīng)該會(huì)容易一些，但作用非常有限。”張大偉說(shuō)，現(xiàn)在預(yù)售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出于調(diào)控的目的，政府往往限制了預(yù)售證的辦理。一線大城市預(yù)售證難辦，但二三線城市并不難辦，甚至有些地方?jīng)]有預(yù)售證都敢賣房。

　　在他看來(lái)，下放審批權(quán)限的好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目的預(yù)售狀況，也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動(dòng)情況。

　　“客觀地說(shuō)，縣級(jí)城市也有商品房市場(chǎng)，剝奪縣級(jí)城市的審批權(quán)是不對(duì)的。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為，上一級(jí)政府對(duì)下一級(jí)的城市的市場(chǎng)狀況可能并不太了解，此次調(diào)整是對(duì)地方事權(quán)的回歸。

　　但汪利娜也表示，目前與地方之間的利益博弈很激烈，很難說(shuō)這樣的調(diào)整會(huì)帶來(lái)怎樣的結(jié)果。

　　汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)很快，已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。

　　“地方政府都想靠土地生財(cái)，一、二線城市已經(jīng)靠房地產(chǎn)開發(fā)賺了大錢，這幾年三線城市也想復(fù)制這樣的成功，但消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資卻很少會(huì)考慮三線及以下的城市。”汪利娜說(shuō)，在三線及以下城市，政府推動(dòng)的投資已經(jīng)上去了，但消費(fèi)卻沒(méi)有上來(lái)，情況很不好。擁有了商品房預(yù)售許可審批權(quán)限，縣級(jí)城市也很難通過(guò)這一點(diǎn)來(lái)刺激市場(chǎng)。

　　有專家表示，行政許可權(quán)本身就有尋租空間，各級(jí)政府、各個(gè)部門都想握在手中，商品房預(yù)售許可審批權(quán)更是如此。縣一級(jí)政府獲得這項(xiàng)權(quán)力，就意味從此多了一個(gè)尋租空間。

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