在剛剛閉幕的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上，房地產(chǎn)商的“被拋棄論”引發(fā)了大家的熱議。房地產(chǎn)被拋棄？

　　在回答這個問題之前，我們先看一組數(shù)據(jù)：隨著二季度全國樓市回暖，保利、萬科、中海三家房企連續(xù)兩個月單月銷售金額都超過100億元，大部分房企在2012年上半年均取得不錯的銷售業(yè)績，有些企業(yè)上半年已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)的七成以上。從5家已經(jīng)發(fā)布了中期業(yè)績快報的房企數(shù)據(jù)看，即使在中國經(jīng)濟(jì)非常不景氣的上半年，中海的毛利率為40.9%，保利為35.3%，招商為32.3%，萬科為26.5%，而凈利率中海為27%,萬科為14.2%，較差的招商也有12.1%。而當(dāng)下中國以出口貿(mào)易為主的制造業(yè)毛利率只有5%左右，凈利潤就更少得可憐，能不虧損就很不錯了。相比之下，房企的日子應(yīng)該是有滋有味的，那為什么還有一肚子委屈呢？

　　根本原因是房地產(chǎn)一直是中國經(jīng)濟(jì)家族中的“大少爺”，是家中“頂梁柱”，一時被冷落，心中難以接受?；仡檹?998年開始的中國房地產(chǎn)市場歷史，我們發(fā)現(xiàn)，在短短14年的中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史中，起碼有70%以上的時間都是房地產(chǎn)調(diào)控的歷史，不是嚴(yán)控，就是救市。而在“一緊就死、一松就亂”的來回調(diào)控中，我們犯了兩個基本的錯誤。

　　一是調(diào)控目的錯誤。從理論上講，房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強(qiáng)調(diào)住房不是投資品，而是民生消費(fèi)品。但是，我們看到從2005年開始房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺，經(jīng)濟(jì)過熱就嚴(yán)厲調(diào)控，經(jīng)濟(jì)趨緩調(diào)控就轉(zhuǎn)身變成了救市。一個明顯的特征是，在“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論”的習(xí)慣性思維下，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長保駕護(hù)航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房價上漲勢頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房價隨之報復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)過熱時，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長？這就是錯誤的調(diào)控目的邏輯。

　　二是調(diào)控方式錯誤。不管是為促進(jìn)房價的合理回歸，還是為防止房地產(chǎn)泡沫破裂，其實(shí)調(diào)控的根本方法就只有一個，即“抑制投資投機(jī)性住房需求，保障消費(fèi)性住房需求的有效供給”。而我們是怎么做的呢？房價一上漲，我們就調(diào)銀根、調(diào)地根，收緊信貸、提高房貸利率、控制土地供應(yīng)。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，應(yīng)該有短期的作用。但這也帶來了兩個嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費(fèi)者成了捎帶的受害者；二是本來要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果較后卻極大地傷害了供給?？刂屏送恋毓?yīng)，沒有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢？這樣的結(jié)果就是經(jīng)過一段時間以后，供給會嚴(yán)重不足。一旦市場出現(xiàn)缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會逆轉(zhuǎn)，新一輪房價暴漲就在所難免。試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應(yīng)會出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？只可惜這些都只是想象，這種情況在實(shí)際中從來沒有出現(xiàn)過。實(shí)際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場價量齊升，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟(jì)又回升了，某些人也高興了?？烧l又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢？

　　正是由于我們犯的上述兩個錯誤，導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場的顛簸，而在這來回的顛簸中，房價越調(diào)越高，房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投資者就成為了“中國較幸運(yùn)和掙錢較多的一群人”。由此看來，事實(shí)是，中國房地產(chǎn)一直以來不是“被拋棄”，而是一直“被捧著”。

　　“被捧著”的結(jié)果就造成了我們今天所看到的經(jīng)濟(jì)困局。其一，房價的飆升直接導(dǎo)致了企業(yè)人力成本和土地成本的快速上升，迅速蠶食了我國出口企業(yè)的國際競爭比較優(yōu)勢。試想一下，房價都3萬一平方米了，你再給人家1000多塊錢一個月，人家還能給你干活嗎？其二，房價的飆升抽空了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，導(dǎo)致我國很多中小企業(yè)錯失了產(chǎn)業(yè)升級的良機(jī)。前幾年，房價上漲過快，與做實(shí)業(yè)相比，炒房掙錢又快又輕松，“一套房子的收益回報比工廠一年的純利潤還高”。于是，很多中小企業(yè)干脆關(guān)門拿錢專職去炒房。現(xiàn)在炒房不行了，轉(zhuǎn)身想再做實(shí)業(yè)卻發(fā)現(xiàn)已失去了產(chǎn)業(yè)升級的較好機(jī)會。其三，高漲的房價是導(dǎo)致我們一直消費(fèi)難振的罪魁禍頭。“購一套房子就當(dāng)一輩子房奴”，“一套房子摧毀一個中產(chǎn)家庭”，說得一點(diǎn)都不過分。

　　欣喜的是，我們已經(jīng)開始認(rèn)識到自己所犯的錯誤。今年以來，溫總理已經(jīng)八次特別強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。從7月底開始，國務(wù)院更是派專項(xiàng)督查組趕赴16個省市調(diào)研樓市調(diào)控落實(shí)情況。這是近兩個月來第十次釋放調(diào)控不動搖信號。國務(wù)院的“從嚴(yán)調(diào)控”定調(diào)和督查組的切實(shí)行動既讓我們看到了政府這次調(diào)控的決心，也讓我們看到了突破房地產(chǎn)調(diào)控錯誤邏輯的趨勢和必然。這也就是開發(fā)商感覺“被拋棄”的由頭。

　　那么，房地產(chǎn)真的從此“被拋棄”了？答案顯然是否定的?，F(xiàn)階段，我國的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未完成，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時期。沒有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為基礎(chǔ)支撐，產(chǎn)業(yè)升級、再工業(yè)化就無從談起，我們也就無法在21世紀(jì)躋身世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，而這一切都離不開房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。另外，我國目前的城市化率才剛剛過50%，不管與發(fā)達(dá)國家還是與發(fā)展中國家比，我們的城市化率還差得很遠(yuǎn)。未來10-15年，我國至少還有2億農(nóng)民進(jìn)程，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動人口，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問題，未來房地產(chǎn)市場的潛力還非常大。建立在進(jìn)一步城市化基礎(chǔ)之上的內(nèi)需釋放肯定是我們未來經(jīng)濟(jì)增長的不竭源泉，談“拋棄”房地產(chǎn)確實(shí)還為時尚早。

　　當(dāng)下的中國房地產(chǎn)，既不然“拋棄”，更不能“捧著”，需要的是回歸理性，回歸真實(shí)。房地產(chǎn)該是什么就讓它是什么吧，何必總是那么糾結(jié)呢！

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