在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)不變、也不進行明顯調(diào)整的中性假設(shè)情景下，房地產(chǎn)銷量增速有望在2012年三四季度平穩(wěn)回升。房地產(chǎn)新開工和投資增速三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年增速有望保持在15％—20％之間。對于房地產(chǎn)在下一階段是會成為投資的下拉力量還是向上的動力，不同的回答事實上意味著需要采取不同的宏觀應(yīng)對措施。具體而言，這取決于以下幾個因素：

　　一、這部分取決于房地產(chǎn)銷量的階段性回暖能否持續(xù)并且轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)新開工的增加。

　　，房地產(chǎn)庫存和企業(yè)資產(chǎn)負債率處于歷史高位，本輪房地產(chǎn)去庫存和去杠桿周期的延續(xù)時間可能長于以往，這是一個負面因素。以在建銷售比衡量，全國層面的庫存消化壓力仍然巨大，即使是“招寶萬金”這樣的房地產(chǎn)上市企業(yè)，庫存余額和資產(chǎn)負債率都處于歷史高水平，這預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和去杠桿過程仍將延續(xù)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先策略是“以銷定產(chǎn)”，防止資金鏈的流動性風(fēng)險，適當(dāng)收縮土地購置節(jié)奏，從而減少資金壓力。下一階段，房地產(chǎn)去庫存的速度關(guān)鍵取決于當(dāng)前銷量回暖的趨勢在多大程度上得以延續(xù)。

　　，2012年6月和7月的兩次降息對居民剛性需求部分的住房購購力的提升以及房地產(chǎn)銷售的季節(jié)性因素都將可能導(dǎo)致下半年銷售將好于上半年，這有助于推動房地產(chǎn)新開工下滑的趨勢在未來1—2個季度得以企穩(wěn)回升。從中國房地產(chǎn)市場波動的歷史數(shù)據(jù)分析，通常在房地產(chǎn)投資中，在建面積的貢獻率為70％左右，新開工的貢獻度在30％左右，但是由于在建面積相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)新開工對投資的邊際影響更為明顯，而房地產(chǎn)新開工又在很大程度上取決于銷售進展，從歷史數(shù)據(jù)觀察兩者時滯通常為1—2個季度，即房地產(chǎn)銷售觸底之后1—2個季度房地產(chǎn)新開工會見底。如果這一歷史波動規(guī)律依然有效，則從當(dāng)前的情況判斷，房地產(chǎn)銷售在2012年一季度應(yīng)當(dāng)已經(jīng)階段性見底，進一步考慮到季度性因素，歷史上“金九銀十”的季節(jié)性作用使60％的銷售量集中在下半年，而2012年由于上半年銷售處于負增長狀態(tài)，下半年的銷售占比有可能超過60％，這使得未來兩個季度的銷售同比增速提升幅度可能更高于歷史水平。

　　二、這取決于東部省市的房地產(chǎn)投資增加能否對沖中西部省市的投資下滑。

　　從區(qū)域分布來看，東、中、西部房地產(chǎn)銷售占全國的比重大致為50％、25％、25％，房地產(chǎn)投資占全國的比重大致為60％、20％、20％。由于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控對東部省市的沖擊更大，這也導(dǎo)致該區(qū)域房地產(chǎn)銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來房地產(chǎn)投資回落的區(qū)域原因之一。

　　目前來看，隨著2012年6月和7月兩次降息效應(yīng)的釋放以及部分地方政府對剛性需求的適度政策支持，東部省市房地產(chǎn)銷售已率先于2012年一季度觸底，如果此前的運行邏輯得以繼續(xù)，則房地產(chǎn)投資也可能于二三季度企穩(wěn)回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當(dāng)前的下滑態(tài)勢，總體上，房地產(chǎn)投資在三季度企穩(wěn)、四季度回升的概率較大。

　　三、一個總判斷：在房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不加碼的前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。

　　綜合而言，基于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策對于高房價和財富分配負面影響、以及社會影響等的謹慎態(tài)度，預(yù)期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會出現(xiàn)明顯變化，在此前提下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整動力和波動將更多地來源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，這使得房地產(chǎn)銷量增速在2012年一季度觸底的基礎(chǔ)上，如果延續(xù)此前中國房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)上有望在三四季度企穩(wěn)回升。

　　伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動規(guī)律看，房地產(chǎn)新開工和投資增速也可能有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15％—20％之間。這種判斷的變數(shù)來自于房價的階段性、局部性反彈會引發(fā)更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加碼，如果這種情況出現(xiàn)，預(yù)計房地產(chǎn)投資增速有可能繼續(xù)回落到10％以下，這就需要在其他領(lǐng)域的投資、以及內(nèi)需領(lǐng)域采取更大的對沖措施，來促進宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升。

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