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趙卓文：十八大給樓市定調(diào) 持續(xù)發(fā)展

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 484 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　黨的十八大報(bào)告中提出，要在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式取得重大進(jìn)展，在發(fā)展平衡性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性明顯增強(qiáng)的基礎(chǔ)上，確保到2020年實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。

　　“收入倍增”計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。

　　當(dāng)前困擾房地產(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題是：房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重失衡，樓價(jià)處于高位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般城鎮(zhèn)居民的支付能力。

十八大后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重大轉(zhuǎn)變和城鄉(xiāng)居民收入倍增計(jì)劃的實(shí)施，無(wú)疑給未來(lái)10年的房地產(chǎn)業(yè)定下了“持續(xù)發(fā)展”的基調(diào)。“收入倍增”，意味著從現(xiàn)在開始到2030年，中國(guó)城鄉(xiāng)居民人均收入年增長(zhǎng)要達(dá)到7-8%。房地產(chǎn)下一個(gè)“黃金十年”正變得越來(lái)越清晰。

　　十八大后，政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的取向，十分引人關(guān)注。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近兩年，效果十分顯著。在“限購(gòu)”、“限貸”、“限外”、“限價(jià)”等政策的影響下，廣州、佛山、深圳等珠三角主要城市一手住宅成交均價(jià)平穩(wěn)，快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭被遏制。

　　廣東城市的土地資源緊缺，人口集聚仍在提速。房地產(chǎn)供求關(guān)系難以平衡。“限購(gòu)”是抑制投資、投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)的較有力工具和手段。短期內(nèi)，“限購(gòu)”暫時(shí)沒有替換手段。房產(chǎn)稅并不足以替換“限購(gòu)”政策。“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)出臺(tái)應(yīng)十分慎重。

　　“限購(gòu)”等房地產(chǎn)調(diào)控政策短期（2-3年內(nèi)）不具備退出條件。

　　現(xiàn)實(shí)情況是：當(dāng)前地價(jià)和房?jī)r(jià)上升壓力依然巨大。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，各主要城市土地出讓金收入大幅度下降。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年頭三季，全國(guó)10大城市土地出讓金為2732億元，同比下降39%，地方政府從2012年9月開始，大量向市場(chǎng)推出土地，將延續(xù)至2012年第四季度和2013年季度。

　　地方政府賣地愿望強(qiáng)烈，以量為主，求量不求價(jià)。

　　大型房地產(chǎn)發(fā)展商經(jīng)歷了近2年時(shí)間的“慎拿地，去庫(kù)存，慢發(fā)展，快銷售”之后，資金壓力已大為降低。隨著年末貨幣政策寬松的預(yù)期和對(duì)未來(lái)樓市前景的樂(lè)觀態(tài)度，萬(wàn)科、保利等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)從9月份開始大量入市購(gòu)置土地和項(xiàng)目。大型發(fā)展商在土地市場(chǎng)上的博弈能力越來(lái)越強(qiáng)。

　　2012年末廣東地區(qū)的土地市場(chǎng)將異?；钴S，成交量將有較大幅度上升。地價(jià)將維持高水平。

　　全國(guó)大部分城市的商品房成交量從5月份開始，已經(jīng)探底回升。在剛性需求為主要力量的推動(dòng)下，實(shí)施“限購(gòu)”的城市，都出現(xiàn)了明顯的成交量回暖。以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，一手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)70萬(wàn)平方米，回到本輪調(diào)控前的水平。

　　預(yù)計(jì)第四季度樓市成交量將穩(wěn)中有升，在2013年上半年有望創(chuàng)出小高潮。

　　在成交量持續(xù)上升的背景下，房?jī)r(jià)上升動(dòng)力將增強(qiáng)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來(lái)2年沒有退出的基礎(chǔ)。預(yù)測(cè)2013年樓市調(diào)控主要政策將延續(xù)，但會(huì)有調(diào)整和修正。

　　未來(lái)2-3年樓市將繼續(xù)高度分化。

　　主要表現(xiàn)在：

　?。?）新熱點(diǎn)地區(qū)將不斷出現(xiàn)。廣州南沙、金融城、珠海橫琴、深圳前海、惠東巽寮灣等地，都將出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)。

　?。?）中小城市地價(jià)、房?jī)r(jià)補(bǔ)漲結(jié)束，受“限購(gòu)”影響的城市樓價(jià)將重拾升勢(shì)。

　?。?）開發(fā)商高度分化。大型開發(fā)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般中小開發(fā)商的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。強(qiáng)弱差距進(jìn)一步拉大。未來(lái)土地一級(jí)市場(chǎng)和商品房，都將是大型開發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　?。?）非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來(lái)黃金發(fā)展期，成為市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)。但大型商業(yè)、寫字樓、酒店項(xiàng)目開發(fā)過(guò)熱，可能形成下一輪房地產(chǎn)泡沫。

　　無(wú)論是廣州、深圳、佛山等大城市，還是中山、江門、東莞等中小城市，2012年都掀起了新一輪的“造MALL運(yùn)動(dòng)”，大型城市綜合體、購(gòu)物、寫字樓、酒店項(xiàng)目大量興建。短期內(nèi)市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。中、長(zhǎng)期分析，這幾類物業(yè)未來(lái)將形成大量空置。

　　未來(lái)幾年的樓市，將不再是單邊上升的樓市。

　　未來(lái)幾年的樓市，將是有賺有賠、有哭有笑的樓市。

　　房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是“高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”的行業(yè)。如果說(shuō)過(guò)去10年中國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)得更多的是“高回報(bào)”，那么未來(lái)10年中國(guó)房地產(chǎn)將更多體現(xiàn)“高風(fēng)險(xiǎn)”。

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