在攻擊高房?jī)r(jià)時(shí)，總有人(包括所謂的專家)經(jīng)常會(huì)拿發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)與中國(guó)房?jī)r(jià)強(qiáng)行比較。他們比較的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)：一是完全房?jī)r(jià)比較；二是房?jī)r(jià)收入比。雖然大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的完全房?jī)r(jià)均高于中國(guó)，但按照人均收入或戶均收入計(jì)算“房?jī)r(jià)收入比”，則很快就會(huì)得出一個(gè)理直氣壯的結(jié)論：中國(guó)房?jī)r(jià)偏高、太高、較高！如此等等，不勝枚舉。

很顯然，這種比較方法及推理邏輯是荒唐而可笑的，但它卻具有很大的欺騙性和煽動(dòng)性。其實(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)與發(fā)達(dá)國(guó)家根本不具備橫向的可比性，既然如此，任何基于中國(guó)房?jī)r(jià)與發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的比較都是牽強(qiáng)附會(huì)、毫無(wú)根據(jù)的！

中國(guó)房?jī)r(jià)與發(fā)達(dá)國(guó)家根本不可比，至少有五大理由：

(一)人口密度決定土地稀缺性，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)高低

美國(guó)與中國(guó)的國(guó)土面積基本相當(dāng)，它們分別為963萬(wàn)和960萬(wàn)平方公里，然而，美國(guó)只有3億人口，中國(guó)卻有13億。兩國(guó)的人口密度分別為：美國(guó)每平方公里平均居住著33人，而中國(guó)卻居住著141人，是美國(guó)的4倍多。澳大利亞與加拿大兩國(guó)每平方公里更是只有三、四個(gè)人居住生活。

地價(jià)決定房?jī)r(jià)。很顯然，土地是一種稀缺資源，人口密度越大的國(guó)家，土地資源就會(huì)相對(duì)越稀缺。不過(guò)，相比之下，英、德、意、日四國(guó)的人口密度均高于中國(guó)，但人口小國(guó)的土地稀缺性要比大國(guó)好解決得多，因?yàn)樽鳛榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的人口小國(guó)，它們有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力向空中和地下拓展生存空間，而發(fā)展中人口大國(guó)則比較困難。

(二)城市化進(jìn)程決定了人們對(duì)房地產(chǎn)需求的大小

其實(shí)，早在20世紀(jì)70年代初，西方發(fā)達(dá)國(guó)家就基本上完成了工業(yè)化和城市化的過(guò)程，目前，這些國(guó)家人口的城市化比例一般高的已達(dá)到90%，較低的也在65%以上。

相反，中國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)和農(nóng)業(yè)大國(guó)，工業(yè)化已在快速推進(jìn)之中，而城市化則較為滯后。從表中數(shù)據(jù)看，中國(guó)城市化率僅為40.2%，尚不及世界城市化平均水平(47.8%)。由此可見(jiàn)，處在城市化初期階段的中國(guó)，目前的城市化進(jìn)程正在不斷提速或加速。

相比之下，西方發(fā)達(dá)國(guó)家城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)早已固定，再加上他們?nèi)丝诨鶖?shù)小，人口增長(zhǎng)緩慢，因此，西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市人口對(duì)住房的需求量基本上是一個(gè)固定的常數(shù)。

然而，正在快速城市化的中國(guó)，不但人口基數(shù)大，而且農(nóng)村人口城市化空間十分巨大，因此，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口將會(huì)不斷膨脹，它對(duì)城市稀缺的土地需求及房?jī)r(jià)攀升必然會(huì)產(chǎn)生持久的、不可小視的推動(dòng)力。這是早已完成工業(yè)化和城市化的西方發(fā)達(dá)國(guó)家所無(wú)法比擬的。

由此看來(lái)，中國(guó)人口城市化比例若從現(xiàn)在的40%提高到將來(lái)的60%以上，那么，這就意味著將至少還有2.5億人口必須進(jìn)城。城市化將會(huì)成為中國(guó)房?jī)r(jià)向上攀升的可持續(xù)推動(dòng)力。

(三)投資渠道的多樣性直接關(guān)聯(lián)房市的投機(jī)性

西方發(fā)達(dá)國(guó)家擁有多層次的資本市場(chǎng)、多樣化的投資渠道，比方，它們既有發(fā)達(dá)而龐大的現(xiàn)貨資本市場(chǎng)，也有成熟而先進(jìn)的衍生品市場(chǎng)，尤其是在現(xiàn)貨金融產(chǎn)品市場(chǎng)上，股票、債券、基金及銀行理財(cái)產(chǎn)品五花八門(mén)，品種與花色數(shù)不勝數(shù)，這為投資者分流投資、分散風(fēng)險(xiǎn)提供了重要的市場(chǎng)平臺(tái)和物質(zhì)基礎(chǔ)。

更何況，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的投行及投資者還十分善于并樂(lè)于將“不動(dòng)產(chǎn)”證券化(即“動(dòng)產(chǎn)化”)，在眾多投資渠道面前，在稅制及交易成本的約束下，在沒(méi)有城市化力量推動(dòng)的情況下，購(gòu)房投資未必是合算的選擇，也許是虧本的購(gòu)賣。

相反，在中國(guó)，股市開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)還不到20年，真正意義上的公司債尚屬空白，證券投資基金不過(guò)是一個(gè)“大散戶”，衍生品市場(chǎng)尚在設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)之中。因此，中國(guó)投資者除了銀行存款儲(chǔ)蓄，就剩一條路可走，要么炒房，要么炒股，別無(wú)選擇。正是投資渠道的單一、狹窄，使得中國(guó)投資者炒無(wú)可炒，他們只能在炒股與炒房之間進(jìn)行“相機(jī)抉擇”。這便是中國(guó)房市投機(jī)猖獗的重要原因之所在。

(四)社會(huì)保障制度的完善與否關(guān)聯(lián)著炒房行為

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，不但社會(huì)保障制度完善，人們享有“從搖籃到墳?zāi)埂钡娜谈＠Ｕ?，而且發(fā)達(dá)國(guó)家的高收入也使得民眾大多都有投資保險(xiǎn)的良好習(xí)慣，他們除了擁有不薄的“公共保險(xiǎn)”外，還自發(fā)地購(gòu)購(gòu)了大量“私人保險(xiǎn)”，充足的社會(huì)保險(xiǎn)福利和商業(yè)保險(xiǎn)計(jì)劃為國(guó)民提供了社會(huì)安全感和滿足感。因此，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的家庭和個(gè)人大多都是“為養(yǎng)老而投資”，他們很少選擇饑不擇食、一夜暴富的賭徒式投資模式。對(duì)于現(xiàn)代西方家庭而言，炒房或許是一件莫名其妙的事情。

相比之下，在中國(guó)，我們尚缺乏完善的社會(huì)保障體系，更缺少國(guó)民自我保障的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因此，中國(guó)人炒房，一方面是希望將個(gè)人財(cái)產(chǎn)“固化”為不動(dòng)產(chǎn)，作為將來(lái)的一種生活保障，感覺(jué)更安全；另一方面，在投資渠道單一、收入水平不高的條件下，饑不擇食者更偏好尋找一夜暴富的機(jī)會(huì)，因此，在根本不指望“為養(yǎng)老而投資”的短視眼光下，他們更愿意將房產(chǎn)和股票作為豪賭和爆炒的工具。這是中國(guó)人比外國(guó)人對(duì)房產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))更感興趣的重要原因。

(五)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，有利于加速工業(yè)化和城市化進(jìn)程

由于西方發(fā)達(dá)國(guó)家早已完成了工業(yè)化和城市化過(guò)程，因此，房地產(chǎn)無(wú)法再成為這些國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在有的國(guó)家，它甚至可能還會(huì)淪為“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。

然而，處在快速工業(yè)化和加速城市化的中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)則成為了當(dāng)然的、必然的支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)檫@是發(fā)達(dá)國(guó)家在工業(yè)化和城市化過(guò)程中曾經(jīng)走過(guò)的道路，我們同樣無(wú)法回避或是跳躍過(guò)去。沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)作支柱，加速推進(jìn)工業(yè)化與城市化是很難想像的。

從這一意義上講，在現(xiàn)在和將來(lái)的20年內(nèi)，我國(guó)政府不可能動(dòng)用行政手段直接打壓房地產(chǎn)行業(yè)，相反，它會(huì)動(dòng)用一切可以動(dòng)用力量來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展，因?yàn)檫@是工業(yè)化與城市化發(fā)展的客觀需要。因此，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌，我們不可能用情緒代替市場(chǎng)，更不可能用個(gè)人喜好代替客觀實(shí)際。

(作者：武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng) 董登新)

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