“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。”在6月7日下發(fā)的降息和調(diào)整利率浮動(dòng)區(qū)間通知中，中國(guó)人民銀行如是規(guī)定。

　　時(shí)隔兩年之后，央行重提“7折”房貸，這是不是房地產(chǎn)調(diào)控政策變動(dòng)的信號(hào)，房貸調(diào)控是否有望由緊變松？

　　多方采訪發(fā)現(xiàn)，目前看來(lái)，房貸利率七折還僅僅只是個(gè)“傳說(shuō)”。

　　銀行“按兵不動(dòng)”

　　本報(bào)獲得的《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》顯示，在規(guī)定“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍”的同時(shí)，“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。

　　而對(duì)于央行重申房貸利率較低七折的政策，一家股份制銀行總行內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示，截至目前，該行未有下調(diào)房貸利率的動(dòng)作。對(duì)于頭套房貸，此前一直實(shí)行基準(zhǔn)利率的政策，因?yàn)樵撔性趥€(gè)人房貸業(yè)務(wù)上相對(duì)穩(wěn)健，且沒(méi)有開(kāi)拓房貸業(yè)務(wù)的興趣。

　　廣東一家城商行總行相關(guān)人士也對(duì)本報(bào)表示，該行目前并未對(duì)個(gè)人房貸利率進(jìn)行調(diào)整，一切遵行“逐筆定價(jià)”的原則定價(jià)。

　　與之相反的是，也有銀行表態(tài)積極。6月8日一早，廣東華興銀行就宣布，人民幣貸款遵循風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，逐筆定價(jià)，貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為中國(guó)人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的0.8倍，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　而廣州的銀行業(yè)界則猜測(cè)，廣東華興銀行宣布的房貸利率優(yōu)惠或需附加相關(guān)存款條件。昨日，本報(bào)就此咨詢廣東華興銀行，被告知該行房貸利率是否七折優(yōu)惠目前還未制定出較終的細(xì)則。

　　而根據(jù)本報(bào)記者采訪的國(guó)有商業(yè)銀行北京的一些分行情況來(lái)看，目前對(duì)頭套房購(gòu)購(gòu)者，銀行普遍提供較低8.5折的房貸利率，尚未出現(xiàn)類似七折的房貸利率優(yōu)惠。

　　目前包括建行在內(nèi)的多數(shù)銀行仍在執(zhí)行八五折標(biāo)準(zhǔn)，而即便是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是剛剛放松的。

　　“七折優(yōu)惠是個(gè)別銀行的炒作行為，目前沒(méi)有這樣的規(guī)定。較近可能會(huì)有所調(diào)整，但具體如何調(diào)整，現(xiàn)在還不清楚。”一位中行工作人員透露。

　　不過(guò)據(jù)國(guó)內(nèi)某家大型開(kāi)發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人告訴記者：“房貸打折主要根據(jù)個(gè)人的資信能力，目前銀行發(fā)文是八五折，但是也有實(shí)際執(zhí)行七折的情況。”

　　“今年年初，房貸基本都是不打折的，如果不找熟人，不打折的房貸都要排隊(duì)等待，直到較近降息以后，才開(kāi)始能拿到八五折貸款，但是七折的貸款還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。”一位辦理房貸過(guò)程當(dāng)中的購(gòu)房者告訴本報(bào)記者。

　　一家股份制銀行廣州分行個(gè)貸部人士對(duì)本報(bào)表示，即使央行重申房貸較低七折優(yōu)惠政策，銀行下調(diào)頭套房貸利率的可能性也不大。據(jù)上述人士表示，目前在廣州，僅有光大銀行對(duì)頭套房貸執(zhí)行八五折優(yōu)惠利率，而其他銀行均執(zhí)行九折或基準(zhǔn)利率。相對(duì)于部分大行，股份制銀行普遍對(duì)擴(kuò)張房貸業(yè)務(wù)缺少興趣。

　　出現(xiàn)這種現(xiàn)象，可能與銀行利潤(rùn)低，掙不到錢有關(guān)。

　　上述廣州分行個(gè)貸部人士指出，房貸利率打折后本身利潤(rùn)空間就不高，為什么要將資金放在房貸業(yè)務(wù)上。“我們每個(gè)季度都會(huì)做一些相應(yīng)的測(cè)算，根據(jù)上季度分行的計(jì)算，頭套房貸利率按七折執(zhí)行的話，利差再扣除風(fēng)險(xiǎn)撥備，計(jì)算出來(lái)的績(jī)效為零，也就是說(shuō)客戶經(jīng)理將不會(huì)有獎(jiǎng)金拿。按頭套房貸利率八五折執(zhí)行，才有一點(diǎn)創(chuàng)利。”他說(shuō)。

　　據(jù)測(cè)算，此次降息后，五年期以上房貸的基準(zhǔn)利率是6.80%，八五折后的水平為5.78%，八折后的水平為5.44%，七五折后的水平為5.1%，七折后是4.76%；而五年期定期存款的利率為5.1%。

　　由此看來(lái)，執(zhí)行七五折優(yōu)惠利率，銀行的利差已經(jīng)為零，要真是打個(gè)七折就完全是“賠本賺吆喝”。

　　房貸拐點(diǎn)信號(hào)？

　　2010年初，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式打響。此后，新國(guó)十條、國(guó)八條等相關(guān)調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期。

　　此后，房地產(chǎn)調(diào)控不斷收緊，盡管今年經(jīng)濟(jì)增速放緩跡象明顯，也沒(méi)有放松的跡象，此前曾有地方政府假借刺激剛需之名變相松綁樓市調(diào)控，都被緊急叫停。

　　不過(guò)，隨著8日央行降息，加上去年12月5日，今年2月24日、5月18日連續(xù)三次降低存款準(zhǔn)備金率，將有數(shù)千億元的資金被釋放，這種相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境，將會(huì)在一定程度上緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

　　而本次央行將個(gè)人貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率0.7倍，這也是時(shí)隔兩年后央行重提“七折”房貸，這或許是房地產(chǎn)調(diào)控政策變動(dòng)的信號(hào)？

　　去年初，根據(jù)監(jiān)管層以窗口指導(dǎo)的形式口頭傳達(dá)的通知，各家銀行在同一時(shí)期陸續(xù)取消房貸七折優(yōu)惠，統(tǒng)一對(duì)頭套房貸較低打八五折。

　　國(guó)內(nèi)一大型地產(chǎn)企業(yè)的某宏觀研究人員認(rèn)為，這次央行重提七折房貸，或許只是對(duì)于此前政策的重申，實(shí)際上七折房貸一直沒(méi)有取消，這并不會(huì)加重業(yè)內(nèi)對(duì)于政策放松的預(yù)期。

　　“房貸折扣具有固定化的效果，是非常重要且有效的地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工具。但無(wú)論是七折還是八五折都只是賦予了銀行自由調(diào)整貸款折扣的余地，銀行將折扣執(zhí)行到何種程度，對(duì)購(gòu)房者需求刺激到何種程度，都要受其他因素影響，因此目前的刺激效果并不明顯。”他說(shuō)。

　　除了重申房貸利率較低可七折之外，央行還同時(shí)宣布貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。

　　但目前銀行對(duì)貸款利率的調(diào)整甚為保守。本報(bào)采訪多家銀行，均被告知，總行未有下發(fā)貸款利率調(diào)整的相關(guān)文件，目前貸款利率與往常一樣，遵循風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，逐筆定價(jià)。因貸款定價(jià)相對(duì)于存款定價(jià)更為復(fù)雜，因此目前多家銀行仍需觀望市場(chǎng)，以及按各行自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、存貸款等結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)算。

　　“存量的貸款合同已經(jīng)簽約了，需按合同約定的貸款利率執(zhí)行，短期內(nèi)是無(wú)法更改的。而對(duì)于新增貸款，需要根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況，與客戶協(xié)商確定具體利率，貸款利率的下限畢竟也只是下限。”上述某股份制銀行總行內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示。

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