央行近日的一個舉動，激起了房地產(chǎn)市場的大躁動。

　　5月12日央行副行長劉士余召集了15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人進行座談，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務(wù)有關(guān)工作。央行對商業(yè)銀行進一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：

　　一、合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求。

　　二、科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定頭套房貸款利率水平。

　　三、提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。

　　四、有效防范信貸風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析。

　　五、建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng)。

　　“央五條”出在樓市敏感時期

　　“央五條”一出，引起了金融、房地產(chǎn)業(yè)界的廣泛討論，各種聲音不斷，在樓市下行風(fēng)險加劇，“拐點論”“崩盤論”盛行的樓市敏感時期，央行力挺頭套房貸需求，更是引來社會上的廣泛關(guān)注。

　　2013年底以來，中國房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，降價風(fēng)潮四起，較初二三線城市出現(xiàn)降價，甚而一線城市房價也搖搖欲墜。絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交冷淡，價格下滑，觀望情緒嚴(yán)重，多地松綁限購，近期也有少數(shù)城市對當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的政策進行了微調(diào)，地方政府救市之勢大顯。

　　據(jù)相關(guān)報道稱，2014年以來，各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持警惕態(tài)度。去年底以來，個人住房貸款一直偏緊，頭套房優(yōu)惠利率已基本取消，且多數(shù)商業(yè)銀行都有上調(diào)；貸款審批和發(fā)放期限一般都從原來的一個月拉長到兩個半月；個別銀行甚至已暫停了住房按揭業(yè)務(wù)。頭套房貸款難、審批長、利率高的現(xiàn)象終于引來了央行的窗口指導(dǎo)。

　　“央五條”作用有多大？業(yè)界反應(yīng)不一

　　海南重慶商會副會長、力寶集團海南公司常務(wù)副總裁譚仁斌認(rèn)為，“央五條”的出臺對“風(fēng)雨交加”的樓市將會起到“遮風(fēng)擋雨”的作用，也將會給那些長期唱衰中國樓市的所謂磚家們當(dāng)頭棒喝，是傳達清晰的房地產(chǎn)市場路徑的明確表示；同時，對購房者的信心將會有極大的穩(wěn)定和提升作用，無疑將對穩(wěn)定樓市起到積極的作用，有利于樓市中長期健康發(fā)展。

　　新世界美麗沙營銷總監(jiān)莫添瑜對“央五條”的態(tài)度也比較樂觀，認(rèn)為“央五條”的發(fā)布從短期來看可以為全國樓市帶來很多利好，對房地產(chǎn)行業(yè)的信心也起到一定的提振作用。“央五條”保護了剛需型購房者的利益，對于省會城市來說更能夠帶來明顯利好。

　　海南天來泉旅游不動產(chǎn)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)秦陳虹認(rèn)為，央行發(fā)布“央五條”增強了各銀行的服務(wù)力度。對于購房者來說，經(jīng)濟實力較強的高資將會把資產(chǎn)更加優(yōu)化，投資的對象也將更加多元化，減少對住宅的投資；中產(chǎn)也將會縮小對房地產(chǎn)的投資比重；對于普通人群，剛需型的購房者對住宅的需求受外界影響不大，剛需購房者還是“該購就購”。

　　縱橫投資、長風(fēng)房產(chǎn)總經(jīng)理車守輝對“央五條”的態(tài)度顯得略為悲觀，他認(rèn)為“央五條”的實質(zhì)研究意義并不大，“央五條”出臺的態(tài)度比實際作用要大。“銀行關(guān)心房地產(chǎn)，因為那是全世界銀行也都認(rèn)為房地產(chǎn)是較好的抵押品。所以銀行比任何角色都希望房地產(chǎn)好，而召集這個會并沒有具體決定，只是比較泛的說辭。所以說實質(zhì)利好還找不到依據(jù)，只是這個舉足輕重的角色在告訴社會，他們不會看著房地產(chǎn)行業(yè)出事而坐視不管。”

　　面對窗口指導(dǎo) 銀行大倒苦水

　　一位銀行人士日前表示，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇。目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的購賣。另一位股份制銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管者不能一邊快馬揚鞭地推進利率市場化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。

　　銀行壓縮房貸的另一個背景是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈下行趨勢，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險正在加大。

　　央行智庫余永定近期對媒體表示，如果2014年中國經(jīng)歷一場危機，則這場危機的觸發(fā)點很可能是房地產(chǎn)價格暴跌，房地產(chǎn)價格暴跌沖擊金融體系的榜環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價格下跌，和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)問題，相關(guān)貸款也會出現(xiàn)問題。

　　“央五條”一經(jīng)發(fā)布，便有媒體連線海口一家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，目前尚未接到總行的通知，具體如何執(zhí)行還需細(xì)則。該負(fù)責(zé)人還告訴記者，四五年前，房貸業(yè)務(wù)是銀行的黃金業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在已不那么理想，所以很多政策的出臺還是要考慮銀行的自身情況，利率的調(diào)整不是解決購房的根本。

　　剛需購房者福利？ 市民盼頭套房貸利率下調(diào)

　　央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定頭套房貸款利率水平”、“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”，對購房者特別是頭次置業(yè)人群來說無疑是重磅級的利好消息。

　　目前銀行個人房貸放款遲緩的現(xiàn)狀讓許多購房者困擾，?？谑忻裢跸壬鷮ι暾垈€人房貸深有體會，“手續(xù)繁瑣，附加條件多，貸款指標(biāo)緊。”

　　?？谑忻駰钆吭诤？诠ぷ骺鞚M8年，她十分希望“央五條”的發(fā)布能讓頭套房利率水平再下調(diào)一些，這樣的話，她在購房時能減輕還貸壓力，提高生活質(zhì)量。

　　去年來?？诟縻y行房貸業(yè)務(wù)數(shù)量下滑 利率上浮

　　“在海南，盡管工農(nóng)中建交等國有大行都還在正常提供房貸，但業(yè)務(wù)量已不能與昔日同語，數(shù)量下滑較多，中小銀行已基本上很難貸到款，至于早前的8.5折優(yōu)惠政策完全已絕跡。”?？诙辔徊辉妇呙你y行工作人員向媒體記者坦言。

　　“現(xiàn)在房貸額度確實比較緊張，落實貸款時間比較久，一般都會往后延遲，兩個月都算快的。”一家股份制銀行的信貸經(jīng)理告訴媒體記者，從去年末以來，銀行的存款數(shù)量并沒有太大的提升，放貸的速度自然也慢了。

　　“對于頭套房，大部分銀行執(zhí)行頭付至少三成，基準(zhǔn)利率上調(diào)5%的政策，至于優(yōu)惠，已經(jīng)沒有了。而二套房則按照央行的政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。”一國有大行房貸經(jīng)理近日向媒體記者表示，現(xiàn)在銀行面臨各方面的壓力，不能將更多資源分配到房貸業(yè)務(wù)。

　　實際上，從去年起，一些大銀行頭套房貸款就有利率上浮的情況。而這一現(xiàn)象，在股份制銀行更為普遍。記者進一步了解到，目前，海南的股份制大行如光大銀行、中信銀行、招商銀行等都上浮了房貸利率，有的處于半停貸狀態(tài)。而較大的利率上浮“陣營”，是普遍上浮10%。

　　“既然市民有需求，我們銀行就會做這個業(yè)務(wù)，只是發(fā)放時間會相對延遲。”光大銀行?？诜中杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人近日對媒體表示，光大銀行不會停貸，當(dāng)前頭套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%政策，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　另據(jù)海南媒體報道，中信銀行和招商銀行在?？诘姆抠J業(yè)務(wù)也沒有停止，但是會考慮樓盤與銀行的合作情況，且審核流程更多。而平安銀行?？诜中泻兔裆y行三亞分行沒有開展個人住房貸款業(yè)務(wù)。

　　至于未來個人住房貸款的投放趨勢，?？诙辔汇y行 人士預(yù)測，短期內(nèi)銀行發(fā)放個人住房貸款意愿難以回暖，銀行利潤上不去，存款壓力大，個人房貸收緊會持續(xù)。

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