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宋延慶:“降準(zhǔn)”不代表房市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 604 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “降準(zhǔn)”不意味著政策轉(zhuǎn)向,更不意味著政府又要“救市”。這較多意味著是一種“適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)”的手段,是一種嘗試改變投資和消費(fèi)預(yù)期的措施。

  央行5月12日決定自5月18日起下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是在去年6月20日創(chuàng)新高(大型金融機(jī)構(gòu)21.50%,中小金融機(jī)構(gòu)18.00%)后,近半年內(nèi)連續(xù)第三次下調(diào),也是今年來(lái)次下調(diào)。下調(diào)后的存準(zhǔn)率分別降至20.00%和16.50%,回到了2011年3月25日的水準(zhǔn)。根據(jù)央行金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),4月末人民幣存款余額為84.23萬(wàn)億元。據(jù)此測(cè)算,本次下調(diào)存準(zhǔn)率可直接為市場(chǎng)帶來(lái)4000多億元的流動(dòng)性。

  “降準(zhǔn)”消息發(fā)布后,很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士欣喜不已,判斷這是市場(chǎng)調(diào)控政策放松的信號(hào),甚至認(rèn)為政策已開(kāi)始轉(zhuǎn)向。聯(lián)想到前幾日揚(yáng)州市“購(gòu)成品房補(bǔ)貼”政策發(fā)布后,也有很多人做出類(lèi)似判斷,認(rèn)為是地方政府的“救市”之舉。

  這種急盼政策轉(zhuǎn)向的情緒是完全可以理解的。畢竟,在連續(xù)兩年的“史上較嚴(yán)厲調(diào)控”影響下,房企的經(jīng)營(yíng)壓力已從銷(xiāo)售壓力,傳導(dǎo)到資金壓力,又從資金壓力快速傳導(dǎo)到生存壓力。但由此而斷言調(diào)控政策轉(zhuǎn)向,還為期尚早,過(guò)于樂(lè)觀。

  頭先,存準(zhǔn)率調(diào)整是貨幣政策范疇。我們知道,房地產(chǎn)調(diào)控政策分為貨幣政策、財(cái)稅政策、土地政策和交易政策。目前我國(guó)使用的貨幣政策工具有央行再貸款、利率、公開(kāi)市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)、指導(dǎo)性信貸計(jì)劃和信貸政策等。存準(zhǔn)率調(diào)整只是貨幣政策之一。與房貸直接相關(guān)的是信貸計(jì)劃和利率,而不是存準(zhǔn)率。

  其次,存款準(zhǔn)備金說(shuō)到底只是一種外匯對(duì)沖工具。從較近發(fā)布的金融數(shù)據(jù)看,外匯占款和儲(chǔ)備呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)或凈減少,熱錢(qián)外流跡象顯露。央行此時(shí)再次“降準(zhǔn)”釋放部分流動(dòng)性,主要是對(duì)沖熱錢(qián)外流,同時(shí)減輕央行16萬(wàn)億元以上(80萬(wàn)億廣義貨幣×20%)存款準(zhǔn)備金的利息成本。

  再次,4000多億元的流動(dòng)性即使釋放到市場(chǎng)上,也會(huì)頭先保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)和基建項(xiàng)目。有多少資金流入房市還是未知數(shù)。筆者近日獲悉,基層銀行已接到進(jìn)一步嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸的內(nèi)部意見(jiàn),要求有限的信貸資金優(yōu)先保障信用等級(jí)和資質(zhì)等級(jí)高的企業(yè)。近年來(lái),各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款占比不到20%。如此推算,即使有1000億元的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)于資金缺口上萬(wàn)億的全國(guó)幾萬(wàn)家房企來(lái)說(shuō),與一個(gè)雞腿投入鱷魚(yú)池中有什么區(qū)別?

  還有,由于去年前存準(zhǔn)率的“超調(diào)”,銀行放貸資金較少,加上這幾個(gè)月整頓民間借貸市場(chǎng)、中小企業(yè),特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域普遍遭遇了融資難困境,于是,資金鏈斷裂一觸即發(fā)。通過(guò)適度下調(diào)準(zhǔn)備金率不失為應(yīng)急之舉措,同時(shí)也是糾正存準(zhǔn)率政策使用過(guò)度的內(nèi)在要求。

  誘發(fā)這次“放水”的直接原因是1-4月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),增速放緩的速度比經(jīng)濟(jì)學(xué)家,也許還有政府,估計(jì)的要快得多。因此,意在“保增長(zhǎng)”,而不是保股市、房市。15日滬指下跌0.59%就是例證。

  許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)房市調(diào)控政策有一種偏見(jiàn),認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商、地方政府與政府的博弈。這種“敵對(duì)”情緒甚至影響了對(duì)政策和市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷。筆者認(rèn)為,今年房市仍然是震蕩筑底的一年。

  理清此次“降準(zhǔn)”必要性之后,必須要清楚的是,這不意味著政策轉(zhuǎn)向,更不意味著政府又要“救市”。這較多意味著是一種“適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)”的手段,是一種嘗試改變投資和消費(fèi)預(yù)期的措施。如果過(guò)度解讀,而影響企業(yè)轉(zhuǎn)型和練內(nèi)功的決心和進(jìn)程,才是真正的調(diào)控之殤、企業(yè)之殤。

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