較近一些地方的樓市出現(xiàn)了一點點回暖的跡象，開發(fā)商又開始促銷了，購房人又開始排隊了，樓市似乎“紅五月”好像又回來了。同時，較近 總理在各地調(diào)研的時候也發(fā)出了一個政策信號，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。有人解讀，房地產(chǎn)市場的調(diào)控可能有放松的可能性，房價要漲，購房趁早。那么如何理解房地產(chǎn)市場的較新變化？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向到底將如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評論。

　　開盤售謦，連夜排隊，房價向下，成交量回升，購房時令再度到來。

　　自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來，連夜排隊搶號購房的現(xiàn)象幾乎絕跡，然而較近這樣的場景卻又再度出現(xiàn)在樓市，5月19日是星期天，盡管天是工作日，但是當(dāng)天晚上南京市江北區(qū)的一個售樓處，卻聚集了數(shù)百名購房人，他們通宵等候的是這個樓盤將在天早上的頭輪認(rèn)購。

　　購房者：他(開發(fā)商)是發(fā)信息給他們的么，主要考慮到小孩的 這一塊，價格比較適中吧。

　　宋璟欣(項目負(fù)責(zé)人)：我們的價格應(yīng)該在區(qū)域當(dāng)中來講，還是比較有誘惑力的。

　　記者：大概是多少？

　　宋璟欣：大概在5800到6000左右，我認(rèn)為是符合老百姓需求的一種價格。

　　在北京，5月12日，北五環(huán)外奧運村附近的一個項目也出現(xiàn)了的現(xiàn)象，開盤不到三個公里的時間，開發(fā)商推出了一棟樓的房子全部被賣光。數(shù)據(jù)顯示，進入5月份以來，北京、廣州樓市成交都出現(xiàn)了明顯回暖，北京5月份上半個月住宅成交量同比上升了44%，新房、二手房成交量都創(chuàng)出年內(nèi)新高。

　　連夜排隊重現(xiàn)樓市這意味著什么？處于深度調(diào)控下的房地產(chǎn)市場發(fā)生了什么樣的變化？盡管出現(xiàn)了短期的成交回暖，但數(shù)據(jù)顯示的情況卻相反，房地產(chǎn)投資增速仍在大幅下滑，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式進入負(fù)增長區(qū)間，廣東有6個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長，北京的房地產(chǎn)投資增速也已降到了1.4%的水平。

　　開發(fā)商開工建設(shè)缺乏熱情，土地資源也變得富余，根據(jù)國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃，如果把這些土地?fù)Q算成實際商品房供應(yīng)，以平均容積率2，每套住房90平方米計算，二至三年內(nèi)，市場上將會增加7000多萬套住宅，按人均三十平米計算，將會解決兩億多人的住房問題，其形成的房屋供應(yīng)，可足夠未來十年的市場消化。國土資源部土地利用司司長廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進以公住房用地開發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)。

　　劉戈：有現(xiàn)實的購房需求 也有開發(fā)商的一些營銷行為

　　我看了一些資料，可能有一部分購房者真的是因為有現(xiàn)實的購房需求，但其中還有開發(fā)商的一些營銷行為在里面。比如一些開發(fā)商同時把一個市里活動，會議或者青年創(chuàng)業(yè)大賽和他的開發(fā)儀式放在一起，聚集很多的人氣。另外就是很多促銷的措施，比如登記或者有購房意向得可以，抽iPhone4、iPad等等，或者有一些優(yōu)惠。所以除了真實的購房者以外，可能還是有一些營銷的痕跡在里面。

　　除了這樣的一些個別的情況，我們從總的數(shù)據(jù)來看，有一家機構(gòu)提供的五月前三周，就是包括北京、上海、廣州等等全國十大城市的一個新房交易的量，五月的前三周比上個月還是上漲了22%，這個數(shù)字還是比較大的。

　　此外，一些數(shù)據(jù)顯示，就是開工面積現(xiàn)在同比有所下降，而且直接用于房地產(chǎn)投資的也在下降。從這個角度來講，如果要是有一些開發(fā)商采取拖字訣，比如拖著不開發(fā)，拖著不賣房，拖著不開工，那么這樣的一種情況出現(xiàn)的話，那有可能導(dǎo)致一年多或者兩年以后，供應(yīng)量會減少?，F(xiàn)在更多的是由于限購令導(dǎo)致需求量的降低，那么如果供應(yīng)量也降低的話，可能就會導(dǎo)致了原來的限購令所產(chǎn)生的作用是不是也就會降低。

　　馬光遠(yuǎn)：整個房地產(chǎn)市場供大于求 開發(fā)商會做出理性選擇

　　個案例肯定屬于個案，屬于整個的房地產(chǎn)寒冷冬天里的一絲火柴而已，也就是說不能把它理解成整個房地產(chǎn)市場一下子出現(xiàn)了一個風(fēng)向標(biāo)的變化，包括北京的樓市，包括通州在內(nèi)也出現(xiàn)了5月份成交量大幅的上升。但是這個大幅度的上升，就看你怎么去解讀？如果單純從環(huán)比來看，因為4月份成交實在太慘淡了，4月份幾乎可以講達到了歷史的一個冰點，起點非常低，所以在5月份的時候，整個從3000多套本身來看，前13天成交量是3000多套，這個3000多套里邊還有一個因素，就是五一的促銷。按照3000多套來看北京的成交的話，基本上跟一個房地產(chǎn)市場處于旺季六七千套，甚至上萬套的成交來比的話，還是處于一個低谷的。

　　每年的5月份，我們總是看到房地產(chǎn)市場會有一些躁動，這個躁動的背后有些是有恐慌，有一些是對政策的擔(dān)心，有些是有價格方面的因素。在兩個因素得影響下，“紅五月”是有可能的，個是政策180度的轉(zhuǎn)向，我們從以前的嚴(yán)厲調(diào)控轉(zhuǎn)向全面放松；是價格的明顯回調(diào)。除非這兩種情況出現(xiàn)，我想才可能有“紅五月”。

　　房價到底了沒？事實上就是要不要出手購房，誰來購房，以一個什么樣的價格購房？這三個問題我們應(yīng)該放在一塊來考慮。從整個情況來看，包括統(tǒng)計局七十個大中城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，盡管已經(jīng)連續(xù)6到7個月已經(jīng)在下調(diào)，但是下調(diào)的幅度是極為有限的。如果現(xiàn)在出手購房的真的是所謂的剛需，我申明我對“剛需”這個詞從來不認(rèn)可的，因為自住的這一部分人，相對于房價來講，他是能夠購得起的。現(xiàn)在來看，從整個盡管降到了六到七個月，但是每個月降幅是零點幾。這相對于現(xiàn)在的房價來講，我認(rèn)為形成所謂的井噴，所謂得已經(jīng)見底，我不認(rèn)可這種說法。

　　國土部資源部的網(wǎng)站較近公布，我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積現(xiàn)在近40萬公頃，如果把這些土地?fù)Q算成實際的商品房供應(yīng)，以平均容積率為2，每套住房90平米計算，兩到三年內(nèi)市場上將會增加7000萬套的住宅。對于這種算法本身，我是打一個問號的。我們從目前正在在建的面積來看，比如1到4月份在建的住宅是30多億，按照房地產(chǎn)市場銷售較火爆的時候，一年可能銷售出10個億，按照這個來看，現(xiàn)在目前在建的住宅面積銷售完全可以有三年。再根據(jù)這個國土資源部去年11月發(fā)布的房地產(chǎn)用地市場的運行情況，已經(jīng)開發(fā)的，還沒有開發(fā)的，已經(jīng)賣出去的住宅用地是66個億，66個億按照每年10億去銷售，需要6.6年。也就是說，從目前整個土地的儲量，從正在建的面積來看，整個房地產(chǎn)市場是供大于求的。

　　開發(fā)商主要的目的是用一個“拖”字來影響政策，我們看到從去年到現(xiàn)在一些代表性的開發(fā)商經(jīng)常告訴我們，我不建房子了，我現(xiàn)在投資在下降。那么投資在下降，就意味著整個住房的供應(yīng)在下降，在供應(yīng)下降的情況下，較終如果政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)意味著什么？意味著未來大家的需求沒有改變的情況下，供應(yīng)一旦減少，意味著房價上漲。但是國土資源部的這個數(shù)據(jù)恰好說明，無論是土地也好，還是現(xiàn)在在建的面積也好，較起碼在6到7年內(nèi)，我們是不擔(dān)心的，供應(yīng)完全夠。

　　現(xiàn)在國土資源部也好，住建部也好，現(xiàn)在就是講要加快形成有效地住房供應(yīng)。這個有效地住房供應(yīng)主要是什么？比如加大土地執(zhí)法，兩年內(nèi)如果不開發(fā)，我真的要收回，真的要罰款，真的執(zhí)法。我想如果說整個房地產(chǎn)的執(zhí)法到位，而且對開發(fā)商來講，現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了比2008年更加嚴(yán)重的程度。從一季度本身的資金來源來看，從目前房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債差不多是1.5萬億。再加上目前已經(jīng)形成的六千多億的房地產(chǎn)信托基金，也已經(jīng)到了一個償還期，現(xiàn)在整個來看，到上半年，整個的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債可能達到5萬億。如果面臨這種巨大的資金壓力，再不去建房子，再不加大開發(fā)，再不加大回籠資金，那么較不自在的是他自己，所以開發(fā)商會在扛與加快開發(fā)，加快回籠資金，降價之間，做一個理性的選擇。

　　聶梅生：房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)不會在當(dāng)前放松

　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 特邀評論員)

　　房地產(chǎn)的調(diào)控這兩年來取得了一定的成果，在這種情況之下，穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸、限購等等，我想這是真正的主調(diào)。我不認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)、基調(diào)會在當(dāng)前這個時段放松，但是是穩(wěn)定，不是再繼續(xù)加壓，未來的房地產(chǎn)政策取向，我覺得這是一個很好的時機，剛需開始釋放，這是整個調(diào)控的一個非常好的態(tài)勢，應(yīng)該抓緊這樣一個態(tài)勢，出臺或者準(zhǔn)備出臺一些長效的機制，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個退出的空間，然后長效的、市場化，或者說是通過稅費，通過其它一些土地政策的改革促進房地產(chǎn)的改革和轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是這樣一個交替期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府決心不動搖，地方政府微調(diào)不斷，穩(wěn)增長，還要穩(wěn)調(diào)控。

　　這兩天關(guān)于遼寧營口市向公務(wù)員發(fā)放5000萬住房補貼的新聞，成為樓市的新熱點，根據(jù)今年4月17日，遼寧營口市下發(fā)了一份文件，住房補貼的發(fā)放對象為市財政全額撥付的機關(guān)事業(yè)單位，1996年以前參加工作，無房且在年內(nèi)購購新房的在職和離退休職工，申領(lǐng)住房補貼的職工，只能購購商品住房，年內(nèi)不賣房的，其補貼指標(biāo)作廢。按照這個補貼方案，到今年底營口有近千名公務(wù)員和事業(yè)單位人員將陸續(xù)拿到一筆約5萬元的購房補貼，補貼由財政全額支付。

　　營口市向公務(wù)員發(fā)放住房補貼的做法迅速遭到質(zhì)疑，被認(rèn)為是政府變相的救市，但日前，營口市政府在接受媒體采訪的時候便稱，向公務(wù)員發(fā)放補貼是執(zhí)行國家政策，并非為房地產(chǎn)拖市。

　　實行國家政策，同樣的說法不久前也出現(xiàn)在揚州市的房管部門，5月初，揚州市政府出臺政策對個人新購購的成品住房，按照實際房屋購購面積給予合同價款較多千分之六的政府獎勵，揚州的做法被認(rèn)為是在刺激房地產(chǎn)市場銷售，但對此揚州市房管局的負(fù)責(zé)人反復(fù)強調(diào)，獎勵主要針對精裝修住房，是為了引導(dǎo)消費，是執(zhí)行國家政策。

　　究竟是執(zhí)行國家政策，還是變相給房地產(chǎn)

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