拐點(diǎn)時(shí)期的房地產(chǎn)形勢(shì)愈加撲朔迷離?？v觀近日陸續(xù)公布的各地前4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增速大幅下降是共同特征，無論是一線城市的北、上、廣，還是二線城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、廣東等地甚至已出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)，其中上海以0.1%的同比降幅打開了一線城市的房地產(chǎn)投資下降通道。北京也以1.4%的房地產(chǎn)投資同比增幅站在了負(fù)增長(zhǎng)的邊緣上。

　　房地產(chǎn)投資可能在二季度頭現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是權(quán)威人士在去年年底做出的預(yù)判，而這一形勢(shì)及可能帶來的地方財(cái)政收入負(fù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)乏力等，都將加劇二季度宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的可能性。

　　值得各地略感安慰的是，從5月以來的商品房銷售數(shù)據(jù)上看，紅五月并沒有持續(xù)4月的低迷，而是有可能復(fù)制3月的旺銷業(yè)績(jī)。如果成交回暖走勢(shì)得到確立，房地產(chǎn)投資下滑趨勢(shì)可能得到抑制。但對(duì)于剛性需求支撐的成交行情，業(yè)內(nèi)多數(shù)人士仍對(duì)其可持續(xù)性表示懷疑。

　　上海、廣東頭現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)

　　在各地房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多個(gè)月呈下降趨勢(shì)后，終于出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的城市。

　　上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，占固定資產(chǎn)投資一半權(quán)重的房地產(chǎn)開發(fā)投資在上海再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。今年前4個(gè)月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額613.18億元，以0.1%的同比降幅正式步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。而一季度，這一數(shù)據(jù)還是正增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年以來，上海頭次出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)投資受到影響，地方財(cái)政收入減少，因此拖累政府投資項(xiàng)目，則是地方更大的損失。前4月，上海城市基礎(chǔ)設(shè)施投資177.28億元，同比大幅下降25.8%。兩者疊加效應(yīng)，終致上海前4月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比下降0.4%。

　　同樣形勢(shì)嚴(yán)峻的還有廣東省。根據(jù)廣東統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，廣東省前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資1276.16億元，增長(zhǎng)15.1%，增幅分別比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%。而廣東21個(gè)地市中，6個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)，5個(gè)市增速在6%以下。城市廣州、深圳和佛山的房地產(chǎn)投資增幅分別比一季度回落6.9個(gè)、3.9個(gè)和13.9個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，廣東省固定資產(chǎn)投資增幅低于10%，創(chuàng)下十年以來新低。

　　北京方面，前4月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資654.4億元，增長(zhǎng)1.4%，增速比一季度大幅回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　即便是一直高速增長(zhǎng)、大興大建的內(nèi)陸區(qū)域，房地產(chǎn)投資增速下降的幅度也正在擴(kuò)大。比如安徽和杭州，雖然4月份數(shù)據(jù)未出，但從一季度情況來看，房地產(chǎn)投資增勢(shì)回落跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，其中安徽省一季度住宅完成投資403.15億元，增長(zhǎng)15.6%，增速回落21.9個(gè)百分點(diǎn)；杭州一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資244.26億元，增長(zhǎng)35.1％，比今年前2月和去年同期分別回落10.5和11個(gè)百分點(diǎn)。

　　投資乏力引發(fā)系列結(jié)構(gòu)性問題

　　“房地產(chǎn)投資增速大幅下降的背后，是宏觀調(diào)控背景下，開發(fā)商信心不足，房地產(chǎn)開工量減少，產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)乏力，稅收減少、土地收入銳減，地方政府投資項(xiàng)目受阻等一系列結(jié)構(gòu)性問題。”易居中國(guó)分析師薛建雄表示。

　　前4個(gè)月，上海商品住宅新開工面積577.78萬平方米，下降33.9%；北京商品住宅新開工面積361.2萬平方米，下降36.8%；廣東省整體房地產(chǎn)業(yè)新開工面積3862.35萬平方米，下降11.6%。由此，鋼材、水泥、化工等產(chǎn)業(yè)下游需求不足，已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

　　另一個(gè)重要衍生問題是土地出讓收入減少帶來的地方收入下降。前4月，廣東土地購(gòu)置費(fèi)153.56億元，同比下降11.4%，比一季度回落32.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落74.1個(gè)百分點(diǎn)。以廣州一市為例，2011年，廣州土地出讓收入475億元，但根據(jù)官方預(yù)測(cè)，2012年廣州賣地收入預(yù)計(jì)僅306.6億元，大幅收縮35%左右。

　　同時(shí)，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)業(yè)稅收額也在大幅下降。據(jù)財(cái)政部近日公布的消息，4月份，全國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少50億元，同比降15.4%。另外土地增值稅187億元，同比降6.9%；契稅186億元，同比降19.4%。綜合起來，全國(guó)房地產(chǎn)整體稅收減少逾一成。廣州等個(gè)別城市房地產(chǎn)稅收下降趨勢(shì)則更明顯。廣州2月份銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入同比下降24.28%，建安業(yè)營(yíng)業(yè)稅同比下降8.6%。

　　土地收入與房地產(chǎn)稅收的雙雙縮減，對(duì)地方財(cái)政收入影響重大。單從4月份來看，深圳、廣州兩地財(cái)政收入均為負(fù)增長(zhǎng)，分別為負(fù)2.53%和負(fù)2.26%。

　　“相比于其他城市，因?yàn)槭杖牖鶖?shù)較大，一線城市的土地收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收縮減趨勢(shì)顯得更加明顯。”薛建雄表示。

　　紅五月銷售企穩(wěn)或提振投資信心

　　前4月的房地產(chǎn)投資形勢(shì)如此不容樂觀，卻有可能在5月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　5月周，瑞銀證券觀察的38個(gè)商品住宅市場(chǎng)上，合計(jì)成交39771套，周環(huán)比上升26.8%。其中，4個(gè)一線城市成交7834套，周環(huán)比上升33.0%；19個(gè)二線城市成交25463套，周環(huán)比上升24.3%；13個(gè)三線城市成交6474套，周環(huán)比上升29.5%，各線城市成交套數(shù)均已達(dá)到或接近今年周成交量高點(diǎn)。

　　這一判斷也在部分一線城市的二手房市場(chǎng)得到證實(shí)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，受3月購(gòu)購(gòu)力大量涌入的慣性作用，盡管4月中下旬交易量回落，但經(jīng)短暫調(diào)整后于5月再有回升之勢(shì)。截至目前，5月份二手房成交逐步回暖，局部板塊已達(dá)階段性高點(diǎn)的3月份同期水準(zhǔn)。

　　分析師認(rèn)為，5月銷售強(qiáng)勁是因?yàn)殚_發(fā)商推盤量大、推盤價(jià)格具備吸引力而引發(fā)。另外揚(yáng)州等地的刺激成品住房消費(fèi)政策也在引導(dǎo)部分市場(chǎng)預(yù)期。隨著更多地方政府采取措施為當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)營(yíng)造銷售氛圍，商品住宅市場(chǎng)有望在二季度迎來出色銷售業(yè)績(jī)。不過，需要注意的是，目前潛在購(gòu)房者的預(yù)期并不十分穩(wěn)定，加上豪宅市場(chǎng)仍然低迷，剛需和改善型需求支撐市場(chǎng)的局面能否持續(xù)還尚待觀察。

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