“低迷”、“冷清”，似乎都不足以形容2012年個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。不僅各地樓市成交量創(chuàng)下幾年來(lái)新低，土地市場(chǎng)溢價(jià)率比去年同期也有較大降幅。

2日，中國(guó)某研究院發(fā)布的“中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)”顯示，2012年個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率2%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少29個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率2%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少35個(gè)百分點(diǎn)。

較新鮮的一個(gè)案例是，1月31日，廣州2012年幅出讓的地塊——廣州南站BA0501077商業(yè)用地，因只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)參與競(jìng)逐，較終以2.17億元的底價(jià)成交。

溢價(jià)率的下降伴隨的是土地流拍的增加和成交量的下滑。1月全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%，同時(shí)受春節(jié)假期影響，環(huán)比也有明顯降幅。

持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控所帶來(lái)的住宅市場(chǎng)的冷清也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)，再加上開(kāi)發(fā)商資金狀況的變化，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿地普遍謹(jǐn)慎。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人去年在接受采訪時(shí)告訴記者，去年一整年該企業(yè)都未出手拿地。他說(shuō)，開(kāi)發(fā)商之所以謹(jǐn)慎，主要就在于金融政策使得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少資金去拿地，再加上限購(gòu)、限貸，以及成交慘淡，開(kāi)發(fā)商的資金回收出現(xiàn)困難，現(xiàn)金流流動(dòng)不起來(lái)，因此對(duì)于土地有心無(wú)力。

去年，銀行業(yè)向房地產(chǎn)持續(xù)收緊，一方面是因?yàn)榈钟?信貸政策持續(xù)收緊,另一方面，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在加強(qiáng)。

去年9月份的一個(gè)論壇上，全國(guó)城市商業(yè)銀行資金清算理事長(zhǎng)王世豪就直言，房地產(chǎn)行業(yè)的20萬(wàn)億元貸款，已成為中國(guó)銀行業(yè)的一顆“地雷”。接下來(lái)開(kāi)發(fā)商必須要到別的地方去拿錢。

因此，銀行貸款應(yīng)聲下滑。央行較新公布的數(shù)據(jù)顯示, 2011年全年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款共1.26萬(wàn)億元,較前一年下降38%。

進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期依然是從緊，因此開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橐膊](méi)有隨著新年的到來(lái)而有所上升。

不過(guò)另一個(gè)值得注意的趨勢(shì)是：隨著土地流標(biāo)增加，土地溢價(jià)率的持續(xù)下降，土地的評(píng)估價(jià)開(kāi)始有所回歸。

比如，2011年11月23日，北京市土地整理儲(chǔ)備發(fā)布公告，稱對(duì)順義區(qū)和平谷區(qū)兩宗地掛牌起始價(jià)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的掛牌起始價(jià)相比之前分別下調(diào)了8.3%和15%。

上述企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前該企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始考慮拿地，也在做一些地塊競(jìng)購(gòu)的前期準(zhǔn)備工作。他們的拿地策略是：若地塊評(píng)估價(jià)合理，則堅(jiān)持底價(jià)成交原則。

該企業(yè)目前關(guān)注的地塊主要在二線城市，這也和目前的土地成交形勢(shì)吻合：從各地成交情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在北京等一線城市拿地更加謹(jǐn)慎，更注重在二三線城市拿地。1月10個(gè)城市住宅用地市場(chǎng)大幅降溫，成交價(jià)格連續(xù)走低，各城市出讓的土地基本以底價(jià)成交。不過(guò)上述負(fù)責(zé)人也表示，自己也注意到上海的出讓地塊評(píng)估價(jià)在往下走。

但是，在目前的情況下，該企業(yè)在土地競(jìng)購(gòu)中并沒(méi)有志在必得之心，而是“能拿才拿”。

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