一邊是銷售量的急劇萎靡市場嚴(yán)寒陣陣，另一邊卻是開發(fā)商的死扛不降價。一位代理公司的銷售人員向記者坦言：“在目前市場的狀況下，開發(fā)商對于市場的判斷心里沒底，并不能預(yù)判購房者的心理價位在哪里，因此降價幅度不好掌握，都在等兩會結(jié)束來確定全年的銷售策略?！?

市場急劇萎靡

進(jìn)入2月后，北京住宅市場的蕭條景象并無改觀。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月10日，今年年內(nèi)北京新建住宅成交套數(shù)為5767套，而2011年同期則為11694套，下降幅度達(dá)到了51%。

成交均價也出現(xiàn)了明顯的同比環(huán)比下調(diào)，到2月中旬，北京新建住宅簽約均價為17899元/平方米，環(huán)比2011年12月的21151元/平方米下調(diào)了15.4%，同比2011年1月的22433元/平方米下調(diào)了20.2%。

特別是2月上旬北京新建住宅簽約套數(shù)為1294套，環(huán)比今年1月上旬的2335套下調(diào)幅度達(dá)到了44.6%。今年新入市的項目八成處于零成交狀態(tài)。

記者了解到，進(jìn)入今年以來，北京市共有淺山香逸花園、大寧山莊、彩虹園小區(qū)、北街家園、燕西華府家園5個項目取得預(yù)售證，但是截止到2月15日，5個項目中僅有北街家園一個項目有成交記錄，成交了25套，成交均價不足1.1萬元/平方米，而其他項目均為零成交。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，政策層面的利空傳導(dǎo)到了樓市需求層面，購房者看空后市的心態(tài)得到強(qiáng)化，令需求難以提振。盡管如此，全國兩會即將召開且面臨政府換屆，一些開發(fā)商仍在期盼救市的較后一根稻草，因而春節(jié)以后并未繼續(xù)下調(diào)項目售價，打折促銷項目的數(shù)量和降價幅度都沒有繼續(xù)擴(kuò)大，是造成樓市成交量萎靡不振的重要原因。另外，限購沒有任何松動機(jī)會，雖然陸續(xù)有一些購房者達(dá)到了5年社?；蚣{稅證明的準(zhǔn)購門檻，但在看跌后市的預(yù)期下，并不急于出手，仍然選擇觀望。

但是面對這樣的市場情況，開發(fā)商似乎并不著急，并沒有出現(xiàn)項目大幅跳水的情況來打開市場的觀望氣氛。

降價意愿低迷

在經(jīng)歷了去年底一輪降價狂潮后，北京樓市似乎進(jìn)入了“停止期”，一方面購房者觀望情緒嚴(yán)重，另一方面開發(fā)商也進(jìn)入了龜縮狀態(tài)，并沒有主動采取降價等營銷策略。

“現(xiàn)在開發(fā)商摸不準(zhǔn)市場的脈絡(luò)，不敢輕易降價?！币晃婚_發(fā)商向記者表示。

根統(tǒng)計，近一個月來北京有164個項目打折銷售，平均折扣為96%，其中9個項目推出了特價房項目，平均折扣幅度為89%。樓盤數(shù)目和折扣幅度在春節(jié)前后并未出現(xiàn)明顯變化。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，春節(jié)后是傳統(tǒng)的銷售淡季，一般情況下，促銷行動的效果有限，再加上政策可能會出現(xiàn)微調(diào)，也使得開發(fā)商觀望增加，推出打折特價的動力不足。

特價房的樓盤仍然以中高端為主，即使普通住宅也是面向大戶型的客戶，如昌平龍山華府的特價房只針對125平方米的三居。同時，部分特價房是現(xiàn)房、尾房，在戶型、位置和交通配套等方面可能存在瑕疵。考慮到這些因素，特價房其實并不一定真的“特價”。馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，在打折特價的促銷活動中，特價房的折扣力度大，價格優(yōu)勢明顯，但是購房者在購購時不能只考慮價格便宜的因素，還需綜合權(quán)衡周邊環(huán)境、配套設(shè)施和戶型結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)慎決定。

“由于去年市場的不景氣，一些開發(fā)企業(yè)均對銷售系統(tǒng)做出調(diào)整，大部分項目的營銷總監(jiān)已經(jīng)調(diào)離，如北京一家知名房企的營銷總監(jiān)和團(tuán)隊全已經(jīng)解散了，甚至連北京公司都已經(jīng)取消?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

亞豪機(jī)構(gòu)的一位負(fù)責(zé)人表示，盡管去年市場比較低迷，但是像龍湖時代天街(樓盤資料 業(yè)主論壇)、遠(yuǎn)洋一方(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、京貿(mào)國際城(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、合生國際花園等項目率先降價搶收，積累了一定的現(xiàn)金儲備，因此并無進(jìn)一步降價的動力。

“預(yù)計兩會后，政策定調(diào)之后，一些項目主要集中在一線城市的開發(fā)企業(yè)面臨著資金的壓力，將會采取新一輪的降價搶收策略?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

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