市場處于調整階段，對購房者來說更為有利，因此此時購房勿忘砍價。

當然，在現階段砍價一定要結合當前市場較新的變化，這樣才能做到有的放矢，并增加砍價成功的概率。

根據相關市場研究機構提供成交數據顯示，上海"金九銀十"慘淡收場，新建商品住宅成交量連續(xù)兩個月均未能突破50萬平方米，在年內各月度中僅僅高于春節(jié)期間的2月份，89.43萬平方米的總成交量同比下降76%。

當市場處于調整階段，對購房者來說更為有利，因此討價還價可能性大大增加。上海德佑地產市場部有關人士告訴記者，當房價處于上漲階段，賣家掌握主動權，因此即使是購家有討價還價的想法，也很難付諸實踐。而當行情發(fā)生改變之后，購家的市場地位上升，他們的想法也得到了應有的重視。"現在購房正是討價還價的時候。"一位業(yè)內人士如此告訴記者。

雖然目前購房可砍價，但是為了保證砍價成功的幾率，業(yè)內人士認為還是要分清對象，較為主要的還是要結合市場變化。

業(yè)內人士告訴記者，雖然目前市場討價還價將大行其道，但并非所有人都會接受購家的建議。也就是說，由于賣家心態(tài)的不同，因此有些人愿意與購家議價，而有些人則仍然對后市抱有樂觀，不愿意與購家議價。因此對于購家來說，砍價要因人而異。

如何才能做到因人而異呢？市場人士表示，較主要的是在購房之前先了解清楚賣家出售房產的目的，并根據房源特點來制定相應的砍價策略。就目前的普遍情況而言，小面積的普通住宅容易砍價，而中高端價位的物業(yè)則不太可能會降價。下面我們結合具體案例來進行解析。

"非改普"房價易松動

由于普通房的標準發(fā)生變化，"非改普"房在交易時賣家可節(jié)省很大一筆稅費，因此這類房產的價格容易松動。

案例：在上海浦東新區(qū)金橋板塊內，一套面積約72平方米的兩房掛牌價為81萬元，經過幾個回合談判，較后的成交價為74萬元。

分析：上海我愛我家東方板塊經理王海濱表示，這套房子較后之所以能以低于較初報價7萬元的價格成交，主要是由于上海重新界定了普通與非普通住宅的標準，使得諸多原本被劃入非普通住宅范圍的物業(yè)搖身一變?yōu)槠胀ㄗ≌?。這種變化可讓賣家節(jié)省相當于總房價6.55%的稅費（房產營業(yè)稅和二手房交易個人所得稅），因而在議價過程中，購家可據此要求賣家做出讓步。

至于可以要求賣家做出多大程度的讓步？王海濱表示應該選定在5%左右為宜。王海濱分析認為，小面積物業(yè)因為總價較低，一直是市場比較受關注的房源，因此賣家不太會愿意做出限度的讓步。

豪宅價格難砍

目前就非普通住宅而言，購賣雙方的心理差距較大，因此業(yè)內人士建議砍價幅度不宜過大，否則成功的可能性很小。

案例：徐家匯商圈內一套140平方米的三房，掛牌價為420萬元，有購家出價370萬元，但遭到賣家的拒絕。

分析：上海美聯(lián)物業(yè)有關人士表示，目前高端住宅購賣雙方的心理差距拉大，雙方似乎難以合拍。市核心地段的高端物業(yè)，購賣雙方之間心理價位的差距超過10%，如對于超過300萬元報價的情形，購家一般還價幅度都會超過30萬元。不過大多數情況下，如此之大的還價幅度，肯定會遭到賣家的否決。如果遇到合適的房源，建議在充分了解市場行情的基礎上，可確定總價5%左右的議價幅度。

備足現金可撿到便宜貨

一般情況下，為了能夠達到快速收回現金的目的，急售房掛牌價往往會低于市場平均水平。當前市場行情處于觀望時期，成交本身就不活躍，因此購家還價的余地就更大，不過其前提是要備好現金。

案例：在靜安區(qū)泰興路附近，一套100平方米左右的三房僅以185萬元價格掛牌，這已經低于市場平均水平，而較后的成交價只有181萬元，這比市場平均水平要低兩成。原來這套房產原本屬于夫妻共同財產，如今這對夫妻已勞燕分飛，因此急于售出房產分割財產。

分析：上海德佑地產武寧店經理張劍東分析認為，市場上一直存在急售房，其報價原本就低于市場平均水平，但在市場處于上漲行情中時，這類房源只要一上市便會有人立即接手。而目前的市場行情，還允許購家再次還價。

不過需要提醒的是，急售房再次下調價格的空間已不大，因此購家不可獅子大開口，否則會喪失良機，如上述案例中的購家只要求賣家再減4萬元。急售房的主要是由于財產分割、資金短缺等原因所造成的。對于購家來說，如果碰到了急售房，在議價的過程中，還要做的一個工作就是盡量準備更多的現金，以增加成功的籌碼，因為賣家急需的是現金。

投資客價格彈性大

如果賣家是一個有經驗的投資客，那么可以大膽地與之討價還價，因為他們對市場行情較為了解，也知道該在何時做出讓步。

案例：在閔行區(qū)古美板塊內，一套掛牌價為140萬元的兩房，較終以130萬元成交，賣家是一位投資客，為了快速成交獲利了結，他選擇降價。

分析：上海我愛我家梅隴板塊經理余紅琴表示，目前有不少投資客對后市感到悲觀，因此選擇獲利了結。但是市場觀望氣氛濃厚，為了能夠增加成交的可能性，這些有經驗的投資客們往往愿意與購家進行討價還價。

跟此類投資客打交道，購家要做的就是要細致了解市場行情，才能不被這些有經驗的投資者所忽悠。

小貼士：砍價之前要做哪些準備

購房砍價，也需要提前做一些準備，這樣才能在砍價過程中做到應付自如。上海德佑地產市場部有關人士提出如下建議：

了解賣家出售房產的真實目的 如果是通過中介公司購房，購家一般可以通過房產經紀人來了解賣家出售房產的真實目的，以便初步確定砍價的可能性有多大。

了解賣家擁有物業(yè)的年限 這樣做的目的主要是為了確定賣家購進物業(yè)的時間，并以此來估算物業(yè)價格漲幅的大小，進而確定砍價幅度。相對來說，如果價格上漲幅度越大，則越能接受砍價的要求。

要多找物業(yè)的缺點 因為只有盡可能多地找到一些缺點，砍售價來才能理直氣壯，否則缺少合適的說辭，總歸有點"師出無名"。

確定合適的砍價幅度 這對購家來說尤為重要，不能太低，也不能太高，太低對自己不利，太高會遭到賣家的斷然拒絕。因此只有合適的砍價幅度，才能讓自己滿意，也能讓賣家接受。當然，在報出砍價幅度時，應該略大于合理的水平，然后慢慢做出讓步，直至雙方都接受。

準備足夠多的現金 之所以要如此，因為有些賣家接受降價的前提條件就是現金交易，備足現金的話，談判成功的可能性大增。

　　　　　(作者：甄愛軍)