年末淡季不淡 低端領(lǐng)漲全市

　　2011年12月，上海房屋租賃指數(shù)為1323點(diǎn)，較上月上升2點(diǎn)，環(huán)比上漲0.16%，漲幅比11月縮小0.18個(gè)百分點(diǎn)。高、中、低端漲幅均縮小。

　　春節(jié)將至，租賃交易進(jìn)入平淡期，但租金卻居高不下。因購賣市場交易受阻，使“轉(zhuǎn)售為租”現(xiàn)象再次抬頭，加之春節(jié)臨近，外來務(wù)工人員陸續(xù)返鄉(xiāng)，以及租約到期租賃客源減少，出租房源增多；部分租房者為了規(guī)避節(jié)后漲租和租賃高峰期風(fēng)險(xiǎn)，紛紛選擇在春節(jié)前租賃換房，而業(yè)主則將2012年的漲租預(yù)期提前轉(zhuǎn)嫁。持續(xù)全年的供需矛盾雖在年末得到一定緩解，但租金繼續(xù)微漲。

　　2011年12月18日，張江“聚才計(jì)劃”啟動，為人才提供了一批月租千元的居住設(shè)施。為逐步緩解在滬非戶籍常住人口階段性居住困難問題，政府大幅提高實(shí)物配租量，公租房供應(yīng)試點(diǎn)加快。12月華涇馨寧公寓和新江灣尚景園項(xiàng)目啟動，隨著2012年1月租客入住，將逐漸緩解上海低端租賃市場矛盾。

　　高端表現(xiàn)平穩(wěn)

　　2011年12月，上海高端市場租金環(huán)比上漲0.04%，漲幅相比上月縮小0.08個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.04%，兩室和三室租金分別上漲0.03%和0.05%。

　　所監(jiān)測的18個(gè)控制點(diǎn)除南京東路持平外，其余均上漲，漲幅都未超過0.10%。年末高端市場表現(xiàn)平穩(wěn)，受圣誕節(jié)、元旦假期境外租客返鄉(xiāng)影響，近六成板塊租賃交易量環(huán)比下滑，但租金表現(xiàn)堅(jiān)挺。

　　靜安寺和陸家嘴板塊內(nèi)多棟辦公大樓在建，帶動周邊高端居住物業(yè)租金同比上漲達(dá)5%-10%，成為這些地區(qū)高端市場長期向好的佐證。2011年12月，靜安寺和陸家嘴板塊分別上漲0.08%和0.05%。

　　中端上漲縮小

　　2011年12月，上海中端市場租金環(huán)比上漲0.18%，漲幅較上月縮小0.23個(gè)百分點(diǎn)。其中，兩室上漲0.20%，三室上漲0.18%。

　　中端市場監(jiān)測的11個(gè)區(qū)全線上漲，但漲幅回落。領(lǐng)漲區(qū)域?qū)毶?、虹口和浦東分別上漲0.28%、0.24%和0.20%。上漲原因在于市場需求的持續(xù)旺盛，除了剛需客、本地改善型業(yè)主短期租賃客源的持續(xù)補(bǔ)充外，年關(guān)旅游、探親族涌入，使得近期短租房市場活躍。短租房多集中在旅游景點(diǎn)、大中型住宅周邊，以酒店式公寓和中端商品房為主，日租金從100元到300元不等。但外來人員的回鄉(xiāng)退租也使得中端漲幅有所回落。

　　寶山、虹口等區(qū)域月租在4500元左右的次新房需求旺盛，租客多為家庭和年輕白領(lǐng)。12月，寶山張廟、虹口和平公園板塊分別上漲0.34%和0.33%。

　　低端領(lǐng)漲全市

　　2011年12月，上海低端市場租金環(huán)比上漲0.23%，漲幅比上月縮小0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室和兩室租金分別上漲0.23%和0.22%。

　　所監(jiān)測的11個(gè)行政區(qū)租金全部上漲。漲幅居前的靜安、普陀和閘北區(qū)均上漲0.30%。這些區(qū)域租金相對低廉的老工房集中區(qū)一直受到追捧，租金穩(wěn)中有升。即使年末退換租頻率加大，也有新需求源源不斷補(bǔ)充。

　　靜安寺板塊多數(shù)老房已被分批拆遷，純住宅房源里又以高端房源為完全主力，剩余不多的老工房一直很“吃香”，如曹家渡板塊上漲0.30%。

　　上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，在通脹壓力依然較大、外來人口增加以及學(xué)生求學(xué)就職等因素刺激下，2011年租賃指數(shù)延續(xù)2010年的上漲勢頭，呈持續(xù)上升走勢。其中，1月由于春節(jié)租客返鄉(xiāng)，租賃進(jìn)入淡季，漲幅微弱；2月指數(shù)出現(xiàn)季節(jié)性大幅上揚(yáng)，以通脹驅(qū)動為主；3-5月，租賃需求短暫回落，漲幅基本走平，租賃市場進(jìn)入穩(wěn)定期；6、7月，傳統(tǒng)學(xué)生潮和畢業(yè)求職租賃推動市場，漲幅擴(kuò)大；8-10月，租賃指數(shù)小幅波動，10月1日《上海市居住房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施，一定程度上抑制了租金過快過高上漲；11、12月，臨近年末，租賃市場供應(yīng)量增加，漲幅回落。

　　調(diào)控下的房屋租賃市場，房價(jià)高企、租售比不合理的矛盾仍然突出，房屋出租回報(bào)低于銀行存款利息，使之成為了租金持續(xù)上漲的推力。在高房價(jià)得不到徹底治理的前提下，租金上漲或成為長期趨勢。

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