王律師：上月，有位王女士在我公司看中一套房子。當(dāng)時(shí)她很滿(mǎn)意，說(shuō)天就來(lái)付定金，但天她并沒(méi)有來(lái)，后來(lái)也沒(méi)有再與我公司聯(lián)系。日前，我們懷疑她通過(guò)其他途徑與上家直接成交了，于是就去房地產(chǎn)交易查了一下那套房屋的交易情況，果真發(fā)現(xiàn)是王女士的妹妹與上家成了交。來(lái)信請(qǐng)問(wèn)，我公司能否要求上下家支付這筆交易的傭金？房產(chǎn)公司呂先生

　　呂先生：根據(jù)你來(lái)信反映的情況，筆者以為，收取該房屋交易傭金的難度很大。中介公司收取二手房交易傭金的前提是，在交易中起到了居間作用。也就是說(shuō)，除非你公司能證明王女士的妹妹正是利用了王女士從你公司處獲得的信息，才較終與上家成交了房屋，否則你公司無(wú)法證明自己曾起過(guò)居間作用。從實(shí)踐看，你公司很難舉證證明這一點(diǎn)。

　　鑒于上述情況，筆者認(rèn)為，中介公司要防止損害自身利益的“跳傭”現(xiàn)象發(fā)生，可以事先在與上家、下家之間簽署的委托協(xié)議或居間協(xié)議中作出防范。其中，較重要的就是約定保密條款。

　　(一)約定保密條款，即上下家必須對(duì)居間服務(wù)中獲得的信息、中介公司的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)，不能泄漏給其他任何第三方，如果因違反保密義務(wù)導(dǎo)致中介公司損失，上下家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(二)約定交易下家的范圍。如果交易下家是自然人，那么可約定交易下家不僅包括下家本人，還應(yīng)包括下家的配偶、親屬和一切可能利用下家從中介公司處獲得信息的近鄰、好友等。如果交易下家是公司法人，那么下家的概念應(yīng)該包含一切與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司、非法人單位等。凡屬于約定交易下家范圍的交易方與上家就該房屋成交的，都應(yīng)視為下家成交，該下家就應(yīng)該按約支付傭金。

　　(三)約定委托期限屆滿(mǎn)后交易的處理。這主要是針對(duì)掛牌委托的上家設(shè)置的條款。中介公司可以在掛牌委托協(xié)議中約定，上家在委托期限屆滿(mǎn)后一定期限內(nèi)與中介公司介紹的客戶(hù)成交的，視為中介公司完成居間服務(wù)，中介公司仍有權(quán)收取傭金。

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