庫存量創(chuàng)歷史新高

　　外圍板塊深跌預期加劇

　　截至1月31日，全市商品住宅存量達到1054萬平方米，為2008年底以來新高。庫存激增倒逼開發(fā)商降價換量，外圍高庫存區(qū)域深跌預期加劇。專家認為像2009年那樣的成交報復性反彈不會出現(xiàn)。

　　頭套房利率松動，普通商品房標準放寬，跨年之際，上海樓市陸續(xù)放出調(diào)控放松信號。然而，利好暫未刺激樓市成交趨暖，春節(jié)期間8個區(qū)零成交讓上海樓市持續(xù)了近一年的高庫存狀態(tài)達到頂峰。

　　德佑地產(chǎn)市場研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，全市商品住宅存量面積達到1054萬平方米，相比2010年末增加330多萬平方米，遠遠超過2008年末的850萬平方米，達到近4年新高。

　　另據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上海2011年商品住宅(新房)新增供應1067.38萬平方米，成交729.76萬平方米，供銷比為1.46：1。金豐易居&佑威聯(lián)合研究聯(lián)席主任、佑威機構執(zhí)行董事黃志堅在接受采訪時表示，如果以2011年月均成交量的水平估算，則截至2011年12月31日的商品住宅存量約需銷售17.33個月，其中，公寓需要14.80個月，別墅需要32.91個月。

　　庫存激增倒逼降價

　　“上海商品住宅存量出現(xiàn)大幅提升，并創(chuàng)歷史新高，主要還是和全市成交低迷相關，其中嘉定區(qū)情況較為嚴重?！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟表示，全市商品住宅存量面積的區(qū)域為嘉定區(qū)，存量面積為128.65萬平方米；其次為浦東新區(qū)、松江區(qū)、原南匯區(qū)和青浦區(qū)，存量面積分別為121.75萬平方米、120.86萬平方米、98.71萬平方米和95.13萬平方米。全市存量面積的板塊主要集中在外環(huán)以外區(qū)域，市各區(qū)存量面積都在20萬平方米以下。

　　不過，根據(jù)存量商品住宅與年度成交量的對比，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉發(fā)現(xiàn)危機較嚴重的可能是川沙、臨港新城、朱家角、徐涇等板塊。按照存銷比計算，臨港新城板塊的完全去化時間需要30個月，川沙要45個月，朱家角要46個月，徐涇要39個月。

　　“庫存激增倒逼開發(fā)商降價換量?！睆埡陚ケ硎?，在嘉定新城，龍湖、綠地、合景等知名品牌都在順勢降價或者低開。而中海在周康的項目也選擇了大幅讓利，通過降價快速去化效果明顯，回籠資金目的明確。

　　黃志堅也給出了同樣的觀點，從市場表現(xiàn)看，價格深跌、大幅降價和發(fā)生售樓處風波的項目均出現(xiàn)在排名的嘉定主城區(qū)板塊和的周康板塊。他同時指出，在短期內(nèi)政策不會放松的前提下，普降將頭先出現(xiàn)在庫存前幾名的板塊中，這些板塊內(nèi)的項目競爭較為激烈，面臨的回款壓力相對。簡言之，高存量板塊2012年的房價走勢是看跌的，剛需購房者應該高度關注，這種跌出來的機會不應錯過。

　　此外，根據(jù)去年全年的統(tǒng)計，2011年全市商品住宅存量面積增幅超過50%的區(qū)縣有8個，這些增幅較大的區(qū)縣多數(shù)位于外環(huán)以外的區(qū)域，其中存量面積增幅的崇明，達到了123%。有10個區(qū)縣的存量增幅在0%~50%；虹口區(qū)的存量出現(xiàn)了負增長，2011年末相比2010年末出現(xiàn)了46%的減少，較主要還是該區(qū)域供應相對就少，2011年整個虹口區(qū)僅有瑞虹新城有新增供應。

　　降價勢頭或蔓延

　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月31日，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅(新房)的存量為87.90萬平方米。如果拿2011年12月31日的商品住宅可售量和2010年12月31日的商品住宅可售量比，經(jīng)過一年的調(diào)控，內(nèi)環(huán)內(nèi)僅增加了12.27萬平方米，基本可以忽略不計，市供應緊張的情況在調(diào)控中沒有得到明顯改善，中長線上是供不應求的。

　　張宏偉認為，市供應依舊不多，從存量住宅來看，2011年內(nèi)環(huán)內(nèi)存量可售住宅7516套，106萬平方米。而在2011年全年，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅供應量為2696套，共計42萬平方米，主要上市樓盤為西康路989、國信世紀海景城、茂名公館、嘉御庭、大華清水灣、瑞虹新城等21個。因為大部分樓盤單價和總價都比較高，所以供需矛盾并不突出。與此同時，一些戶型比較小、總價比較低的項目，如瑞虹新城、西康路989等都取得了相對不錯的銷售業(yè)績。

　　德佑數(shù)據(jù)表明，目前，內(nèi)環(huán)內(nèi)以徐匯楓林板塊、陸家嘴板塊和普陀武寧板塊的供應量較多，找?guī)讉€區(qū)域內(nèi)的項目基本上還是以前幾年存留下來的項目為主，如徐匯的匯豐鼎園、陸家嘴的湯臣一品、世茂濱江等項目都是前期的項目。中外環(huán)間的新江灣板塊較近幾年土地供應較大，也導致了區(qū)域供應量的加大，而2011年限購對中高端項目影響相對明顯，導致了該板塊成為外環(huán)以內(nèi)存量的板塊。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，限購及房價向下預期在一定程度上緩解了此前市區(qū)域房源供銷方面的緊張狀態(tài)，個別項目出現(xiàn)價格松動，但是整體形勢依舊堅挺。不過如果未來調(diào)控力度及市場向下預期繼續(xù)保持，不排除外圍區(qū)域的降價勢頭整體蔓延至市區(qū)域。

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