經(jīng)歷調(diào)控政策持續(xù)的洗禮，此前一直堅(jiān)挺的北京二手房?jī)r(jià)終于在龍年伊始被打壓了下來(lái)，且降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新盤(pán)。不僅是通州、大興等郊區(qū)，就連二、三環(huán)附近的二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始持續(xù)走低。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，較近半年，北京二手房均價(jià)普跌2000元/平米，一些三環(huán)附近的二手房?jī)r(jià)甚至跌破了兩萬(wàn)大關(guān)，一套房直降四五十萬(wàn)也不再是新鮮事。

　　典型案例

　　驟降45萬(wàn) 天通苑現(xiàn)“萬(wàn)元房”

　　“上禮拜還賣(mài)240萬(wàn)，這禮拜我們?cè)賳?wèn)，房主就降到195萬(wàn)了?！弊蛱?，鑫尊地產(chǎn)一家門(mén)店的員工告訴記者，由于看房人寥寥，戶(hù)型偏大的一套天通苑住宅開(kāi)始跳價(jià)。

　　據(jù)了解，該房位于天通苑一區(qū)，面積將近200平米，降價(jià)后單價(jià)只有一萬(wàn)出頭。相比區(qū)域內(nèi)平均1.3萬(wàn)元的價(jià)格來(lái)說(shuō)，均價(jià)暴跌了近3000元。

　　該房源一經(jīng)公布，電話(huà)詢(xún)問(wèn)量驟然增加?！拜^近幾天每天都有三四組客戶(hù)去看房，但現(xiàn)在還沒(méi)有將要售出的消息。”鑫尊地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員稱(chēng)。

　　隨后，記者在網(wǎng)站上看到，降價(jià)的并非這一套房，幾乎所有的天通苑二手房?jī)r(jià)格都在下跌，降價(jià)幅度少則每平米千元，多則兩三千。

　　如果還有房主敢賣(mài)到1.5萬(wàn)元/平米，那完全算是“天價(jià)”了。

　　跳降不新鮮 城區(qū)二手房湊熱鬧

　　一套房子降價(jià)20萬(wàn)元，基本上就可以稱(chēng)之為“跳降”。據(jù)記者觀察，除了地理位置較偏的通州、昌平以外，二、三環(huán)附近的房子也出現(xiàn)了“跳降”行情。

　　“年前房主一口咬定170萬(wàn)，但現(xiàn)在誠(chéng)心想要，160萬(wàn)也行?！比涨?，在方莊金都公寓，一套北向的兩居室門(mén)前，中介業(yè)務(wù)員正不停地感嘆：“房主也知道市場(chǎng)行情，價(jià)格貴了沒(méi)人購(gòu)?！?/p>

　　正因如此，中介公司工作人員稱(chēng)，一旦向業(yè)主問(wèn)及房?jī)r(jià)還能不能降時(shí)，多數(shù)的回答都是肯定的。

　　記者在網(wǎng)站等房源展示平臺(tái)上看見(jiàn)，目前大部分的房源價(jià)格都被刷新過(guò)，相比春節(jié)前，不少房源總價(jià)又便宜了十多萬(wàn)甚至二十多萬(wàn)，現(xiàn)在一套普通的兩居價(jià)格已從160萬(wàn)降到了140萬(wàn)左右。

　　樓市行情

　　“黃金”地段降價(jià) 三環(huán)跌破兩萬(wàn)

　　除了位于左安門(mén)橋邊的方莊二手房市場(chǎng)跌聲一片，就連緊挨著CBD的廣渠門(mén)區(qū)域二手房?jī)r(jià)也一路走低。目前，廣渠家園小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近2.2萬(wàn)元/平米大關(guān)，相比春節(jié)前的2.4萬(wàn)元/平米，降幅達(dá)到了一成。

　　更有甚者，東三環(huán)雙井區(qū)域也有房源價(jià)格緊緊地“卡”在了2萬(wàn)元/平米。當(dāng)?shù)刂薪槿耸拷榻B，如果購(gòu)房者全款支付，房?jī)r(jià)還有商量的余地。

　　據(jù)了解，二手房市場(chǎng)的低迷導(dǎo)致房?jī)r(jià)普跌的現(xiàn)象，在春節(jié)前只存在于通州、大興或四五環(huán)附近。春節(jié)后，降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，方莊橋甚至有小區(qū)房?jī)r(jià)跌至1.7萬(wàn)元/平米左右，這一價(jià)格已相當(dāng)于通州新盤(pán)。

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京市二手房住宅成交均價(jià)為2.0619萬(wàn)元/平米，環(huán)比下降了6.6%，同比降幅達(dá)16%。這也是自2010年4月份調(diào)控以來(lái)，月度成交均價(jià)頭次回落至2.1萬(wàn)元/平米以下。

　　值得一提的是，目前的二手房?jī)r(jià)格水平已經(jīng)與2010年3月份時(shí)相當(dāng)，房?jī)r(jià)回歸的步伐正在加速。

　　半年時(shí)間 本市二手房均價(jià)跌兩千

　　龍年春節(jié)較往年有所提前，使得今年1月份有半數(shù)時(shí)間都在假期中度過(guò)。受此影響，本市二手房交易量跌入了谷底。

　　如今，元宵節(jié)已過(guò)，傳統(tǒng)觀念中的農(nóng)歷新年落下帷幕，但北京樓市的成交量仍是一蹶不振，不見(jiàn)任何起色。

　　昨天，記者通過(guò)多家房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站查詢(xún)?nèi)h(huán)沿線典型樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，相比半年前，該區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)幾乎都降了兩三千元，如雙井橋附近的百環(huán)家園，2011年9月的均價(jià)還在2.5萬(wàn)元/平米，而現(xiàn)在只有2.2萬(wàn)元/平米左右。

　　降價(jià)較狠的竟然是北三環(huán)中路46號(hào)院，如今2.7萬(wàn)元的均價(jià)比半年前縮水了5000元。

　　不僅是三環(huán)，二環(huán)附近的二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始“跳水”。時(shí)下，東二環(huán)二手房均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平米左右。

　　原因分析

　　購(gòu)房者“購(gòu)漲不購(gòu)跌”

　　在樓市中，“購(gòu)漲不購(gòu)跌”完全算得上是“亙古不變”的真理，房?jī)r(jià)越是下行，購(gòu)房者就越發(fā)觀望。雖然今年有不少外地購(gòu)房者已經(jīng)具備了購(gòu)房資格，成為新增的需求群體，但目前來(lái)看，其并未對(duì)樓市產(chǎn)生有利影響。

　　不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于今年樓市宏觀調(diào)控不放松，政府不斷釋放利空信號(hào)，使得購(gòu)房者堅(jiān)信房?jī)r(jià)還能下跌，哪怕每平米只降500元，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也能省下幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。所以，購(gòu)房者寧愿晚出手，也不愿多花錢(qián)早住幾天。

　　“散戶(hù)”業(yè)主扛不住風(fēng)浪

　　二手房?jī)r(jià)格下跌得如此厲害，還有業(yè)主自身的原因。雖然業(yè)主們洞悉房?jī)r(jià)的具體情況，但畢竟是個(gè)體，相對(duì)于大型房企或者中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只能稱(chēng)之為“散戶(hù)”。

　　因此，政策變動(dòng)帶給市場(chǎng)的影響，“散戶(hù)”們扛不住?？吹娜硕?，購(gòu)的人少，加上中介公司不斷請(qǐng)求降價(jià)，業(yè)主們的心理價(jià)位自然會(huì)產(chǎn)生“動(dòng)搖”。

　　一個(gè)業(yè)主降價(jià)了，其他業(yè)主如果想賣(mài)房，就不得不跟著降。這也是本次二手房降價(jià)未能扛過(guò)新盤(pán)的主要原因。

　　業(yè)主也換房 著急出手

　　今年不僅僅是結(jié)婚高峰，而且還將迎來(lái)80后的生育高峰，這部分群體面臨的就是置業(yè)升級(jí)，賣(mài)小得換大的。

　　在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)了不少價(jià)格便宜的房源的業(yè)主都是著急用錢(qián)，一旦其鎖定新的購(gòu)房目標(biāo)，必然希望在幾周甚至幾天之內(nèi)將老房子賣(mài)掉，交付新房的頭付。

　　樓市預(yù)測(cè)

　　豐臺(tái)房?jī)r(jià)降幅大 海淀降價(jià)或慢行

　　有泡沫的區(qū)域頭先要擠出泡沫，而泡沫大的區(qū)域必定也是降價(jià)的排頭兵。中原地產(chǎn)分析，今年二手房?jī)r(jià)格確實(shí)如購(gòu)房者所愿持續(xù)下跌，而通州、大興等原先因?yàn)?*、新城規(guī)劃等利好大幅漲價(jià)的區(qū)域價(jià)格大約可以降20%以上。

　　降價(jià)幅度隨著環(huán)線數(shù)量的減少而降低，但由于二手房大部分是已購(gòu)公房，業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房成本比較低，收益率都在以上，所以降價(jià)空間其實(shí)很大，城區(qū)內(nèi)年內(nèi)降幅至少將在5%左右。

　　具體到城區(qū)，海淀區(qū)降價(jià)幅度應(yīng)該是較小，因?yàn)楹５韰^(qū)不少小區(qū)都是非常搶手的緊靠學(xué)校的小區(qū)，無(wú)論出售還是出租，房主都有得賺，所以這部分房主不輕易賣(mài)房，一旦要賣(mài)，不少投資者也早早就盯上了。掛出房源一周左右便可出手。

　　朝陽(yáng)區(qū)作為高薪白領(lǐng)的所在地，人員流動(dòng)性較大，購(gòu)房區(qū)域可隨著**沿線隨時(shí)變動(dòng)，忠實(shí)度也不高，所以降價(jià)幅度要比海淀區(qū)大，約在7%左右。

　　豐臺(tái)區(qū)降價(jià)自然不用說(shuō)，必將成為城區(qū)中幅度的區(qū)域，因?yàn)槟铣禽^近幾年房?jī)r(jià)相比其他城區(qū)都處于低位，而目前全市房?jī)r(jià)都下跌，購(gòu)房者手中的頭付如果能在其他城區(qū)購(gòu)房，必然將豐臺(tái)區(qū)作為較后考慮的區(qū)域，其購(gòu)房忠實(shí)度更差，所以其降價(jià)幅度應(yīng)該在10%左右。

　　相關(guān)新聞

　　限購(gòu)一年 樓市交易少三千億

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，較近限購(gòu)一年來(lái)，新建住宅成交量為83541套，同比限購(gòu)之前一年成交的106999套同比下調(diào)幅度達(dá)到了21.9%。

　　而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購(gòu)之前一年的207376套，下調(diào)幅度達(dá)到了53.2%。市場(chǎng)住宅總成交量為180537套，同比之前一年的成交量314375套，下調(diào)幅度達(dá)到了42.6%。

　　15萬(wàn)套住宅簽約量的減少，按照單套簽約均價(jià)200萬(wàn)計(jì)算，較近一年市場(chǎng)住宅包括商品房二手房簽約市價(jià)減少了3000億元。

　　這一龐大的數(shù)字正好是2011年北京市地方財(cái)政總收入。如果契稅都按照總價(jià)1.5%來(lái)計(jì)算。那么，這一年北京市契稅收入減少了75億元。

　　租賃活躍 中關(guān)村租金漲五百

　　相對(duì)購(gòu)賣(mài)的低迷，租賃市場(chǎng)行情比較樂(lè)觀。據(jù)了解，中關(guān)村區(qū)域附近租賃房源緊俏，基本上是掛出一套，就租出去了。由于房源緊缺，該區(qū)域租金較春節(jié)前上漲了500元左右，租戶(hù)高端白領(lǐng)以及小企業(yè)主居多。

　　有的區(qū)域出現(xiàn)了集團(tuán)性的租賃。常營(yíng)區(qū)域兩居此前的房租在2700-2800元/月，年前一家大型集團(tuán)在周邊為其員工大批租賃員工宿舍，直接導(dǎo)致了該區(qū)域租賃房源稀缺，不少業(yè)主趁機(jī)提高租金，有的兩居掛牌租賃價(jià)甚至達(dá)到4000元/月。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍先生表示，一再?gòu)?qiáng)調(diào)要讓房地產(chǎn)調(diào)控到合理價(jià)位，部分潛在剛需和業(yè)主都轉(zhuǎn)向租賃，租賃市場(chǎng)的房源供給大增，而此輪租賃小高潮也正是春節(jié)后的慣例，并不會(huì)從根本上改變整個(gè)租賃市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。

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