當(dāng)下，新房市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮已經(jīng)從外圍的寶山、嘉定、青浦、松江幾大區(qū)域連番上演，豪宅別墅同樣也難掩逆市之下的底氣不足，降價(jià)隊(duì)伍一再擴(kuò)充，近期新房市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂是恰好印證了溫總理此前“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸合理”的論調(diào)，同時(shí)也讓不少開(kāi)發(fā)商嘗到了甜頭。相較之下，二手房市場(chǎng)房東方面各自心理預(yù)期的差異化卻依舊很大，直接導(dǎo)致了房源掛牌價(jià)格難以達(dá)成房東間的共識(shí)，市場(chǎng)同時(shí)參雜跌價(jià)與漲價(jià)，更無(wú)法迎合購(gòu)房看跌房?jī)r(jià)的普遍看法。

　　房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)到了重要關(guān)頭，但是多數(shù)房東并未意識(shí)到。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)3月份掛牌房源分析指出，從目前的總體形勢(shì)來(lái)看，房東心態(tài)已經(jīng)大致分化為三大類(lèi)。

　　觀望待漲型——無(wú)緣由不降價(jià)，靜待市場(chǎng)回暖

　　無(wú)限時(shí)的觀望，這應(yīng)該能反映出當(dāng)下絕大多數(shù)房東們的心態(tài)。與開(kāi)發(fā)商普遍出于資金周轉(zhuǎn)對(duì)企業(yè)自身生存影響的深層考慮不同，大多數(shù)房東并無(wú)需依靠賣(mài)房維持生計(jì)，或者說(shuō)并沒(méi)有理由必須要盡快出售房源，尤其在當(dāng)前“喊跌”聲四起的樓市，他們更不愿意來(lái)趟這個(gè)價(jià)格博弈的渾水。

　　頭先，大多數(shù)房東并非熟悉市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士，信息的不完整性和不對(duì)稱(chēng)性令他們難以掌握真實(shí)的實(shí)時(shí)價(jià)格，對(duì)房源的定價(jià)或降價(jià)幅度沒(méi)有十分清晰的概念，因此也造就了他們無(wú)心調(diào)價(jià)的惰性。其次，盡管兩會(huì)期間調(diào)控收緊的聲音不絕于耳，但兩會(huì)之后方面還是明確表示了有保有壓政策微調(diào)的必要性和可能性，加之3月份新房市場(chǎng)的小陽(yáng)春暖意十足，樓市傳統(tǒng)旺季“金三”如約而至，本就心態(tài)平和的房東們更看到了一絲曙光，仿佛又給予了他們對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的信心，于是觀望情緒再度占據(jù)他們的思想。較后，從二手房房源的屬性來(lái)說(shuō)，一些地區(qū)的供應(yīng)量較新房十分有限從而更加凸顯房源個(gè)體的異質(zhì)性，從某種程度來(lái)說(shuō)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)，為房東們的定價(jià)也起到了一定的穩(wěn)固作用。

　　這部分房東的心態(tài)基本屬于時(shí)下二手房市場(chǎng)的主流，也構(gòu)成了促進(jìn)成交的阻力。盡管2月份全市二手房成交套數(shù)再度破萬(wàn)，而漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示市場(chǎng)并非全面回暖，中高端房源成交比重僅20%，市房東心態(tài)依舊平和且價(jià)格把持度很高。漢宇地產(chǎn)南丹分行的高端置業(yè)顧問(wèn)就表示近期分行內(nèi)他接觸到的房東心態(tài)都十分好，對(duì)此他同時(shí)也表現(xiàn)出對(duì)后期成交量的憂慮。

　　積極務(wù)實(shí)型——識(shí)時(shí)務(wù)者無(wú)奈割舍利潤(rùn)回報(bào)

　　所謂有理想主義者就會(huì)有現(xiàn)實(shí)主義者，相比上述或看不清未來(lái)樓市走向或抱有盲目樂(lè)觀心態(tài)的房東不同，在宏觀環(huán)境以及成交停滯不前的現(xiàn)實(shí)背景下，目前二手房市場(chǎng)還是有一小部分對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)看跌的房東。在悲觀的心理暗示下，這類(lèi)房東會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)作出快速、精準(zhǔn)的反應(yīng)，選擇寧可在當(dāng)前“零回報(bào)”出手而避免在日后落到“跌無(wú)可跌”的大虧本境地。 

　　漢宇地產(chǎn)南丹分行近期就成交了一筆房東主動(dòng)放棄利潤(rùn)回報(bào)的交易。據(jù)該分行的高端置業(yè)顧問(wèn)李騰介紹，其分行內(nèi)一溫州籍房東于2010年以520萬(wàn)的總價(jià)購(gòu)入中海瀛臺(tái)一套四房的房源，去年底他到分行以600萬(wàn)的掛牌價(jià)準(zhǔn)備出手 ，在遭到購(gòu)房者的冷遇以及受到一系列宏觀調(diào)控收緊的影響下，房東原本篤定的心態(tài)悄然發(fā)生了變化，認(rèn)為今后房?jī)r(jià)總體下跌是大勢(shì)，于是原本并不急于出售的他更是積極地將掛牌價(jià)格一路下調(diào)，較終才以530萬(wàn)的價(jià)格成功售出。對(duì)于這位房東而言，算上交易稅費(fèi)這樣的價(jià)格不僅無(wú)利可圖反而損失了20-30萬(wàn)，但如果錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)機(jī)或許今后的損失就更難以控制。

　　類(lèi)似于上述抱有悲觀預(yù)期或出于個(gè)人資金需求而急售的房東數(shù)量還是很少，愿意“零收益”或虧本賣(mài)房而促成的交易仍屬于個(gè)案，因此對(duì)二手房市場(chǎng)總體影響十分有限。

　　急于套現(xiàn)型——跌無(wú)可跌，唯求盡快變現(xiàn)

　　相對(duì)于一些市房東未雨綢繆的悲觀心態(tài)不同，親眼目睹幾輪新房降價(jià)潮的外圍地區(qū)房東可謂更輕易看清事實(shí)，在面臨周邊新房房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌的現(xiàn)象時(shí)，一些更看重收益率的投資客房東便再也坐不住了。

　　從寶山區(qū)來(lái)看，近期一個(gè)月來(lái)顧村板塊的保利葉城因降價(jià)連連取得成交佳績(jī)，對(duì)于當(dāng)?shù)氐亩址繓|有不小觸動(dòng)。漢宇地產(chǎn)顧村分行的營(yíng)業(yè)主任王曉飛就反映，隨著板塊新房市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的表現(xiàn)愈發(fā)凸顯，二手房市場(chǎng)的需求被極大地掠奪，不少投資客房東就顯得頗為焦急，分行內(nèi)掛牌價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)的房源有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)，如保利葉上海的兩房公寓前期的普遍掛牌價(jià)格在120萬(wàn)元左右，如今出現(xiàn)較多110萬(wàn)元以?xún)?nèi)的此類(lèi)房源，且基本都是出自投資客之手，他們共同的愿望就是盡快出手、盡快變現(xiàn)。

　　與以?xún)r(jià)換量的單純銷(xiāo)售思路有本質(zhì)區(qū)別，二手房市場(chǎng)中房東的心態(tài)對(duì)價(jià)格起到絕地主導(dǎo)作用，各自不同的心態(tài)也就注定了二手房更為復(fù)雜的市場(chǎng)表現(xiàn)。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)對(duì)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期并未能達(dá)到新房市場(chǎng)的共識(shí)，房東與購(gòu)房者之間對(duì)價(jià)格的預(yù)期仍存在難以逾越的界線，二手房市場(chǎng)若要復(fù)制出如新房市場(chǎng)明顯的小陽(yáng)春行情，短期內(nèi)難度會(huì)很大。

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