今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。

　　正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”，為中國房地產(chǎn)改革把脈問診。

　　政策觸底：剛需“回暖”難改“回歸”大勢

　　今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

　　與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說，前期“限購令”等政策出臺后，從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。

　　北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比2月上漲46.6%，新建商品房均價已連續(xù)3個月調(diào)整至2萬元以下。

　　?？谑忻駰铎o一直有購房自住計劃，長期觀望后較近終于出手購購了一套小戶型。“政府部門說調(diào)控政策出得差不多了，再不出手擔心房價會再次反彈。”

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的40個城市，從3月19日至25日，有22個城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長。

　　與會嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結(jié)構(gòu)性的過高增長。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說：“中國房價高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。”

　　政府堅持調(diào)控不動搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，堅持以價換量、開發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業(yè)集團總監(jiān)周素萍坦言。

　　與會嘉賓普遍認為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特征，不要奢望房價今年會大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。

　　市場尋底：房價回歸“合理區(qū)間”尚待時日

　　 總理在今年全國兩會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說，目前中國500強房企的“庫存”巨大，不少開發(fā)商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下，通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預計新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內(nèi)持續(xù)展開。

　　那么，房價還有多大下行空間？

　　與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，市場底部較遲將在年底前出現(xiàn)，房價至少還有15%至20%的下降空間。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌則認為，經(jīng)過去年的調(diào)整，目前大多數(shù)中小城市房價基本合理，但北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。

　　一些與會嘉賓認為，不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。

　　“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標同時出現(xiàn)，就可以確認底部出現(xiàn)。”楊紅旭說，樂觀地看，今年樓市“市場底”將出現(xiàn)在三季度。

　　但部分與會嘉賓也表示，如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間。

　　“顯然，目前我國房價收入比和房地產(chǎn)平均利潤仍然過高。”張其佐認為，我國房價收入比應控制在3：1至6：1之間，房地產(chǎn)平均毛利率控制在10%至15%之間為宜。

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