由于直接降價(jià)曾引起不少老業(yè)主不滿，目前開(kāi)發(fā)商在促銷手段上可謂花招百出，代付貸款、溢價(jià)回購(gòu)、零元起拍、無(wú)理由退房等等，試圖以此替代降價(jià)吸引購(gòu)房者。然而，經(jīng)過(guò)筆者的調(diào)查與采訪發(fā)現(xiàn)，這些營(yíng)銷手段大多只是噱頭，購(gòu)房者能真正享受到的優(yōu)惠并不多。

　　暗度陳倉(cāng)型：

　　代付貸款、提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、加物業(yè)費(fèi)

　　為避免引起老業(yè)主不滿，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)采取“暗渡陳倉(cāng)”的優(yōu)惠方法。比如提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、加物業(yè)費(fèi)、跑車等等，房?jī)r(jià)沒(méi)有發(fā)生變化而是變相給新購(gòu)房者優(yōu)惠。

　　日前，北京花都嘉園項(xiàng)目推出新的促銷計(jì)劃：購(gòu)房者頭付三成，余下房款可辦理30年分期付款手續(xù)。不同之處在于，購(gòu)房者簽署購(gòu)房合同后，到交房之前的房貸將由開(kāi)發(fā)商支付。

　　“交房時(shí)間大概是2013年的8月。”該項(xiàng)目銷售人員表示，這意味著購(gòu)房者可以少繳20個(gè)月左右的房貸。按照該項(xiàng)目簽約均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一套100平方米的兩居室，總價(jià)為110萬(wàn)元，貸款七成就是77萬(wàn)元，30年貸款的月供大概為5150元。而如果由開(kāi)發(fā)商支付20個(gè)月，大概優(yōu)惠金額為10萬(wàn)元。

　　不過(guò)北京中原地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人張大偉提醒道，這樣的營(yíng)銷策略有一定誘惑力，但這種算法中的忽悠成分也不少。因?yàn)槟壳胺抠J的審批時(shí)間在半年左右，購(gòu)房者根本享受不到20個(gè)月的房貸減免。而且，如果房?jī)r(jià)能夠直降10萬(wàn)元，那么在30年的貸款周期內(nèi)，購(gòu)房者則可以節(jié)省高達(dá)14萬(wàn)元的利息。

　　定心丸型：

　　溢價(jià)回購(gòu)、降價(jià)賠償、無(wú)理由退房

　　在購(gòu)漲不購(gòu)跌的心理作用下，購(gòu)房者較擔(dān)心的還是自己購(gòu)的房子未來(lái)是否還有降價(jià)空間。面對(duì)這樣的心態(tài)，開(kāi)發(fā)商就動(dòng)腦筋給購(gòu)房者吃下了“定心丸”。

　　近日，綠地位于上海奉賢南橋鎮(zhèn)的辦公樓項(xiàng)目“新城1號(hào)”，就為打消購(gòu)房者的顧慮，宣布3年后可對(duì)項(xiàng)目溢價(jià)16%進(jìn)行回購(gòu)，也就是給房產(chǎn)的價(jià)值上了保險(xiǎn)。但是回購(gòu)可能需要支付次交易稅費(fèi)，也將是一筆不小的費(fèi)用，相當(dāng)于3年來(lái)自己的房子并沒(méi)有升值。同樣的，對(duì)于多地開(kāi)發(fā)商做出的“無(wú)理由退房”承諾，專家也發(fā)出質(zhì)疑，認(rèn)為二次交易的稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商并未表明。

　　其實(shí)較為常見(jiàn)的定心丸式營(yíng)銷方法是降價(jià)賠償。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，目前全國(guó)有20多個(gè)城市的近40個(gè)項(xiàng)目推出了降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的承諾。日前，開(kāi)盤(pán)僅兩個(gè)月的房山良鄉(xiāng)金地朗悅推出了數(shù)套特價(jià)房，并計(jì)劃以合同的形式向客戶承諾，如果后期樓盤(pán)降價(jià)將以退房或者補(bǔ)差價(jià)的形式補(bǔ)償老業(yè)主。“但是項(xiàng)目降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)如何界定呢？如果該項(xiàng)目銷售清盤(pán)，或者虛高標(biāo)價(jià)，而周圍其他項(xiàng)目明顯降價(jià)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)不會(huì)補(bǔ)償？這些明顯不是普通購(gòu)房者可以爭(zhēng)取到的利益。”上述專家稱。

　　作秀忽悠型：　

　　網(wǎng)上零元起拍

　　隨著電子商務(wù)的滲透發(fā)展，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試網(wǎng)上賣房。其中以潘石屹和任志強(qiáng)等地產(chǎn)大佬的“組團(tuán)”拍賣尤為引人矚目，一項(xiàng)善于作秀的潘石屹再加上任志強(qiáng)，號(hào)召力可謂非凡。

　　但是業(yè)內(nèi)人士指出：“從法律上來(lái)講，在網(wǎng)上拍賣房屋主要存在兩方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是虛假拍賣人，即‘托兒’的存在，以此抬高房?jī)r(jià)；二是如果拍賣的房子是期房，履約也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“網(wǎng)拍價(jià)格往往出現(xiàn)了高價(jià)，而一些已經(jīng)賣出去的房子較終并沒(méi)有成交，開(kāi)發(fā)商一直掌握著整個(gè)過(guò)程。”張大偉表示。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。“這意味著樓市的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)明顯降價(jià)的現(xiàn)象將更加普遍。”張大偉表示，在這一階段，購(gòu)房者有必要對(duì)開(kāi)發(fā)商各種促銷行為進(jìn)行分辨，避免被忽悠。

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