1992年輪地產(chǎn)狂飆，給海南留下了十幾年都未能消化苦果；2009年底引爆的“國際旅游島”，讓海南樓市再現(xiàn)當(dāng)年的開發(fā)熱度。官方的數(shù)據(jù)提示，海南目前在建和未動工項(xiàng)目5300萬平方米，需要10年左右才能消化。但海南大學(xué)教授王毅武接受記者采訪時笑稱：“現(xiàn)在海南的房子，要砸也是砸在炒房客手里，和房地產(chǎn)商沒有關(guān)系。”

　　時間已經(jīng)過去快2年，由“國際旅游島”概念引爆的海南樓市寒意頻現(xiàn)：售樓人員口中的價格沒有變化，但是曾經(jīng)的熱潮變成了眼下的觀望僵局。

　　輪回再現(xiàn)？調(diào)控大勢之下，海南樓市難掩隱憂。1992年開始的輪地產(chǎn)狂飆，讓海南一度成為全國的增長。然而1993年底開始的調(diào)控，給海南留下了十幾年都未能消化的苦果：人口僅占全國0.6%的海南，擁有10%的爛尾樓。2009年底引爆的“國際旅游島”，高速奔跑樓市再現(xiàn)當(dāng)年的開發(fā)熱度，然而近一年多來低迷的成交量已是一個預(yù)警信號。官方數(shù)據(jù)還提示，海南目前在建和未動工項(xiàng)目5300萬平方米，需要10年左右才能消化。

　　隱憂確實(shí)存在，但是當(dāng)年的噩夢會否重現(xiàn)？

　　容易激動的海島，暗藏風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)字

　　消化住房保有量任務(wù)艱巨

　　今年上半年，海南GDP增幅是10.4%。對于這個放緩的速度，普遍的看法卻是松了一口氣。2011年的海南省政府工作報(bào)告如此總結(jié)去年的工作：“全省經(jīng)濟(jì)快速增長。生產(chǎn)總值2052億元，比上年增長15.8%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速位居全國前列，成為近幾年我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、總量提升幅度的年份。”15.8%的增幅，是一個相當(dāng)可觀的數(shù)字，畢竟全國的數(shù)字為10.3%。

　　回顧海南建省歷史，這個容易“激動”的海島，每一次政策利好往往都伴隨著或大或小的風(fēng)波。1992年開始的地產(chǎn)狂飆一直是海南較慘痛的記憶。借助新一輪開放東風(fēng)，來自全國的資金急劇流向這個并不大的島嶼，集中砸向樓市。1994年的宏觀調(diào)控?cái)D破了房地產(chǎn)泡沫，留給海南的是一個難以收拾的爛攤子：占全國0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ铣霈F(xiàn)了占全國10%的積壓商品房，全省“爛尾樓”多達(dá)600多棟，面積1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元；伴隨著海南發(fā)展銀行在1999年的關(guān)閉，海南又多了一頂“金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”的帽子。當(dāng)全國的頭銜再度出現(xiàn)，學(xué)界想得更多的是預(yù)警，畢竟當(dāng)時的海南也曾經(jīng)拿下增長的稱號：1992年海南GDP增長22.4%，省會?？诟荊DP增長114%；但1995年，全省GDP增長4.3%，達(dá)建省以來較低點(diǎn)，?？谑蠫DP增長僅1%。

　　有著超速后失衡，海南對于輪的樓市熱潮格外謹(jǐn)慎，官方發(fā)布的預(yù)警屢屢可見。9月份以來，不少媒體都會提及海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王志宏的表態(tài)：海南將加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和促銷，減少純商品住宅建設(shè)用地出讓，適度控制純商品住房開發(fā)，引導(dǎo)未開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營性開發(fā)。根據(jù)海南住建廳提供統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動工項(xiàng)目高達(dá)約5300萬平方米，按其預(yù)測的市場年銷售數(shù)量約500萬平方米計(jì)，消化這些庫存需要10.6年，去庫存壓力巨大。

　　海南省統(tǒng)計(jì)局10月下旬發(fā)布的今年前三季度海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測結(jié)果也顯示，前三季度，海南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資464.91億元，增長44.8%。全省在建項(xiàng)目1750個，同比增加341個，增長24.2%。其中，新開工項(xiàng)目513個，增長17.4%。而房屋銷售面積，前三季度為619.49萬平方米，增長0.3%，與去年同期78.3%的增長速度相比，有著天壤之別。

　　一些市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)給出數(shù)據(jù)更不樂觀。中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任黃宏給記者提供的數(shù)據(jù)顯示，海南前10個月僅銷售612萬平方米。在11月20日之前的8周，銷量為5190套，較后一周比前一周減少180套。另一方面，海南今年土地供應(yīng)沒有減少，但土地流拍率急劇增加。今年前10個月，海南土地供應(yīng)265宗，實(shí)際成交193宗，流拍率達(dá)到27.2%。而前兩年的流拍率分別是7.5%（2009年）和15.3%（2010年）。

　　對比前兩年的新開工面積和銷售面積，2009年新開工面積807.48萬平方米，銷售560.34萬平方米；2010年新開工面積1136.12萬平方米，銷售854.73萬平方米；今年前10個月的新開工面積和銷量大抵持平，開工615萬平方米，銷售612萬平方米。照此計(jì)算，海南前兩年積壓的528.53萬平方米面積，至今沒有消化，而今年庫存仍然在增加。“未來的1～2年，海南將會出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫存壓力增大。”黃宏說，“受政策影響，目前海南的投資客銳減，當(dāng)前海南市場憑借著?？诘膭傂孕枨笤谥纬山涣?。”

　　對此，海南省住建廳廳長王志宏9月中旬也表示，由于國家的限購政策將擴(kuò)大到二三線城市，市場觀望氣氛濃厚，海南消化住房保有量的任務(wù)艱巨。{$page$}

　　嚴(yán)重外向的市場，適合炒作的房子

　　“不宜居住”的房子賣給了誰？

　　“合理引導(dǎo)房地產(chǎn)需求，精心調(diào)控海南房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)同時，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范管理，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，有序發(fā)展面向島外市場的低碳、綠色、高品質(zhì)旅游房地產(chǎn)。加快城中村和舊城改造。大力培育高等級資質(zhì)建筑企業(yè)。下大力量完善小區(qū)設(shè)施，提供教育、醫(yī)療、商業(yè)、公交、停車場、物業(yè)等配套服務(wù)，提升房地產(chǎn)檔次，努力把海南打造成為較宜人居的理想居[較新消息價格 戶型 點(diǎn)評]住地。”這段來自今年海南省政府工作報(bào)告的表述，也間接道出了海南極其特殊的房地產(chǎn)市場。

　　海南的房子是用來賣的，住的考慮放在了位。去年以來三度探訪海南，深圳商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)整個海南島的房子幾乎都不考慮綜合配套的建設(shè)。無論是?？谶€是博鰲、陵水甚至三亞的大型樓盤，問起配套的情況，無一例外的是，既沒有幼兒園、學(xué)校，也沒有醫(yī)療設(shè)施，甚至連購菜的地方都沒有。

　　“海南的房子大多是島外的人來旅游度假用的，不用配套這些設(shè)施。”樓盤售樓人員的答案幾乎千篇一律。在博鰲灣，銷售主管徐鳳蘭告訴記者，這里除了公寓、別墅，還要規(guī)劃建設(shè)一個五酒店。至于生活配套，她表示，博鰲鎮(zhèn)上的醫(yī)院就在后面幾百米，也有菜市場，但學(xué)?；蛴變簣@“這里并不需要”，“因?yàn)槲覀兊姆孔踊径际敲嫦驆u外的人銷售的。”

　　在陵水的雅居樂清水灣，這個占地1.5萬畝型樓盤，去年公布的銷量是85億元，今年前10個月的銷量也已達(dá)75億元。在人流量不小的售樓處，售樓人員化中明告訴記者，這里的配套目前有一條商業(yè)街已經(jīng)營業(yè)，萊佛士酒店也將在明年開業(yè)。不過化中明表示，“在目前空置率高達(dá)80%的情況下，暫未有計(jì)劃開設(shè)學(xué)校和醫(yī)院。”在售樓處，記者遇到了一對北京來的夏姓老夫婦。他們告訴記者，自己并沒有在清水灣購房，這次來主要是看它的裝修風(fēng)格，回去裝修他們位于三亞大東海的房子。夏老夫婦說：“這里雖然環(huán)境好，但是配套太差，根本沒法住人。我在這里，想購瓶醬油都找不到。怎么??？”

　　“事實(shí)上，海南新建的一大批商品房都不適宜居住，靠海近，太潮，當(dāng)?shù)厝硕疾辉缸≡诤＿?。但這些房子就是適合于炒作。”海南大學(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長，海南省政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會副主任王毅武對記者坦言，“這些房子本身就是為"炒"而建，購房的人本身也不是想住。今后這些房子要進(jìn)入宜居狀態(tài)，還需要很長一段過程，需要很多的資金配套。”誰來配套？王毅武認(rèn)為，不能指望房地產(chǎn)商，而政府更多的是要考慮海南當(dāng)?shù)鼐用竦氖姓涮祝?ldquo;哪有閑錢幫外地的炒房團(tuán)配套？”

　　“不宜居住”的房子都賣給誰了？王毅武認(rèn)為，海南的高房價完全不是海南的本地居民給炒上去的，而是炒房客給抬上去的。他笑稱，現(xiàn)在海南房地產(chǎn)所謂泡沫和十幾年前是不一樣的。當(dāng)年是半拉子的爛尾樓，開發(fā)商資金斷裂；而現(xiàn)在海南的房子基本都賣出去了，“現(xiàn)在海南的房子大都在炒房客手里，要砸也是砸在他們手里，和房地產(chǎn)商沒關(guān)系。”

　　太多相似的數(shù)據(jù)，不盡相同的性質(zhì)

　　資金鏈不斷意味噩夢難現(xiàn)

　　先看看歷史數(shù)據(jù)：1992年海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。當(dāng)年，海口市經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到了驚人的83%，三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財(cái)政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》的統(tǒng)計(jì)，海南商品房平均價格1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達(dá)到7500元／平方米。短短三年，增長超過4倍。

　　1994年的調(diào)控，給占全國總?cè)丝?.6%的海南留下了占全國10%的積壓商品房。為收拾這個爛攤子，海南省從1999年7月開始處置積壓房，直到2007年6月底，海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室正式結(jié)束其使命。統(tǒng)計(jì)顯示，在2006年10月之前的7年時間里，海南省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%；處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。{$page$}

　　再看看當(dāng)前數(shù)字：2010年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467.87億元，占固定資產(chǎn)投資的37.2%，同比增長62.5%，漲幅居全國，其中商品住宅完成投資417.11億元。2010年跨省資金累計(jì)凈流入1084.89億元，改變了海南省自1998年以來連續(xù)12年資金凈流出的局面。海南省統(tǒng)計(jì)局的較新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，海南省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資464.91億元，占固定資產(chǎn)投資1086.34億元的42.8%，投資規(guī)模增長44.8%。而來自海南省住建廳的數(shù)據(jù)是，今年上半年海南房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入94.5億元，占地方稅收的58%，房地產(chǎn)業(yè)稅收74.13億元，稅收規(guī)模居各業(yè)之頭。

　　充分炒作的市場、急于撤走的資金，嚴(yán)厲調(diào)控下低迷的成交量、高積壓的庫存……這一切，和十幾年前的海南樓市何其相似。海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長李

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