“冬天來了，春天還會遠嗎?”對于開發(fā)商來說，樓市的冬天來了，可是對購房者來說就是春天嗎?降價之后，購還是不購，依然是個問題。而在這個冬天里，焦慮的不只是購賣雙方，樓慌時代：購房者購不購都慌， 賣房者不缺錢也慌。

　　購房者：購不購都心慌

　　沒有連夜排隊，沒有找“黃牛”購號頭，李志剛上周輕松簽約了上海“萬科尚景苑”一套住房，他購的價格和此前該樓盤實際成交價相比，降幅接近三成。但李志剛絲毫沒有“撿了皮夾子”的喜悅，而是“心里發(fā)慌”：“不購擔心漲價，購了擔心繼續(xù)降價，沒有只漲不跌的行情了，說不好現(xiàn)在是不是購房的較佳時機。”

　　11月18日晚上，位于上海青浦的“萬科尚景苑”開盤，340套小高層兩天內簽約77套，實際成交價降幅在兩成左右。同期降價的還有位于上海浦東的“萬科清林徑[較新消息 價格 戶型 點評][較新消息價格戶型點評]”樓盤，降幅約30%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，大型房企中已有中海、保利、萬科、富力、龍湖地產、綠地、湯臣、星河灣等多家開發(fā)商進行大規(guī)模的降價銷售，且比其他中小開發(fā)商項目更為優(yōu)惠。

　　從宏觀面來看，18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，環(huán)比下降的城市已經高達34個，與此同時，70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內頭次出現(xiàn)負增長。

　　對此彭博新聞社報道稱，中國房價的拐點已到，不僅大城市和新房價格下跌，二線城市和二手房價格也在下跌。

　　題為《中國房價拐點初現(xiàn)，開發(fā)商過冬》文章說，當前樓市拐點正在形成。對于開發(fā)商而言，這個冬天不僅會很冷，可能還會很長。

　　降價讓那些趕在房價高峰時購房的人極度不滿，近兩個月來，包括北京京貿國際城、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀城、寧波合生國際城、上海龍湖酈城等多處樓盤的售樓處發(fā)生“維權”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴重糾紛和沖突，基本都是因為開發(fā)商樓盤減價促銷，讓前期業(yè)主不滿。

　　但這些并不能令外界接受他們的過激行為，有網(wǎng)友甚至揶揄說：房子漲價，他們會不會給開發(fā)商分紅?

　　房地產開發(fā)公司的態(tài)度也很明確——在合同約定的范圍內解決溝通問題，如果協(xié)商不成，可以通過法律途徑解決。

　　走法律途徑退房?大成律師事務所高端合伙人商建剛律師認為希望甚微，“購房者必須考慮契約風險，愿賭服輸。”據(jù)介紹，2005年、2008年房價下跌時，也曾出現(xiàn)多起因房價下跌的業(yè)主訴訟案例，但極少獲得法院支持。

　　賣房者：雖不缺錢心也慌

　　較近備受輿論關注的無疑是身陷資金鏈緊張傳言的浙江綠城集團，其“高進高出、快進快出”的發(fā)展路徑引起業(yè)界反思。專家分析，這一輪以“限購”、“限貸”等政策為核心的“較嚴調控”中，全面收緊了房企需求端和融資端，是讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城受困的主要原因。

　　盡管如此，綠城仍無意對旗下產品降價銷售。綠城集團董事長宋衛(wèi)平近日公開表示，降價是個不負責任的態(tài)度，寧肯賣項目也不會輕易降價。如果再不行，“就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了”。

　　從目前這些已經降價企業(yè)的財務數(shù)據(jù)和業(yè)績看，他們都不是較缺錢的。業(yè)內人士認為，知名房企率先大幅降價，并不是當前資金緊張所致，而是應對更長時間后可能存在的資金需求，必須提前進行儲備，更重要的是，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經處于2010年以來的高位。

　　上市公司的前三季度報則顯示，在A股上市的139家房企中，超過八成房企負債同比增加。三季度末存貨同期增長四成。申銀萬國跟蹤的10個典型城市商品房庫存數(shù)據(jù)顯示，庫存平均去化月份今年以來逐步攀升，已從年初的5.9個月升至目前的11.5個月，處于歷史相對高位，預計到明年下半年庫存水平可能到達較高點。

　　與此同時，截至10月末，全國未開工和未竣工的房地產用地可建房屋達百億平方米，是去年銷售面積的9.5倍，巨大的潛在供應量將進一步影響未來兩三年的樓市走勢。

　　業(yè)內人士判斷，房地產企業(yè)的“冬天”已經到來，高庫存大軍壓境之下，房地產企業(yè)短期必然會采取“開源節(jié)流”的方式“過冬”，即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉戰(zhàn)商業(yè)地產，或者多元化，降低開發(fā)業(yè)務的比重。

　　萬科總裁郁亮的話稱，“此次房地產調控是2008年調控的延續(xù)，但不同的是，2008年的全球金融危機促使國內放松了對當時地產行業(yè)的調控，而這一次地產行業(yè)不會再有這樣的好運了，且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。”

　　《華爾街日報》說，第四季度房地產大部分項目將降價15%～25%。“大型開發(fā)商已經率先降價，而且降價幅度很大。二、三線城市的降價幅度更大。”{$page$}

   調控政策不應松動

　　對于樓市的冬天，一些地方政府也是百味雜陳。土地出讓金銳減、相關稅費縮水帶來的財政壓力和經濟減速，已然讓地方政府感受到陣陣寒意，而保障房建設所需要的資金投入更是“雪上加霜”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一五”時期，地方財政總收入中，土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9%，增長到2010年的65.9%，這表明地方政府對土地收入的依賴越來越大。

　　“把房價過高的原因歸結于開發(fā)商黑心，確實打錯了對象。”經常語出驚人的地產大佬任志強稱，自2002年實行土地出讓的招拍掛制度之后，“價高者得”成為防止腐敗的先進路徑，但推高了土地的出讓價格，并刺激了地方政府對土地財政的依賴。

　　楊紅旭認為，部分地區(qū)土地出讓金和房地產稅收，占地方收入的四成到七成。隨著土地市場和房產市場同時陷入低迷，地方政府的土地出讓金收入可能萎縮，這對地方財政將構成一定壓力。

　　進入11月份，各地土地市場流拍、中止出讓的消息不絕于耳。廣州一月之內三度因市場過于冷淡而不得不中止20余幅地塊的出讓，先進一塊按時出讓的地塊也因為無人應價而流拍。沈陽、合肥、昆明等地，原計劃拍賣的23宗土地，只有5宗出讓成功，10宗土地是因競拍人數(shù)達不到要求而宣告流拍。

　　中國房地產信息集團提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月20日，其監(jiān)測的全國67個城市有公告可查的土地交易總成交金額比去年減少將近三成。

　　與此同時，保障房的資金缺口也讓地方政府為難。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)，截至10月底全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，雖然實現(xiàn)了年初的目標任務，但至少需要建設資金1.3萬億元人民幣。住建部近日也已經著手對地方保障性住房實際開工情況進行調查，“不能挖個坑就算開工了”。

　　中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍對此表示擔心——在2008年金融危機后，出臺了4萬億元刺激計劃，引發(fā)地方融資平臺的失控性膨脹，出現(xiàn)了超過10萬億元的平臺貸款，一些地方甚至出現(xiàn)了還本付息困難的情形。“在地方政府已經債臺高筑的情況下，保障房資金從何而來?”

　　事實上，地方政府與的博弈已經顯現(xiàn)。7月12日，國務院要求房價漲幅過快的三四線城市也應限購，但截至目前，全國僅有47個城市限購，與此前業(yè)內普遍預計可達到70個左右相差甚遠。

　　彭博新聞社的報道也稱，有不少人擔心房價下跌是否會引起中國經濟硬著陸，甚至影響全球經濟復蘇，從而導致中國政府改變政策。

　　經濟學家馬光遠認為，目前地方融資平臺的債務高筑，一些項目建設又陷入缺錢的困境的時候，民眾極為擔心房地產調控又會暗度陳倉，使得房價再次暴漲。要防止出現(xiàn)這種悲劇的關鍵，應該從房地產一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產暴利的制度建設方面，形成完善的制度體系，避免再次進入調控下跌，不調控又反彈的惡性循環(huán)的周期。

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