今年春節(jié)前后，央行進(jìn)行的兩項(xiàng)看似不起眼的操作，可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬將至。

2月3日，春節(jié)后的工作日，央行上調(diào)SLF利率，隔夜品種上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)至3.1%，7天和1個(gè)月品種均上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，分別至3.35%和3.7%。此前的1月24日，央行上調(diào)MLF利率，其中6個(gè)月和1年期的中標(biāo)利率分別為2.95%、3.1%，上升10個(gè)基點(diǎn)，這也是央行在MLF操作歷史上的上調(diào)利率。

與此同時(shí)，央行還連續(xù)多日實(shí)施資金凈回籠。

SLF又稱“常備借貸便利”，是指央行向商業(yè)銀行借款，再由商業(yè)銀行通過(guò)信貸投放的方式注入市場(chǎng)，但期限較短。SLF利率的提高，意在通過(guò)資金價(jià)格杠桿，約束信貸規(guī)模的增長(zhǎng)速度。MLF又稱“中期借貸便利”，與前者功能類似，但期限稍長(zhǎng)。

央視在隨后解讀中表示，央行上調(diào)了給金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)收取的利率，而沒(méi)有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味著央行將加強(qiáng)對(duì)信貸的約束。

其作用機(jī)制為，通過(guò)此舉向銀行貸款形成利率傳導(dǎo)，從而控制銀行發(fā)放信貸的增速和規(guī)模。至于加息，大部分分析人士認(rèn)為，從美國(guó)加息帶來(lái)的資本流出壓力來(lái)看，并不能完全排除這種預(yù)期。

這一操作被認(rèn)為是去年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“降杠桿”思路的體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言絕非好消息。

海通證券(600837,股吧)經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超就認(rèn)為，央行對(duì)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮，本來(lái)就沒(méi)有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來(lái)房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹?lái)。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2016年全年人民幣貸款增加12.65萬(wàn)億元，同比多增9257億元。分部門看，住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元，占比44.9%。

中原地產(chǎn)分析師張大偉也認(rèn)為，信貸是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多因素中，*為關(guān)鍵的一項(xiàng)。目前來(lái)看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。

2015年以來(lái)，央行共5次降息，使得當(dāng)前的利率水平處于低位，這不僅間接促成了市場(chǎng)的繁榮，也令房企的融資成本大幅下降。去年以來(lái)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債利率都創(chuàng)下歷史新低，不少在港上市房企增加人民幣債務(wù)，提前贖回美元債，從而改變債務(wù)結(jié)構(gòu)。

但到年末，房企發(fā)行公司債的規(guī)模大幅下降，監(jiān)管層也對(duì)房企募集資金的使用情況加強(qiáng)跟蹤。多數(shù)機(jī)構(gòu)分析，房地產(chǎn)業(yè)面臨的寬松信貸環(huán)境正在消失。此次央行上調(diào)SLF和MLF利率，被指更加確認(rèn)了這一趨勢(shì)，無(wú)論在開(kāi)發(fā)端還是銷售端，房企都將受到信貸收緊的制約。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年下半年以來(lái)，作為房企主要資金來(lái)源的“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”增速出現(xiàn)總體下滑趨勢(shì)。其中定金及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，個(gè)人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將有兩成的跌幅空間，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。他還表示，即將召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)，有可能是貨幣政策調(diào)整的重要窗口期。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，今年1月，全國(guó)土地市場(chǎng)比去年四季度繼續(xù)降溫，全國(guó)成交的單價(jià)超過(guò)10億、溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊只有17宗，大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率低于去年平均水平。

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